重估房地产

    21世纪经济报道 2021-10-21 17:53

    自1998年房改文件发布算起,我国房地产市场已历经20多年的沉浮;从市场迈过供需平衡点的2014年至今,也有7年的时间。这期间,房地产市场的供需基本面、调控思路和市场运营逻辑都发生了不小的变化。但旧有的思维惯性仍然存在。近期,随着调控政策的加码或放松,“周期论”、“稳增长论”等说法再度兴起,对于调控的逻辑,一些从业者仍然抱有“过热时打压、低迷时刺激”的观点。

    这些观点仍然停留于过去时。

    10月15日,人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会,对前一阶段房地产信贷紧缩的情况做出说明,并强调已指导主要银行“准确把握和执行好”房地产金融审慎管理制度。

    这种说法很容易被简单理解为托市的利好,但监管层释放的信息量远不止于此。发布会上,央行金融市场司司长邹澜对市场运营情况、房企信用风险、调控基本思路做了颇为详细的阐释,并认为“房地产行业总体是健康的”。

    10月16日出版的《求是》杂志发表了习近平总书记的署名文章《扎实推动共同富裕》,共有四处表述涉及房地产。

    实际上,过去一年多来,围绕房地产的调控文件和政策表态十分密集,其中不少内容颇具开创性和先导性。这也从另一个层面说明,行业的变局早已悄然出现。

    很显然,房地产已经不能被简单归为“支柱产业”了。在逐渐弱化“投资品”的属性后,房地产的居住属性和民生属性正在凸显;房地产业在国民经济中的地位仍然重要,但其发挥作用的方式将不同于以往;楼市调控的思路和导向,更是有着针对性的调整。这些变化,都是与经济增长、城市化进程、行业发展阶段密切相关的。 

    只有认识到这种变化及其内在逻辑,我们才能更好地谈论房地产。

    回归民生

    由于市场规模庞大、投资拉动力强、产业带动性强,在相当长一段时间内,房地产享有“支柱产业”的地位。时至今日,仍有不少城市对土地财政、房地产财政有着较大程度上依赖,从侧面证明了这种地位名副其实。

    但近几年来,“支柱产业”的说法已甚少出现在官方文件中,民间机构和业内人士也很少再提及这一概念。

    到2020年,我国商品房销售规模已经突破17万亿的高点,房地产投资占固定资产投资(不含农户)的比重达到27.2%,房地产业增加值对GDP的贡献率为7.3%。从数据上看,房地产业在国民经济中仍然举足轻重,但为什么不再享有“支柱产业”的地位了?

    21世纪经济报道地产课题组认为,至少有三个重要原因:

    第一,房地产市场迈过供需平衡点。从2014年起,楼市从总体供不应求进入供大于求阶段。虽然结构性的供需矛盾仍然存在,改善型需求也有释放空间,但行业如朝阳般的上升趋势正在触及天花板,转而进入稳定期。

    第二,城市化进入新阶段。截至2020年末,我国常住人口城市化率已超过60%。这一水平仍低于发达国家,意味着房地产市场仍有一定的内生动力。但与以往不同的是,近几年的城市化进程呈现出不同的内涵。

    人口流动特点的变化,也使得房地产市场从一体化逐渐走向区域分化。具体表现为:热点一二线城市市场需求仍然旺盛,供应仍有加强的空间;三四线城市后劲乏力,前几年的棚改热潮过后,楼市率先进入调整期。

    第三,金融风险加大。在前些年的快速发展中,房地产业裹挟了过多的金融资源,累计了一定的风险。若继续以“支柱产业”的地位大力推进,反而不利于金融安全。过去一年来,房地产金融审慎管理制度出台后,一些城投债和房企债务出现违约,说明行业的风险防御系统还远远谈不上牢固。中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清多次指出,房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

    失去了“支柱地位”,房地产业如何重新锚定自身的定位?

    2016年年底的中央经济工作会议,首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,即房住不炒。自此之后,“房住不炒”成为出现率最高的楼市热词。

    最初,很多人认为这只是去投资的政策信号,但此后,一系列调控政策陆续推出,至今没有松绑迹象,住房回归居住属性也逐渐成为共识。其中,“不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段”说法的提出,更是对“支柱产业”地位的一种消解。

    今年3月发布的“十四五”规划和2035年远景目标纲要,用538字的较大篇幅提及房地产,其中多数内容放在“全面提升城市品质”的章节下,这同样被视为房地产向居住、保障等功能性定位的回归。

    房地产业的定位调整还不止于此。今年8月,中央财经委员会第十次会议研究扎实促进共同富裕问题,提出完善“住房供应和保障体系”。10月,习近平总书记在《扎实推动共同富裕》的署名文章中,有4处提到房地产。

    21世纪经济报道地产课题组认为,在共同富裕的目标下,房地产至少可发挥两项作用:

