丁祖昱：北京有哪些群体仍在积极购房？

在房地产市场下行周期，一线城市楼市发展最具韧性，尤其是北京、上海市场最为坚挺，在疫情反复影响下，楼市需求端依然稳健。

克而瑞数据显示，2022年前7月，一线城市新建商品住宅成交规模同比下降31%，比二三线城市降幅少16个百分点。对此，我们以北京为典型样本，深度分析了当前一线城市主流购房客群，以及住房需求结构转化等住房议题。

北京“刚需”“刚改”需求基数庞大

目前，北京一二手房成交套数比高达1:2.3，而二手房成交均价仅有新房的3/5，因此，北京更多刚需和低收入家庭涌向了二手房市场。

第七次人口普查数据显示，2189万北京常住人口中，38%居民没有北京户口，常住人口中为五年内迁入人群达到了13%。目前，北京家庭中无自有产权占比最高，达到43%，且有三成家庭户选择租住普通住宅。

目前，北京人均住房面积为34.9平方米，仅为全国人均住房面积的八成左右。若按全国人均住房面积的一半标准来筛选住房紧张的家庭数量，北京有185万户家庭人均住房面积不足20平方米，占总家庭户比例达到24%，就国内各省市对比来看，仅次于广东、上海，排在第三。

目前，北京有45%的家庭户人均住房面积在30平方米以下，不到全国人均住房面积的3/4。考虑到北京还有大约13%的集体户人口，意味着北京有超过一半的常住人口住房条件有较大改善空间，即“刚需”“刚改”需求基数庞大。

中小户型住宅供应大幅攀升

调研中，我们对比北京七普和成交结构数据发现，北京居民住房现状与新房成交结构高度重合。目前，北京“刚需”“刚改”家庭占比达半数左右，45%家庭户人均住房面积在30平方米以下。在新房成交结构中，90平方米以下的中小户型占比达到56%，两者高度吻合，究其主要原因，还在于市场中小套型供给的增加。

自2017年北京政府工作报告再提增加中小户型供给之后，“90/70政策”全面重回土拍条款，供给结构变化下，北京中小户型商品住宅占比显著上升，中大户型成交占比相应出现回落。

克而瑞数据显示，2021年北京成交的8.1万套商品住宅中，90平方米房型占比达56%，其中70-90平方米占全部成交住宅的50%。

从产品类型看，市场主力依旧是大户型产品，110平米以上住宅成交为2800亿元，占2021年成交总额58%。在2021年市场发展走势中，140-180平方米大户型产品市场表现更佳，成交套数同比增长56%，而90平方米以下产品成交同比仅增长12%。

三室户型是首选，顶豪产品购买率最高

克而瑞综合Going Data数据与实际成交数据分析发现，改善类产品转化率偏低，但豪宅客户买房较为果断，刚需客户购房意愿往往更能转化为实际购房需求。

调研显示，由于可兼顾刚需与改善需求，三室户型成为购房者首选，2021年，该户型成交占比更是接近五成。2021年，北京成交金额居于前列的海淀华润幸福里，三室户型占比达到66.6%，成为项目的主力畅销户型。

此外，二室户型购房者转化率也相对较高，2021年，该户型商品住宅成交占比达到25.2%，市场占有率为四分之一。

在改善市场，四室以上产品客户转化率相对较低，但别墅市场不同，客户购房更为果断，2021年成交占比达到6.3%。结合供求比数据看，北京的别墅产品也十分畅销，2021年供求比为0.7，是各类户型产品中供应最为紧缺的。

从调研数据的客户特征来看，高学历的中青年群体成为别墅购房主力。这一群体收入水平高，购买力强，对居住品质要求较高，同时，别墅购买意向客户中82%已经成家，居住空间有强烈需求，因此，使用面积较大、功能更为齐全、周边环境宜居的别墅更受这类群体青睐。

2000万以上豪宅客群意向与转化率高

在北京，总价低于500万住宅是成交主力，2021年该类型成交占比高达62%，显著高于高总价住宅，尤其是总价段300万元以下的客户购房转化率最高。

500万元以上的中高总价住宅，成交转化率则明显不及低总价住宅，尤其是总价在700-100万元以内的住宅，转化率还不足平均水平的六成。

但在中高总价住宅中，千万以上豪宅转化率明显较高。尤其是对2000万以上住宅，客户对高总价住宅购房意向较为坚定。此类产品以大平层及别墅住宅为主，集聚在海淀、朝阳、丰台等配套资源优质、互联网等产业发展活跃的区域。这些片区购房客户基数较大，购买力较强，尤其是互联网“新贵”群体，极大支撑了豪宅市场。

调研显示，从家庭结构来看，单身人群已成为北京常住人口重要组成部分，但已婚家庭看房比例显著高于未婚群体。目前。北京购房主力还是以35岁以下的年轻家庭、且以已婚育家庭为主，且更倾向于购买大户型产品，尤其是青睐四室以上产品的客户占比明显偏高，达到34%。

值得注意的是，在2022年最新发布的北京第三轮土拍中，大部分地块不再把“90/70”户型限制作为刚性约束之一，此举更多是为多人口、多孩家庭考虑，让新房供给可以更好地满足改善性需求。可以预测，未来北京市场的大户型产品竞争将更为激烈。(来源：中新经纬)