多城出台政策调控租金上涨,个人房源租金开始止涨转跌

    丁祖昱评楼市 2021-09-23 14:40

    2021年以来,全国主要城市的租金都出现了上涨,其中有部分城市已连续上场多个月,整体平均涨幅接近10%,多地房租价格创下历年新高。

    房租的上涨,对于租房一族来说,最直接的后果是在同样的房租下,能够租到的房子变得更远、更偏,或者居住环境更小、更破,如果选择承受房租,那么对生活水平也许会受到一定的影响,这可以说是一个两难的选择。

    在热点城市房租不断上涨的情况下,国家也开始重视到这一民生问题,从中央经济会议到十四五规划等,都提出要发展保障性租赁住房,解决新青年,新市民的居住问题,多个城市严控租金涨幅,也有多个城市发布租房补贴政策,缓解人才租房压力。

    01

    热点城市房租大涨

    租金及增速创历年新高

    据克而瑞租售统计,2021年至今,全国主要城市房租均呈现连续上涨趋势,截止7月,全国重点监测的55城个人房源租金平均值为34.05元/平米/月,较去年同期上涨9.49%。

    在这其中,排名前十的城市分别为:北京、上海、深圳、杭州、广州、厦门、南京、武汉、天津、成都。

    其中,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉、成都为租赁市场较为典型的核心八个城市,核心八城个人房源租金水平来看,达到73.08元/平米/月,相比去年同期平均水平大幅上涨24.55%。

    其中成都的租房平均价格比去年同期上涨了40%,其他北京、上海、杭州等的涨幅也超过了20%。

    2021年7月核心八城个人房源租金及同比

    资料来源:CRIC城市租售系统

    02

    上海部分区域连续上涨7个月

    打破近两年记录

    在租金涨幅靠前的城市中,上海2021年租金呈现连续上涨趋势,这种连续上涨的情况已经持续了7个月。2021年7月全市个人房源租金价格同比上涨16.45%,所有区域租金情况均为同比上升,多区域涨幅超过15%。其中徐汇区涨幅最高,达到22.99%,其次是青浦、闸北(新静安)、杨浦,涨幅也在20%左右。涨幅最低的闵行区也同比上涨了9.85%。全市的租赁市场热度均呈现较高水平,增速创下近年来新高。

    分板块来看,上海统计的108个板块中,2021年7月个人房源平均价格上涨的板块高达97个,其中涨幅超过30%的板块达12个,多数位于中内环区域,涨幅10%-30%之间的板块有75个,占全部板块的70%,全市多数板块呈现不同幅度的租赁市场高热度。

    资料来源:CRIC城市租售系统

    03

    挂牌房源数持续走低

    租赁市场供应不足

    究其缘由,我们发现,租房市场的房源供应量不足,直接导致了大量租赁需求得不到满足。

    近两年全国供应端房源一直呈现明显下滑趋势。以全国55城房源供应来看,2019年7月合计个人房源挂牌量约140.27万间,2020年7月个人房源挂牌量合计约91.98万间,但2021年7月,全国55城个人房源挂牌量合计仅57.17万间,一年时间同比大幅下降59.24%。8月,55城个人房源新增供应56.48万间,环比下跌1.22%。

    供应量的持续走低,与房地产销售市场息息相关,2020年至今,房地产市场开启了一轮牛市,二手房房价的日益高企使得一些原本用于出租的二手房,被房东用于出售,或者处于观望市场的状态,直接导致了市场上可用于租房的房源减少,二手房价格传导推动租房成本上升。

    一方面是供应不足,另外一方面是需求增长,这也成为了2021年至今租赁市场租金不断上涨的主要原因。

    04

    多城出台住房租赁市场相关政策

    控制租金上涨

    在全国热点城市租金不断上涨的背景下,2021年8月,多个城市发布住房租赁市场相关政策。

    8月2日,上海率先发布《关于调整本市职工提取住房公积金支付房租月提取限额的通知》提高了市场性租赁住房月提取限额。随后在上海发布的住房发展“十四五”规划中,又提及了坚持民生为本、租购并举、布局优化、精细治理、品质发展5个基本原则。