    第一、调节收入分配。央行于2020年发布的一组数据显示,我国居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%,高于美国居民家庭28.5个百分点,住房已成为我国居民家庭的主要资产。过去多年来,房价快速上涨使得商品住房客观充当了财富再分配的工具,并成为资产规模分化的重要因素。如今,随着各项商品住房去投资政策的完善,调节收入分配的功能开始提上日程。其中,以健全直接税体系、增加持有成本为目的的房地产税改革是可行的手段。

    第二、补齐保障短板。在市场与保障“两条腿走路”中,保障部分一直有所欠缺。尤其在大城市,多层次、多渠道的住房供应体系仍未完全建立。从监管层的表态中看出,这也是下一阶段的政策着力点之一。

    过去几年来,房地产逐渐褪去支柱产业的“光环”,转而向居住、保障、民生等属性回归。这种调整是基于城市化、经济增长和行业发展阶段做出的,同时也决定了调控政策的走向。

    调控政策的选择

    楼市调控政策的新动向,2020年年中清晰起来。在现有政策已经空前严厉的基础上,监管层推出了针对房企的“三条红线”,即剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍,并依据房企“踩线”情况,对新增贷款实施量化管理。

    当年年末,针对银行类金融机构涉房贷款的“五档管理”政策出台。

    2021年上半年,自然资源部在22个重点城市推出“集中供地”政策,将土地出让方式由以往的“零售”,改为“集中供应、集中出让”的“批发”模式。

    “钱”和“地”是房地产的生命线。在这两个端口进行强化管理,意味着楼市调控全面深入资金供给侧,也被认为抓住了房地产行业生产的“命脉”。

    其中,“三条红线”和“五档管理”释放出明显的去杠杆信号。“高杠杆带来高增长”的模式难以为继,企业的资金来源受限,于是不得不放慢脚步,并调整自身的财务状况。

    根据亿翰智库统计,2021年上半年,50家典型房企中,有10家成功实现降档。截至2021年中期,共有23家房企位于绿档水平。

    亿翰智库指出,“三条红线”促使房企重视财务质量,主动优化财务指标,达标数量越少的房企(主要指处于红档、橙档和黄档的房企),在财务管控方面越积极。比如2021年中期处于红档的房企,在2021年上半年三个相关指标都有优化;处于橙档的房企中,有80%的房企现金短债比较2020年末提升,80%的房企净负债率较2020年末下降,60%的房企剔除预收账款的资产负债率下降。

    可见,这一政策可以显著化解房地产领域的金融风险,也令“回归居住属性”的目标变得更加现实。

    至于民生和保障的一面,政策主要在两个方面发力:一是房地产税改革;二是住房供应和保障体系的建设。

    其中,有关房地产税改革试点,有望在年内取得实质性进展。至于后者,今年政府工作报告中提出的保障性租赁住房和共有产权住房两个品类,以及“规范发展长租房市场”的说法,都将是值得关注的方面。 

    可以预期的是,在保持市场平稳健康运行的前提下,楼市调控的基本思路将集中在“去杠杆、防风险、保民生、调分配”等方向上,不会有较大偏离。

    “过激反应”

    政策执行层面,尤其是金融政策执行层面,在房地产市场引发了一定的叠加效应。今年年中以来,一些房企发现,虽然身处绿档,但银行贷款的申请和发放都受到了限制。部分购房者也发现,按揭贷款的审核和放款周期显著拉长,合理的购房行为因此有所迟滞。

    此后,监管部门承认,部分地区金融机构在政策执行中确实存在“短期过激反应”,并对市场带来一定的影响。

    21世纪经济报道地产课题组调研发现,这种影响主要体现在三个方面:

    一、信贷层面。开发贷款周期拉长、额度减少。“长三角”地区的一家百强房企指出,银行层面的开发贷额度没有以前充足,且已不再新增额度,“有些城市开发贷放款时间拉长了,有些城市则直接停掉了”。港股上市的某全国性房企也表示,开发贷目前的难题是合作机构难找。即使是“绿档”房企,金融机构的合作意向也不强烈。

    按揭贷款方面,周期拉长、成本提高是主要表现。某全国性调研机构数据显示,9月重点城市主流首套房贷利率为5.74%,二套利率为6.00%,连续9个月上涨。9月,90城房贷平均放款周期为64天,较去年同期延长一个月。其中,上海、南京、广州、合肥、成都、武汉等城市房贷放款周期超过100天,上海9月份房贷放款时间达到120天。

    二、交易层面。自今年7月以来,单月商品房销售规模已连续三个月环比下滑,此前交易旺盛的“长三角”地区,下滑幅度最为明显。

    信贷收紧、销售回款下降,还影响到房企的投资热情。9月,全国房地产开发投资额首次出现负增长。近期的第二轮集中供地中,不仅溢价率大幅下降,流拍、流标的现象也明显增多,很多地块因报名数量不足而“未拍先流”。

    三、连带影响。受土地市场降温影响,今年8月国有土地使用权出让收入为5703亿元,同比减少17.52%,这也直接影响到政府性基金收入。由于土地出让金收入具有滞后性,预计未来数月间,计入政府性基金在内,地方财政性收入受拖累程度将更加明显。

    作为弥补,近几个月来,部分地区的地方债发行规模增大、期限延长,有可能造成新一轮的风险累积。

    金融机构在政策执行中出现偏移,向来难以避免。10月15日,监管部门也曾对此予以说明。

    一方面,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。央行金融市场司司长邹澜解释说,“这种短期过激反应是正常的市场现象,2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后,在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象。”

    另一方面,部分金融机构对于重点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

    稳定,还是放松?

