购房圈

    独家丨房地产融资再收紧? 触及“三道红线”不许增长有息负债

    21世纪经济报道 2020-08-14 07:47

    近日,市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。

    具体为红线 1:剔除预收款后的资产负债率大于 70%; 红线 2:净负债率大于 100%; 红线 3:现金短债比小于 1 倍。

    根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

    即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限,不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过 5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过 10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过 15%。

    具体的指标计算方法如下:

    红线 1 指标:剔除预收款后的资产负债率 =(总负债-预收)/(总资产-预收) 

    红线 2 指标:净负债率 =(有息负债-货币资金)/股东权益合计 

    红线 3 指标:现金短债比 = 非受限现金 /短期债务 

    此外,还有券商人士透露,对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业,需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,进一步削减其信用债发行规模,或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券,并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。

    为此,21世纪经济报道记者多方求证,多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息,但未见到具体文件。有券商投行部人士称:“地产融资的政策一向这样,也有可能是窗口指导,只有拿到批文后,去备案发行才知道能不能发,发多少。”

    不过,有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。

    也有市场人士表示,此举主要是为了降低房地产公司杠杆率,防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。

    在借新还旧方面,也有券商人士透露,交易所8月10日以后对新受理审批的地产债,借新还旧政策有调整,根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产,不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。

    今年7月份,房企融资创新高。数据显示,7月房地产行业信用债发行规模达642亿元,同比增长29.1%,环比增长86.1%。

    与此同时,银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势,7月以来多地房地产调控政策加码升级。二季度以来,针对违规向楼市“输血”行为,地方银保监局已开出多张罚单,其中不乏“数罪并罚”的百万元级罚单。

    比如,平安银行北京分行因涉及“采取不正当手段发放贷款、个人贷款资金违规流入房地产领域、二手房按揭首付比例不符合规定”等案由被银保监会开出777.22万元的巨额罚单。南京银行因“同业投资资金违规用于支付土地出让金、同业投资资金违规用于上市公司定向增发、同业投资资金违规用于土地储备开发”等10余项原因被江苏银保监局开出610万元罚单。

    银保监会召开2020年年中工作会要求,坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

    上述新规将会给让地产企业融资带来哪些影响呢?

    鼎诺投资根据wind数据,统计了全市场有 2019 年报数据的房地产发债企业,按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示,考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资,进一步设计了“归母净负债率”指标,归母净负债率越高,说明企业的实际债务风险可能越大,定义为: 归母净负债率 =(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益。

    房地产企业触红线情况统计

     

    (数据来源鼎诺投资)

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