西城楼市另一面：无强学区的小区缓慢回升

新街口西里三区、爱民里、广华轩是西城三个不太著名的小区。在某个小程序的“超越173榜单”（现成交价超越2017年3月成交价）的小区排行榜里排进了前20名！

小二实体探访三小区，发现榜单并不够准确。过去几年，这几个不带强学区的小区确实凭着优质地段及较新的楼龄实现了价格的持续上涨。

这是西城楼市的另一个侧面。

熟悉北京楼市的粉丝应该都清楚，北京楼市过去几年的最高峰值是2017年3月。2017年3月份北京“史上最严的”楼市调控措施出台，然后北京进入3年多的“阴跌期”。

所以，在讨论如今某小区涨价幅度时，与173高点价格对比也成为了解读指标之一。

最近，小二在某小程序上看到一个“超越173榜单”，榜单按小区2021年成交均价与超过2017年3月均价的涨幅高低排序，西城有3个小区挤进了前二十。

按榜单显示，排名第一的新街口西里三区，2017年3月均价为8.75万，而2021年到现在为止，成交均价为10.74万，与2017年3月相比涨幅22.73%；爱民里小区排名第17，2017年3月均价12.65万，2021年至今成交均价14.27万，与2017年3月相比涨幅12.77%；广华轩排名第18,2017年3月成交均价7.79万，2021年至今成交均价8.78万，与2017年3月相比涨幅12.76%。

它们因何涨幅比2017年3月还高这么多？来随小二，实地看看这三个小区的涨价情况。

01 新街口西里三区

2004年左右次新房

57平一居卖730万

新街口西里三区

新街口西里三区小区建于2004年，户型是50㎡-90㎡的1-3居小户型为主，全部都是六层板楼，在新街口片区属于比较新的楼龄了。

生活配套方面，根据百度地图显示，650米左右有积水潭医院，1.6公里有火箭军总医院，2公里左右有北大人民医院；购物的话，450米有新华百货、300米有万特购物。

轨道交通方面，距离新街口地铁站350米，西直门地铁站1公里，可以换成2、4、13号线，交通还算便利。

小区的不足之处在于密度略大，虽然有物业，但是比不上大物业公司的管理，另外车位紧张。

学区方面，西城实行多校划片前，新街口西里三区的对口小学是实验二小玉桃园分校，在西城属于中规中矩的普通小学，实验二小本部扶持力度有限，京籍非京籍调剂校。新街口学区整体学区实力一般。

小二原本以为，新街口西里三区之所以能排在“超越173榜单”榜首，近半年价格一定涨幅很多，而且房价肯定全部超过了2017年3月的成交价，但实地了解却不太一样。

小二看了小区中的一套报价730万的57平一居，置业顾问说720万左右应该可以拿下，而2017年3月时，同户型卖出了760万的最高价。

小二在置业顾问处拿到的数据，2017年3月的成交均价也并不是小程序中展示的8.75万，而是将近10万，之后2018年成交均价10.21万，2019年成交均价10.71万，2020年成交均价10.04万，2021年至今成交均价10.74万。

也就说，这个小区在2017年后没有“阴跌”，而现实了一个平稳的涨幅。

02 爱民里小区

北大医院、西单商场等配套齐全

57平两居卖920万

爱民里小区

小二也去看了位于西什库大街上的爱民里小区，相比前面两个小区，爱民里的房龄稍显大了些，1988年建成。不过小区经过了老旧小区改造，目前虽然没有物业，但是据置业顾问说近期将会引进物业公司。

小区位于西什库大街上，北边不远是平安大道的延伸地安门西大街。西边是著名的西四北大街，南边是连穿东西城的公交主干道西安门大街，去西单、新街口、阜成门、王府井都很方便。

医院有北大医院、305医院、厂桥医院。商场超市有顺天府超市、好邻居超市、西单商场、中友百货等。

该小区在多校划片政策前对口的小学是西什库小学，属于二流一类。西什库小学的毕业生80%直升北京四中初中，剩余20%在什刹海片区派位。对应的学校和德胜、金融街片区比，什刹海片区算不上好。

爱民里小区

小区价格在173政策出台后，依然是平稳上涨。2017年3月，小区成交均价12.65万，2018年成交均价13.30万，2019年成交均价13.47万，2020年成交均价13.48万，2021年至今，成交均价14.26万。

这个小区的价格未受173影响，这几年，始终在稳定上升。

小二看的是一套920万的57.5㎡两室一厅的房子，挂牌均价已达16万。小二查询2017年4月，爱民里一个顶层同户型房源成交均价是14.45万。现在均价比173最高点还要高出1万多。

03 广华轩

低总价大户型次新社区

同户型比2017年价涨1万多

广华轩小区

广华轩由北京广华轩房地产开发有限责任公司于1998年建成，一共5栋楼，共计902户，小区现在的物业公司为瑞斯特物业管理公司。

小二跟着置业顾问在小区走了一圈，最直观的感觉就是绿化比较差，不过据说居住人员素质比较高。

广华轩小区

生活配套方面，小区附近有6路、42路、46路、53路、76路等15趟公交车。距离地铁7号线达官营站474米。

周边有西城区白云路医院，广外医院。商场有广安壹号生活广场、越都荟、天虹商场（宣武店）等。

在西城多校划片前，小区对口的小学是北京小学天宁寺分校，和西城的落户神盘荣丰2008属于同一个小学。这所小学是西城的普通小学，不收非京籍，由于片区内落户房多，适龄入学儿童多，2019年只收了一顺位，调剂了160多人，2020年由于19年吓走了一批人，以及学校扩招，四老的都收了。

这个小区，小二看了一套880万的106㎡三室一厅的房子，均价8.27万。小二查询2017年1月，广华轩成交了一套户型相同，面积大了20㎡的房子，成交均价为7.05万。也就是说同户型，如今均价比2017年1月时要涨了1万多。 

以上这三个小区，在其所在的片区内，都算是楼龄比较新，且周边配套齐全的小区。

虽然不是重点学区，但因为在西城里，受到学区需求的辐射，新街口西里三区、广华轩还是受到预算不够想在西城上学，还不想牺牲太多生活品质家长的青睐，爱民里小区也受到了买不起德胜、金融街片区学区房家长的关注。

再加上2017年3月北京楼市上一个高点时，它们的房价都并不高，所以在过去几年不跌反涨，随着西城的区域迭代，地段价值越来越突出，房价节节攀升，最终有了不小涨幅。

当然，即使如此跟德胜、金融街、月坛等区域动辄15万以上的房价相比，还是远远不如。

西城就是有这样一些小区。因为不是**学区，所以它们往往会避开楼市涨价的周期，但依然会受益于地段的增值，吸纳一些非核心学区的买家，慢慢涨起来。

这其实就是西城楼市的另一面。