    今年9月底,人民银行、银保监会召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

    这个消息曾被部分舆论解读为金融政策边际放松的信号。但这是严重的误读。

    2016年以来,楼市调控中的适时调整、微调是常见现象。今年8月,自然资源部对住宅用地供应提出了设定溢价率上限、强调开发资质、建立购地资金来源审查制度、不得通过竞配建等变相抬高地价等多个要求。此举也使得多个城市紧急撤回并修改二轮集中供地公告。

    哈尔滨也在10月初发文,在项目建设、资金监管、公积金贷款、购房补贴等方面进行扶持,这被部分舆论称为“救市”。但这些其实都是正常的微调。

    可以预期的是,资金端、土地端全面从紧的执行情况将有所改善,对合理刚需的支持力度也有望加大。

    但那些期待调控大幅松绑、房地产重拾“支柱地位”的想法,也可以彻底打消了。

    监管层对于房地产的现状有着清醒的认识。在10月15日的发布会上,央行金融市场司司长邹澜说,近几年的调控“在防范化解房地产‘灰犀牛’风险、实现房地产市场平稳健康发展的同时,也有力推动了中国经济结构转型和高质量发展,降低了整体金融风险水平”;“经过近几年的房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的。”

    在10月20日的2021金融街论坛年会上,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤强调,“目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

    这种定性也意味着,房地产调控既不需要大幅松绑,也不需要强力加码。

    事实上,近几年出台的各项调控政策,是以维护市场平稳健康发展为目的。所谓的利好和利空,更多源自外界的误读,从业者也容易因此产生“政策非刺激即打压”的二元思维。在房地产市场振幅减小、周期性弱化的阶段,应更多关注政策导向而非性质,摒弃这种非黑即白的思维方式。

    面对“救市”的说法,哈尔滨市住建局的相关负责人解释道,希望“通过政策出台,提振市场信心,给市场带来正向的、积极的促进作用”。

    房地产的未来

    近期有关稳定房地产市场的表述中,有两个细节值得注意。

    第一,10月15日的发布会和10月20日的金融街论坛年会,在谈及房企债务风险处置时,央行方面两次提到“市场化、法制化”的说法。在债务风险处置中,很容易出现扩大化,并对市场产生以点带面的影响。这种说法强调了处置此类风险的原则,显然有助于市场(尤其是近期动荡的美元债市场)的稳定。

    第二,《扎实推动共同富裕》一文中提到,“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。”居民住房的财产性收入主要包括租金收入、资产升值收入等。因此,这种说法既肯定了房地产的投资属性,又包含了维持市场稳定的政策目标。

    在现阶段,“房地产市场平稳健康发展”的目标能实现吗?

    近几年,房地产市场的周期性特征已经减弱,市场上下波动的幅度也明显缩小。多家机构认为,若以“平稳”作为衡量标尺,当下的市场要好于过往。

    这其中有调控带来的潜移默化的影响。某房企人士向21世纪经济报道地产课题组表示,“房住不炒”已经从政策术语内化为一种价值观。这种变化显然有助于政策效果的实现。再加上调控政策的多样化和灵活性,市场走向最终的平稳运行可以期待。

    那么,在失去了“黄金时代”之后,房地产业的未来在哪里? 

    21世纪经济报道地产课题组认为,无论是传统的房地产开发领域,还是存量市场中的新业态,都蕴含着大量的机会。

    一方面,“十四五”期间,我国常住人口城镇化率将由现在的60%提高到65%,这会继续带来大量新增住房需求。同时,从大中城市正在逐步进入“改善时代”可以看出,改善型需求也有不小的释放空间。

    近几年,我国房地产市场规模仍在不断扩大,到2020年,我国商品房销售金额已经突破17万亿元的高点,商品房销售面积也维持在17亿平方米的高水平。虽然“蛋糕”很难继续变大,但从绝对规模上看,市场仍然处在“旺季”。

    另一方面,商业地产、工业地产、城市更新、租赁住房、物业管理等后开发领域,也值得探索。今年的政府工作报告首次提出“实施城市更新行动”,说明对存量市场的挖掘,已经得到政策层面的支持。城镇老旧小区改造任务,也已从去年的3.9万个增加到5.3万个,提高了36%。

    有两个例证:经历过长期的积淀,物管领域已从被忽视的下游行业,到开始享受资本的追捧;租赁行业也度过了此前的狂热阶段,进入平稳期。这也证明了存量市场的机会将逐渐涌现。(21世纪经济报道)

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