购房圈

    望京“三剑客”涨价纪实

    乐居买房 2021-06-11 18:34


    望京,作为朝阳高潜力置业区,一直是朝阳区房价变化的风向标。

    根据安居客数据显示,截止6月10日,望京区域最新均价87708元/平,比去年同期上涨了16.27%,从近一年的挂牌价价格走势来看,望京区域一直跑赢了朝阳区均价。

    从2021年3月开始,价格上涨幅度明显增大,2021年2月望京均价7.98万,3月均价8.19万,4月均价8.39万,5月均价8.72万,6月均价8.77万。3、4月拉起了整体均价后,后续均价继续高开持续上涨。

    来源:安居客

    以望京区域最具代表性的保利中央公园、东湖湾、融科橄榄城为例,它们被称为望京“三剑客”,小二实际走访并调查了真实房价情况。

    2021年2-6月望京挂牌均价

    01

    保利中央公园

    1-5月涨21.93%

    先来看目前单价最高的保利中央公园,目前在安居客上小区挂牌价155762元/平,比去年上涨了35.07%。

    来源:安居客

    根据小二拿到的成交数据,2020年保利中央公园成交42套,从1月的成交单价9.55万,一路上涨到了12月成交单价最高11.44万元,上涨了近16.52%。

    2021年1月开始,保利中央公园成交单价坚挺走高,1月成交8套,成交单价最高12.24万,2月成交3套中成交单价最高12.99万,3月成交14.36万,成交2套;4月成交1套,单价15.42万,5月成交3套,成交单价最高15.68万。也就是说,1月到5月,保利中央公园成交单价最高上涨了21.93%。

    截止5月,保利中央公园共成交17套,成交单价和总价均处于上行态势,以117平三居为例,2月成交单价12.99万,总价1520万,5月,成交单价15.68万,总价1835万,总价上涨了17.16%。

    保利中央公园

    保利中央公园

    保利中央公园是小二实探去的第二个小区,从小区进入需物业的进入许可单,周边被绿地集团、阿里巴巴、保利中央广场环绕,从地理区位来讲,保利中央公园是距离保利中央广场和新建的商业综合体最近的。

    如果用建筑气质来比喻,保利中央公园可谓是当代中产阶级的形象,优雅简约、低调沉稳中带有高贵气质,进入小区后,人车分流的设计、宠物专属粪便回收、雨亭、花草绿植的规划管理,也从软性方面增分不少。

    再来看看房子,目前贝壳上保利中央公园共有17套在售房源,5月参考均价13.19万/平。

    来源:贝壳找房

    小二实地看的是134平三居,套内面积99.81平,目前挂牌价12.66万/平,总价1700万,是保利二期3+1眼镜户型。

    保利中央公园134平户型图   来源:贝壳找房

    双卧朝南,客餐厅一体,整个客餐厅一体化通透,单独的10.4平储物间属于赠送面积,不计入房本。

    对比下同样是134平三居,2021年1月成交单价11.94万,2月成交单价12.91万,3月成交单价13.09万,3月同比上涨了1.37%。

    另与目前挂牌价12.66万/平与2020年12月成交11.91万相比,上涨了11.61%。

    02

    东湖湾

    比去年同期上涨23.21%

    东湖湾

    根据安居客数据显示,东湖湾西区挂牌价123136元/平,比去年同期上涨19.8%;东湖湾东区挂牌价136021元/平,比去年同期上涨23.21%。

    来源:安居客

    据小二拿到的数据,2020年东湖湾成交106套,1月成交7套,2月受疫情影响成交1套,12月成交最高为21套。从成交单价来看,1月成交单价最高8.95万,2月跳涨到9.65万,自3月开始,东湖湾整体成交价9.01万,开始持续上涨,到2020年12月,东湖湾成交单价最高达到了11.34万。

    经历了2020年的上行,从 2021年开始,东湖湾1月成交均价10.32万,38套成交中最高成交单价11.35万,2月成交均价10.85万,4套成交中最高成交单价11.59万,而从3月开始,东湖湾整体成交价开始上行,成交10套中最高成交单价12.13万;4月成交均价12.61万,成交8套中最高成交单价12.58万。5月成交10套中,成交单价最高为12.79万,成交均价12.48万,价格略微下降1千元。

    6月截止目前,东湖湾成交3套,成交单价最高12.77万。

    东湖湾

    小二实探中,有一套223平3室2厅3卫的房源,给小二留下了深刻的印象。

    东湖湾223平户型图

    223平3室2厅3卫,挂牌单价9.84万,总价2200万。说印象深刻,原因有3点:

