本文首发于：北京买房帮住
买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。
乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。接下来，本系列会陆续覆盖北京全部新房，敬请期待。
今天测评的楼盘是
朝阳王四营 | 保利锦上
销售对象
符合北京市限购政策的购房人群
限购政策
(1) 京籍家庭
· 已婚家庭，名下无房，则可购买两套住房
· 单身未婚或离异人士，名下无房，则可购买一套住房
(2) 非京籍家庭
· 在京无住房且连续60个月(含)以上在京缴纳社保或个人所得税的非京籍居民家庭，可购买一套住房
· 持有效《北京市工作居住证》可与京籍家庭享同等购房资格
产权比例
购房人购买并持有住宅100%产权份额
转让机制
购房人取得不动产权证后可随时转让所购房屋
出租收益
出租全部收益归购房人所有
楼盘名称：保利锦上
开 发 商：保利
产品均价：约7.1万/m²
产品总价：约800万/套起
产品户型：114m²三居、132m²/155m²四居
总 户 数：470套
楼 栋 数：9栋
车 位 比：1:1.1
梯 户 比：2梯2户
容 积 率：2.5
绿 地 率：30%
房屋属性：纯商品房
交房时间：预计2024年
楼盘地址：地铁7号线焦化厂站西北侧300米
产品公布历程
•2021年 5 月，保利拿地
•2021年 8 月，案名曝光
•2021年 9 月，首期开盘
项目区位及周边配套
亮点一：
位于东四环王四营板块 享CBD商业配套红利
项目位于东四环王四营板块，临近CBD，8公里范围辐射合生汇、国贸、SKP三大购物中心，可共享CBD商业配套红利。
亮点二：
毗邻地铁7号线 交通便利
项目距离地铁7号线焦化厂站直线距离仅约300米，乘坐7号线可换乘6条地铁线路，快速通达北京全城。
·周边交通
地铁：地铁7号线焦化厂站距项目约300米、双合站距离项目约600米。乘坐地铁7号线可换乘地铁14、10、5、8、4、9号线，快速通达全城各区域。
公交：距离项目500米内有地铁焦化厂站和孛罗营站两个公交车站，可在此乘坐11路、34路、临6路公交车。乘坐11路可直达国贸商圈、合生汇商圈，乘坐34路可直达潘家园。
自驾：该项目周边形成“三横两纵”立体式交通，三横指广渠路、京哈高速、化工路，两纵指东四环、东五环双环线。从项目出发，驾车可快速通达朝阳CBD。
·周边教育
项目周边3km范围覆盖：
公立学校：朝阳区实验小学（博远分校，约500m，朝阳区一流二类小学）、北京五中（朝阳双合分校，约800m，九年一贯制学校）、首师大附属朝阳实验小学（金蝉南校区，约2.2km）、北京市黄冈中学（垡头校区，约2.3km）。
国际学校：芳草地国际学校（朝丰分校，约2.4km，朝阳区一流二类小学）。
·周边医疗
社区医院：孛罗营社区卫生服务站（约450m）、西直河社区卫生服务站（1.8km）。
综合医院：垡头社区卫生服务中心（约2.3km）。
距离项目最近的三甲医院是北京市第一中西医结合医院，直线距离约8.3km。
·周边公园
项目周边3km内覆盖：
古塔公园：距离项目约2.2km，国家3A级景区，北京经典景区之一，非常适合亲子游玩。
北焦公园：距离项目约1.1km，公园中心湖水面积有5000多平方米，游人夏可划船，冬可滑冰。
白鹿公园：距离项目约2.7km，集生态休闲、健身娱乐为一体郊野森林公园。
马家湾湿地公园：距离项目约3.0km，适合野营、遛娃、日常运动锻炼。
·周边商业
项目周边5km范围覆盖两个购物中心：
朝悦百惠购物中心（建筑面积约18万平，约1.1km）、燕莎奥特莱斯（建筑面积约20万平，约4.6km），可以满足日常的购物、生活需求。
gt;>参考数据：合生汇（北京）建筑面积约31.7万平
文中关于配套距离描述，根据高德导航测距，仅作参考，以官方实际测量为准。
114m²三居
朝向：
此114平米户型，3室2厅2卫，为西北-东南朝向，夹角约30度。全明通透，全装修交付。
户型功能区：
户型内功能分区如图中所示，包含：
客厅（1个）
餐厅（1个）
厨房（1个）
卧室（2个，包括一个主卧和一个次卧）
卫生间（2个）
家政间（1个）
书房（1个）
114平三室两厅两卫
市场竞争力：
将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达10.3米。北向采光面分布3个功能空间。这种分布，在110平米面积段，比较具有市场竞争力。
因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。
主卧及客厅分布在南向采光面上。这种分布是现如今市面上最常见，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧，放置在南向。
户型主要亮点：
1、该户型布局合理，空间方正。三间卧室分列房屋三个角，互不打扰，私密性较好。
2、空间利用率高。该户型除了三间卧室还预留了一间储物室（家政间），充分利用了房间内的拐角空间。
3、南侧主次卧均有飘窗设计。飘窗距离地面高约30厘米，进深约60厘米，可以根据需求做成收纳空间或是看书喝茶的休息区。
户型劣势：
客卫距离两个次卧较远，且面积较小。
155m²四居
朝向：
此155平米户型，4室2厅2卫，为西北-东南朝向，夹角约30度。全明通透，全装修交付。
户型功能区：
户型内功能分区如图中所示，包含：
客厅（1个）
餐厅（1个）
厨房（1个）
卧室（3个，包括一个主卧和两个次卧）
卫生间（2个）
书房（1个）
155平四室两厅两卫
市场竞争力：
将此户型以南北采光面作为划分，则南向采光面上，分布有3个功能空间，长度达12.6米。北向采光面分布3个功能空间。这种分布，在155平米面积段，比较具有市场竞争力。
因北京太阳照射和南北季风的影响，一般来讲同样面积段下，户型南向“宽度越大，房间越多”则户型相对越好。
主卧及客厅分布在南向采光面上。这种分布是现如今市面上最常见，也是公认较为符合北方居住生活的户型格局。业主主要活动区域，需要充足的采光和良好的通风效果，所以新房户型一般会将客厅和主卧，放置在南向。
户型主要亮点：
1、该户型布局合理，空间方正。该户型是标准的四叶草户型，三间卧室和一间书房分列房屋四个角，互不打扰，私密性较好。
2、LDK餐客厨一体化设计，提升空间利用率，增加了空间通透感。
3、户型全明格局，保证了所有房间的通风和采光。
户型劣势：
入户门正对餐厅，如果餐厅旁边设置玄关鞋柜可能会影响居住体验感。
以上为正文，来自乐居北京编辑团队
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