    8月10日,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》,除增建必要的公共服务设施外,不大规模新增建设规模;明确表示,确保住房租赁市场供需平稳。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区,导致住房租赁市场供需失衡,加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造,住房租金年度涨幅不超过5%。

    8月18日,24日,北京先后发布《关于加强公共租赁住房资格复核及分配管理的通知》、《北京住房租赁条例(征求意见稿)》明确提出,实行佣金指导价、租金指导价。这意味着,以后个人房源也不能随便上调租金,必须按照官方发布的指导价,进行出租。

    此外,河北省住房和城乡建设厅等6部门印发《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》;佛山市印发《关于进一步加强房地产经纪机构和住房租赁企业租赁业务监管的意见(修订稿)》;成都在全国率先出台了《成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁租房的实施意见》。

    8月31日,国务院新闻办召开新闻发布会,进一步完善住房保障体系,解决好新市民青年人住房困难问题;

    表:2021年8月权益保障相关政策

    资料来源:CRIC城市租售系统

    表:2021年8月金融税收相关政策

    资料来源:CRIC城市租售系统

    表:2021年8月市场监管相关政策

    资料来源:CRIC城市租售系统

    表:2021年8月租赁供应相关政策

    资料来源:CRIC城市租售系统

    从价格层面到供应层面,各大城市都出了调控政策平稳租赁市场。我们认为,在对租金年度涨幅的控制以及“租金指导价”的推出后未来一年个别区域一年动辄5或10%以上的大幅涨幅将不太会出现。

    与此同时,当前热点城市对于二手房的调控也较为严格,由于二手房价格传导会推动租房成本上升,在二手房价格指数下降的形势下,未来租房价格或有小幅下降。

    05

    8月个人房源租金止涨转跌

    租赁市场开始进入淡季

    在一系列调控政策下,2021年8月,55城个人房源租金为33.67元/平米/月,环比下跌1.12%,随着毕业旺季的逐渐消退,旺季效应开始减弱,租赁需求开始下降,租金开始止涨转跌,进入传统淡季。全国各地大力发展保障性租赁住房,这对于个人房源租金也有一定影响。

    2021年8月全国个人房源租金坪效及环比

    资料来源:CRIC城市租售系统

    分城市来看,我们以2018年1月为基期,核心8城租赁价格指数出现下降。截至2021年8月,8城市租赁价格指数区间仍然位于97.09-132.5,城市间差异较大;上海租赁市场的发展的持续性和稳定性最好。广州租赁市场近期表现较差,跌出第一梯队。

    8城租赁价格指数

    多城出台政策调控租金上涨八城租赁价格指数,通过定期监测重点8城市租赁的相关成交数据和市场调研数据,采用类似房屋重复交易法,计算各个城市月度价格变动趋势,在此基础上形成租赁价格指数。 基期时间和基点值 基期:2018年1月,基点值:100资料来源:CRIC城市租售系统

    集中式公寓方面,重点八城中深圳、成都两城租金整体下跌较为显著,其他城市基本较上月持平。分散式公寓方面,成都受此前大规模品牌爆雷影响,市场对分散式公寓整治行动逐步开始,在此前连续下跌后本月出现回升。其中,国家发布通知,统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题,住房租金年度涨幅不超过5%,对各城市租金下跌影响较大。

    住建部在国新办的发布会强调,新青年是国家的未来,一个城市新青年有希望,国家才有未来,这不仅是政府的职责所在,也是提升城市竞争力的必然要求。

    随着住房租赁市场的不断发展,以及各类规范政策的落地和多样化的供应不断增加,未来新市民、新青年的品质居住问题相信也将得到进一步解决,真正实现“房住不炒,稳定租金,安居乐业”。(来源:丁祖昱评楼市)

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