帮住楼盘专业测评: 首付77万起 品质纯商品房 | 亦庄橡树湾

    乐居 2021-10-21 16:06

    本文首发于北京买房帮住

          买房之前,需要我们先在心里绘制一个「雷达图」,用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。

    乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。5分钟阅读时间,让楼盘真实情况呈现眼前。接下来,本系列会陆续覆盖北京全部新房,敬请期待。

    今天测评的楼盘是

    亦庄马驹桥 |亦庄橡树湾


           简要信息

    楼盘名称:亦庄橡树湾

    开 发 商: 华润+中交

    产品均价:约4.3万/㎡

    产品总价:约220万/套起

    产品户型:51㎡/61㎡一居、93㎡三居、139㎡四居

    总  户 数:2288户

    楼  栋 数:30栋

    容  积 率:2.2(南区)、2.4(北区)

    绿  地 率:30%

    房屋属性:不限价纯商品房

    楼盘地址:通州马驹桥南六环北侧400米

       楼盘亮点

    亮点一:总价低,三居最低首付130万起

    项目均价4.3万元/平,在售有93㎡三居特价房,首套首付仅130万,适合刚需家庭上车。

    亮点二:项目所在区域,划入亦庄新城版图,未来可期

    《亦庄新城规划(2017-2035)》文件中显示,亦庄新城规划范围扩至225平方公里;马驹桥和台湖两地被划入亦庄新城版图,也就是目前亦庄橡树湾所处位置,作为亦庄新城空间布局规划“一廊一带三中心”中的科技创新中心,马驹桥将得到重点发展,潜力巨大。不过,马驹桥地区在行政区划上仍属通州,目前置业受通州双限影响,需要买房的朋友请留意。

    测评一:交通、教育、医疗、商业

    • 周边交通

    自驾:项目周边交通线路四通八达,南六环、京沪高速、京台高速等主干道环伺,交通便利。项目距离漷马路仅500米,沿漷马路可驾车6公里直达亦庄核心区,20公里可达国贸CBD商圈,沿南六环20公里可直达北京城市副中心。

    地铁:距离项目最近的已建成地铁站为地铁亦庄线同济南路站,直线距离约2.7公里,可乘坐通69路公交直达。

    项目西南侧预留有规划中的S6号线马驹桥接驳条件,该站点或将设置在项目周边(目前具体位置尚未确定)。届时,可从马驹桥站乘坐S6号线换乘亦庄线、6号线等地铁线路,通达北京各地。

    公交:项目1公里范围内覆盖兴华南街东口站、马驹桥站、兴华南街站等10个公交站,可乘坐T106路、通69路、专90路、542路等多条线路。其中,距离最近的公交站为兴华南街东口站,步行距离仅330米,乘坐通69路可直达地铁同济南路站换乘亦庄线通往市中心。

    • 周边教育

    项目周边覆盖4所小学、1所中学:

    4所小学:马驹桥中心小学(530米)、通州区艺才小学(1.1公里)、马驹桥金桥小学(1.4公里)、通州区红星小学(1.7公里)。

    1所中学:通州区第一实验中学(1.2公里)。

    • 周边医疗

    项目周边5公里范围内覆盖:

    1个三甲医院:首都医科大学附属同仁医院(3.9公里)。

    2个综合医院:北京马驹桥中医医院(1公里)、亦庄医院南院(4.8公里)。

    3个专科医院:北京陆道培医院(2.0公里)、北京振国中西医结合肿瘤医院(3.3公里)、北京爱育华妇儿医院(3.6公里)。

    • 周边公园

    项目周边5公里范围内4大公园环伺:

    海子墙公园:距离项目约578米,属于集休闲、娱乐、教育于一体的综合型公园,设置多样活动功能区,满足周边市民休闲需求。

    凉水河公园:距离项目约2.1公里,经过改造之后成了休闲运动好去处,冬天还有天然冰场,可免费滑冰,不需要门票。

    亦庄新城滨河公园:距离项目约2.3公里,面积较大,绿化环境好。

    通明湖公园:距离项目约3.4公里,免费对外开放,适合日常休闲健身。

    • 周边商业

    项目5公里范围内有多个大型超市,2个广场/商厦:

    2公里范围内有物美超市(1.1公里)、华联生活购物广场(1.1公里)、永辉超市(1.6公里)等。

    5公里范围内有百尚生活广场(657米)、中邦Newlife广场(1.7公里)。

    如果追求更好的休闲体验,可驱车前往亦庄核心区的大族广场,距离项目5.8公里。另外,项目周边还规划有8万㎡的商业用地,具体有待进一步规划公示。

    测评二:小区品质

    • 园林设计

    亦庄橡树湾规划绿岛生态园林,配置环氧跑道,打造自然、舒适、健康的社区生活环境。

    园林设计效果图

    • 梯户比

    梯户比即住宅电梯与每层住户数的比值。一般梯户比越高,居住环境越嘈杂、舒适度越低。

    亦庄橡树湾139㎡户型为两梯两户,其他户型皆为一梯两户。

    • 车户比

    车户比是指小区的总户数和总车位之间的比例。亦庄橡树湾车户比为1:1.2,即一户1.2个车位。

    • 容积率

    容积率越高则房子密度越大,居住舒适度相对越低。

    一般别墅容积率在1.0左右,洋房/高层住宅为1.0~4.5。亦庄橡树湾北区容积率为2.4,南区容积率为2.2,居住较为舒适。

    • 绿地率

    居住小区绿地面积占用地总面积应不低于30%。绿地率越高,居住环境更优美,空气更清新。

    亦庄橡树湾绿地率30%,项目内部打造绿岛生态,环境优美。

       测评三:主力户型分析

    139㎡四居

    139㎡四居整体来看功能完善,可以满足三口之家甚至四世同堂的居住需求。客厅与餐厅连通又相对独立,南北通透,整体的通风采光条件较好。

    值得一提的是,该户型采用了南向三面宽、三飘窗设计,整体面宽超过10米,采光和视野更佳。除主卧朝南外,其中一个次卧也是南向设计,与主卧分列客厅两端,互不干扰,保证生活私密性。

    南向主卧套房设置卫浴及衣帽间,带有270°转角飘窗,在三面宽的基础上将卧室向西延展,居住舒适度得以加强。

       139平(4居2厅2卫)

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