买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。
乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。
今天测评的楼盘是
亦庄马驹桥 |亦庄橡树湾
简要信息
楼盘名称：亦庄橡树湾
开 发 商： 华润＋中交
产品均价：约4.3万/㎡
产品总价：约220万/套起
产品户型：51㎡/61㎡一居、93㎡三居、139㎡四居
总 户 数：2288户
楼 栋 数：30栋
容 积 率：2.2（南区）、2.4（北区）
绿 地 率：30%
房屋属性：不限价纯商品房
楼盘地址：通州马驹桥南六环北侧400米
楼盘亮点
亮点一：总价低，三居最低首付130万起。
项目均价4.3万元/平，在售有93㎡三居特价房，首套首付仅130万，适合刚需家庭上车。
亮点二：项目所在区域，划入亦庄新城版图，未来可期
《亦庄新城规划（2017-2035）》文件中显示，亦庄新城规划范围扩至225平方公里；马驹桥和台湖两地被划入亦庄新城版图，也就是目前亦庄橡树湾所处位置，作为亦庄新城空间布局规划“一廊一带三中心”中的科技创新中心，马驹桥将得到重点发展，潜力巨大。不过，马驹桥地区在行政区划上仍属通州，目前置业受通州双限影响，需要买房的朋友请留意。
测评一：交通、教育、医疗、商业
• 周边交通
自驾：项目周边交通线路四通八达，南六环、京沪高速、京台高速等主干道环伺，交通便利。项目距离漷马路仅500米，沿漷马路可驾车6公里直达亦庄核心区，20公里可达国贸CBD商圈，沿南六环20公里可直达北京城市副中心。
地铁：距离项目最近的已建成地铁站为地铁亦庄线同济南路站，直线距离约2.7公里，可乘坐通69路公交直达。
项目西南侧预留有规划中的S6号线马驹桥接驳条件，该站点或将设置在项目周边（目前具体位置尚未确定）。届时，可从马驹桥站乘坐S6号线换乘亦庄线、6号线等地铁线路，通达北京各地。
公交：项目1公里范围内覆盖兴华南街东口站、马驹桥站、兴华南街站等10个公交站，可乘坐T106路、通69路、专90路、542路等多条线路。其中，距离最近的公交站为兴华南街东口站，步行距离仅330米，乘坐通69路可直达地铁同济南路站换乘亦庄线通往市中心。
• 周边教育
项目周边覆盖4所小学、1所中学：
4所小学：马驹桥中心小学（530米）、通州区艺才小学（1.1公里）、马驹桥金桥小学（1.4公里）、通州区红星小学（1.7公里）。
1所中学：通州区第一实验中学（1.2公里）。
• 周边医疗
项目周边5公里范围内覆盖：
1个三甲医院：首都医科大学附属同仁医院（3.9公里）。
2个综合医院：北京马驹桥中医医院（1公里）、亦庄医院南院（4.8公里）。
3个专科医院：北京陆道培医院（2.0公里）、北京振国中西医结合肿瘤医院（3.3公里）、北京爱育华妇儿医院（3.6公里）。
• 周边公园
项目周边5公里范围内4大公园环伺：
海子墙公园：距离项目约578米，属于集休闲、娱乐、教育于一体的综合型公园，设置多样活动功能区，满足周边市民休闲需求。
凉水河公园：距离项目约2.1公里，经过改造之后成了休闲运动好去处，冬天还有天然冰场，可免费滑冰，不需要门票。
亦庄新城滨河公园：距离项目约2.3公里，面积较大，绿化环境好。
通明湖公园：距离项目约3.4公里，免费对外开放，适合日常休闲健身。
• 周边商业
项目5公里范围内有多个大型超市，2个广场/商厦：
2公里范围内有物美超市（1.1公里）、华联生活购物广场（1.1公里）、永辉超市（1.6公里）等。
5公里范围内有百尚生活广场（657米）、中邦Newlife广场（1.7公里）。
如果追求更好的休闲体验，可驱车前往亦庄核心区的大族广场，距离项目5.8公里。另外，项目周边还规划有8万㎡的商业用地，具体有待进一步规划公示。
测评二：小区品质
• 园林设计
亦庄橡树湾规划绿岛生态园林，配置环氧跑道，打造自然、舒适、健康的社区生活环境。
园林设计效果图
• 梯户比
梯户比即住宅电梯与每层住户数的比值。一般梯户比越高，居住环境越嘈杂、舒适度越低。
亦庄橡树湾139㎡户型为两梯两户，其他户型皆为一梯两户。
• 车户比
车户比是指小区的总户数和总车位之间的比例。亦庄橡树湾车户比为1:1.2，即一户1.2个车位。
• 容积率
容积率越高则房子密度越大，居住舒适度相对越低。
一般别墅容积率在1.0左右，洋房/高层住宅为1.0~4.5。亦庄橡树湾北区容积率为2.4，南区容积率为2.2，居住较为舒适。
• 绿地率
居住小区绿地面积占用地总面积应不低于30％。绿地率越高，居住环境更优美，空气更清新。
亦庄橡树湾绿地率30%，项目内部打造绿岛生态，环境优美。
测评三：主力户型分析
139㎡四居
139㎡四居整体来看功能完善，可以满足三口之家甚至四世同堂的居住需求。客厅与餐厅连通又相对独立，南北通透，整体的通风采光条件较好。
值得一提的是，该户型采用了南向三面宽、三飘窗设计，整体面宽超过10米，采光和视野更佳。除主卧朝南外，其中一个次卧也是南向设计，与主卧分列客厅两端，互不干扰，保证生活私密性。
南向主卧套房设置卫浴及衣帽间，带有270°转角飘窗，在三面宽的基础上将卧室向西延展，居住舒适度得以加强。
139平（4居2厅2卫）
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以上为正文，来自乐居北京编辑团队·塔塔
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