本文首发于北京买房帮住买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。
乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。
今天测评的楼盘是
丰台大瓦窑 | 首创天阅山河
简要信息
楼盘名称：首创天阅山河
开 发 商：首创
产品均价：约8.1万/ m²
产品总价：约880万/套起
产品户型：109㎡/135㎡三居、157㎡四居
总 户 数：508套
楼 栋 数：8栋
容 积 率：2.8
绿 化 率：35%
房屋属性：不限价纯商品房
楼盘地址：地铁14号线西段大瓦窑站东北侧300米
楼盘亮点
亮点一：
项目所处位置非常优越
项目毗邻地铁，直达丽泽，临近永定河园博园，靠近京港澳高速，标准豪宅配置，产品、交通、生态环境相当优越。
亮点二：
周边新房供应较为稀缺
北京内城土地已经越发稀缺，尤其是四环住宅的新品供应更是少之又少。天阅山河项目地处四环，从土地拍卖之初就奠定了其一线市场地位。
测评1
·周边交通
地铁：项目距离地铁14号线西段大瓦窑站约300米，14号线预计今年年底东西贯通，6站速达丽泽商务区，10站到达北京南站，可与16条地铁线路交互换乘，从西到东串联丽泽、国贸、望京等核心商圈。
自驾：项目拥有三横四纵的交通网路，出门即是京港澳高速，直达丽泽商务区，便捷路网可轻松畅达城市各中心区域。
公交：项目1公里内有15个公交站，距离最近的是大瓦窑中路南口站和西道口北站；可乘坐973路、546路、专17路等多条线路。
·周边教育
项目周边覆盖5个公办学校、1块规划教育用地：
5个公办学校：北京丰台二中附属实验小学（442米），北京市丰台区第二中学（1.8公里）、北京市丰台区卢沟桥第二小学（1.8公里）、中国教育科学研究院丰台实验学校（2公里）、北京十二中附属实验小学（2.1公里）。
1块规划教育用地：项目自身配建约3600平米幼儿园，南侧有教委规划建设的12年一贯制教育用地，目前尚未确定具体引进哪类教育资源。
·周边医疗
项目周边5公里左右范围内覆盖：
3个三甲医院：项目东侧4.1公里处为中国人民解放军总院；项目西南侧4.9公里处为北京中医药大学东方医院，5.3公里处为北京市丰台中西医结合医院。
12个综合医院：北京丰台银铃中医医院（1.8公里）、北京丰台区明颐宏医院（3公里）、北京石景山同心医院（1.4公里）、北京东方京城中医医院（3.6公里）、北京丰台长城医院（3.6公里）等。
16个社区医院：宛平社区卫生服务站（1.5公里）、花乡榆树庄社区卫生服务站（2.3公里）、卢沟桥街道丰体时代社区卫生服务站（2.5公里）、卢沟桥社区卫生服务中心（3.6公里）等。
·周边公园
项目周边5公里范围内环伺5大公园：
北京园博园：距离项目约3.4公里，国家4A景区，总面积达513公顷，是一座集园林艺术、文化景观、生态休闲、科普教育于一体的大型公益性城市公园。
大瓦窑体育公园：距离项目约850米，设置健身跑道、儿童活动区等，适合日常锻炼健身或者遛娃。
晓月郊野公园：距离项目约2.4公里，不仅满足周边居民对休闲、健身、游憩空间的要求，同时可以拓展城市绿化隔离带功能。
绿堤公园：距离项目约2.8公里，以郊野风光为特色，引进多种珍稀植物，免费开放。
永定河休闲森林公园：距离项目约5.8公里，引进观光小火车和铁路自行车，可隔河远眺园博园，体验永定河文化。
·周边商业
项目临近丽泽商务区、金融街、国贸等商圈，但是项目周边大型购物中心较少，需要驱车前往。
项目1公里范围内有华联生活超市（526米）、世纪友联超市（606米）等，可满足日常所需。
5公里范围内有金瑞天霖购物中心（3.2公里）、中贡商业广场（2.1公里）、首航生活广场（4.4公里）、翠微百货（3.7公里）等。
此外，项目自建8万平米的商业中心，可实现出门即地铁，拐弯即商场。
测评2
·物业品质
物业品质，不仅决定了社区环境维护的好坏，而且对社区未来的保值能力起到至关重要的作用。
项目物业为自有物业品牌——首置物业，首创与万科物业等头部品牌深化合作，深化研究高端物业服务体系，总结经验，满足高端住宅服务需求。
·梯户比
梯户比即住宅电梯与每层住户数的比值。一般梯户比越高，居住环境越嘈杂、舒适度越低。
项目109平米产品为一梯两户，135平米/157平米产品为一梯一户，居住感较为舒适。
·车位比
车位比是指小区的总户数和总车位之间的比例。该小区车户比1:1.2，即一户1.2个车位，车位数量较为充沛。
·容积率
容积率越高则房子密度越大，居住舒适度相对越低。
一般别墅容积率在1.0左右，洋房/高层住宅为1.0~4.5。项目容积率为2.8，密度适中。
·绿地率
居住小区绿地面积占用地总面积应不低于30％。绿地率越高，居住环境更优美，空气更清新。
项目绿地率35%，整个项目被3万平米公园绿地U型环绕，对望西山—永定河景观带，生态环境优越。
测评3
主力户型分析
135㎡三居
135平三室两厅两卫，户型方正，全明格局，南北通透，居住舒适。
整体为典型大面宽短进深设计，南侧面宽达13.3米，进深8.9米。餐客厨一体，充分利用大宽面的优点，让家庭的交流互动更和谐。
客厅面宽6.4米，空间足够承担各种家庭活动功能区拆分，全景落地窗设计，给室内带来了足够的光照。
另外，此户型带有10平左右的独立入户厅，北侧入户，私密性更好，也提供更多收纳空间。
不过该户型厨房、餐厅以及卫生间的面积相对较小，卫生间紧邻餐厨，居住舒适感降低。
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以上为正文，来自乐居北京编辑团队·塔塔
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