    1.此房已挂1年。据中介工作人员介绍,这套房子从最初东湖湾同小区要价最高,现在却成为了同面积段的单价和总价最低。这也可从侧面印证出上段提及的东湖湾均价上涨态势。

    2.优势突出。南北通透眼镜格局,主卧观景圆弧大飘窗,南向主卧、客厅、次卧可观河景,北向卧室可观望京首屈一指的园林,明厨还带有单独储物空间,2个明卫,1个暗卫,主卧带有单独的衣帽间。当然,房子时毛坯房,装修设计可根据喜好需求调整。

    3.劣势十分明显。小二找到了同楼、同面积。同户型的28层房源,精装修,目前挂牌价2500万,整整高了300万。究其原因,就在于楼层低、采光受影响;临主路近,噪音干扰明显;而同小区同户型其他楼栋也在售,购房者还有更优选择。

    03 

    融科橄榄城

    95平两居5个月成交价涨13.19%

    融科·橄榄城

    来源:安居客

    因整体地块像一颗橄榄,再加上开发商的名字,融科橄榄城就这样在望京核心区一期、二期、三期建造起来。

    因小区品质高且位于而望京商圈,2020年总共成交92套,以两居和三居为主。

    具体来看,融科橄榄城2020年1月138平三居成交单价在8.51万,2月因疫情影响融科橄榄城没有成交,3月整体成交5套,单价在8.3万左右,价格略有下跌,而从4月开始,整体单价开始上涨,138平三居成交单价上涨到了9.26万;到了7月,成交单价继续上涨,138平三居成交单价为8.81万,总价1223万;到了10月138平三居成交单价为8.97万,总价1240万;到了12月,成交单价最高的是130平的两居,成交单价最高10.18万,成交价1330万。

    从2021年1月开始,融科橄榄城整体成交单价继续上涨,1月成交22套中最高单价10.59万,为105平两居成交价1120万;2月成交3套,其中最高成交单价10.5万;从3月开始,融科橄榄城成交单价开始了快速上扬,3月成交2套中单价最高11.11万,4月成交单价9套,最高单价11.74万,而到了5月,成交7套中成交单价最高到了12.13万。

    截至目前,融科橄榄城共计成交44套,其中一期15套,二期13套,三期16套;一居5套,两居16套,三居19套,四居4套。整体成交还是以两居、三居为主。

    以95平两居为例,2021年1月成交单价10.53万,成交总价1005万,而到了2021年5月,95平两居成交单价12.13万,成交总价1160万,成交单价上涨了13.19%!

    融科·橄榄城

    从融科·橄榄城房屋内直接看到阿里巴巴集团

    小二实地看的是融科橄榄城三期138平三居,套内面积103.52平,报价1750万,带一个车位。双卧朝南,明厨明卫,厨房带有2.9平米单独储物空间,高楼层的四面观景效果佳。

    融科·橄榄城138平户型图

    同样是138平三居,2021年1月成交单价10.57万,总价1460万,与上述目前在售户型比,总价上涨了16.57%。

    04

    望京核心高端三楼盘齐涨价原因何在?

    望京区域以保利中央公园、东湖湾、融科橄榄城为代表的楼盘,自2020年10月起开始价格上涨,而到了2021年3月、4月整体上涨幅度明显增大。

    通过综合对比及实地探访,小二认为三楼盘涨价主要原因有4点:

    1.区域利好:北京房价仍处于缓慢上行阶段,而望京依托其地理位置优势、第二CBD的政策支持,跟随城市整体房价上涨也不足为奇。

    2.受疫情影响,民众对购买房屋的意愿和需求处于高位,尤其是对于工作在望京周边企业高管、企业负责人、公职人员。

    3.产城兼备:望京区域的产业加持,阿里巴巴、望京SOHO、绿地集团、保利中央广场、利星行广场、韩国浦项等强势产业。

    4.交通便利,生活配套齐备。望京区域逐渐积淀的路网资源,形成了南连四环、北接五环、东西各有机场高速、京承高速环绕的交通优势。并有地铁望京、望京南、望京东和望京西先后开通,形成13、14、15号线与首都机场、东直门交通枢纽轻松对接的立体化交通网络。

    在这三个楼盘中,保利中央公园上涨幅度最大,因其楼龄新,建成于2012-2015年,(东湖湾建成于2007-2010年,融科橄榄城于2006-2009年建成);均有赠送面积(四居赠送26平米, 三居赠送19平米, 两居赠送9平米),相当于多出一间房,虽不计入房本,但实际增加了居住面积;且在这三个小区中,是距离保利中央广场及周边商业体最近。

    当然,小二在实探中,也听到类似有不少投资客大批购入望京区域房产,造成供小于需,抬高价格;还有投资公司出手量大购买的情况。

    小二无法核实这些消息的真伪,也无从评判。但,涨价却真实存在。

    买房路上有任何问题和疑惑,欢迎在文末留言或加小二微信入群沟通。

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