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买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。

今天测评的楼盘是

亦庄新城 | 亦庄金悦郡

楼盘名称：亦庄金悦郡

开 发 商：金融街+首开＋通投

产品均价：约4.0万/m²

产品总价：约280万/套起

产品户型：72㎡两居、87㎡三居、118㎡四居 

总 户  数：1738户

楼  栋 数：31栋 

容  积 率：2.2

绿  地 率：30%

房屋属性：限竞房

楼盘地址：亦庄新城环景南一路与景盛南二路交叉口

亮点：总价低

亦庄金悦郡均价约4万元/平，总价280万起，首付最低仅需100万左右。

• 周边交通

地铁：项目周边5公里以内覆盖1条地铁线：亦庄线。距离项目最近的地铁站是同济南路站，直线距离3.5公里，可乘坐通28路、通69路等路线直达地铁站。

另外，项目周边还规划有地铁21号线（S6号线），预计2023年动工，未来离项目最近的地铁站为马驹桥站。

自驾：项目距离南六环沿线约1.5公里，出门直行300米向北可沿辛房路快速到达南六环，向东连接京沪高速，交通便利。

公交：项目1公里范围涵盖合生世界村站、小古二路站等4个公交站，可乘坐通69路、T106路、821路、通28路、通68路等多条线路。其中，乘坐通28路、通69路等路线可达地铁亦庄线同济南路站。

有轨电车：项目周边还覆盖一条有轨电车T1号线，该线路的作用主要是方便亦庄本地居住人群的通行。

• 周边教育

项目周边覆盖5个公办学校、2块规划教育用地：

5个公办学校：马驹桥金桥小学（1.2公里），通州第一实验中学（1.8公里）、小张湾小学（2.4公里）、马驹桥中心小学（3.3公里）、亦庄实验中学（4.4公里）。

2块规划教育用地：除了项目自建的4000平幼儿园外，项目北侧规划中学教育用地，南侧规划小学教育用地，预计年底动工，未来可实现家门口一站式教育。

• 周边医疗

项目周边5公里范围内覆盖：

1个三甲医院：首都医科大学附属北京同仁医院（4.5公里）。

2个综合医院：北京马驹桥中医医院（2.4公里）、通州第二医院（2.1公里）。

此外，社区内配建了社区医疗服务中心，同时配有金融街六大专属体系，为业主提供“春雨医生”APP线上问诊。项目南侧规划有区域级医疗用地，据悉将以三甲医疗体系标准打造，详细信息还需进一步落实。

• 周边公园

项目周边5公里范围内3大公园环伺：

海子墙公园：距离项目约1.9公里，属于集休闲、娱乐、教育于一体的综合型公园，设置多样活动功能区，满足周边市民休闲需求。

亦庄新城滨河公园二期：距离项目约3.9公里，面积较大，绿化环境好，适合日常锻炼健身。

凉水河公园：距离项目约3.0公里，经过改造之后成了休闲运动好去处，冬天还有冰场，可免费滑冰，不需要门票。

• 周边商业

项目5公里范围内有多个大型超市，2个广场/商厦。

2公里范围内有永辉超市（519米）、京客隆超市（590米）、物美超市（1.7公里）。

5公里范围内有中邦New Life广场（381米）、百尚生活广场（1.8公里）。

• 园林设计

亦庄金悦郡打造全龄、全时、全生命周期的社区景观园林，还在社区内设置了全龄化儿童活动乐园、夜光环形跑道、户外多功能会客厅等场地，满足业主日常所需。

• 物业品质

物业品质，不仅决定了社区环境维护的好坏，而且对社区未来的保值能力起到至关重要的作用。

亦庄金悦郡的物业采用金融街第一太平戴维斯，成立于2002年，物业费3.8元/㎡/月。

• 梯户比

梯户比即住宅电梯与每层住户数的比值。一般梯户比越高，居住环境越嘈杂、舒适度越低。

亦庄金悦郡的梯户比为一梯两户，居住感较为舒适。

• 车户比

车户比是指小区的总户数和总车位之间的比例。亦庄金悦郡车位比1:1.3，即一户1.3个车位。

• 容积率

容积率越高则房子密度越大，居住舒适度相对越低。

一般别墅容积率在1.0左右，洋房/高层住宅为1.0~4.5。亦庄金悦郡共有31栋高层，容积率为2.2，居住舒适。

• 绿地率

居住小区绿地面积占用地总面积应不低于30％。绿地率越高，居住环境更优美，空气更清新。

亦庄金悦郡绿地率30%，项目打造全龄、全时、全生命周期的社区景观园林，季季有景，户户有景。

87㎡三居

87㎡三居打造南向三面宽带飘窗，北向厨房窗户正对客厅飘窗，南北空气对流，保障通风顺畅。

客厅面宽3.5米，餐客厨设计在同面积段户型中难得做到了形状规整，使得动区采光较好，活动空间宽裕。

南向主卧套房设计，带飘窗、独立卫浴和步入式衣柜；北向书房面积略小，空间局促一些。

缺点在于次卫有明显设计缺陷，仅设置马桶和收纳，无淋浴功能，家庭成员洗澡都得依靠主卧卫浴，影响主卧私密性，同时较为拥挤。

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