购房圈

    业绩猛增但债务高企 建发房产面临的问题有点难

    大渝网 2020-09-28 07:59

    作为去年合约销售额995.01亿元的准千亿房企,建发房产一直比较低调。

    今年9月18日,建发第一个进入北京的豪宅项目面世。这个准千亿房企已经进入更多的一线城市,销售业绩也实现了比较大的增幅,千亿似乎是一个唾手可得的目标。

    据2020年中报数据显示,今年上半年建发股份的房地产业务共实现营业收入 140.69 亿元,同比增加84.81%;营业成本99.77亿元,同比增加93.02%。其中,净利润23.74亿元,同比增加132.91%,毛利率29.09%,比上年减少3.01个百分点。销售方面,建发实现合同销售金额 469.74 亿元,同比增长10.20%。

    虽然在宏观环境影响下仍能保持逆势生长,建发却隐含着土地不足的忧虑。 中报数据显示,截至6月末建发尚未出售的土地储备面积为1592.22万平方米,处在TOP50房企土储量的下游位置。

    为了扩增土储,建发在上半年积极拿地,但获得土地成本都相对较高。据中指院排行榜显示,建发以273亿元的拿地金额位居第19位,而拿地面积仅163万平方米,位居第48位。

    持续拓展拿地背后,建发集团旗下负责房地产项目开发的建发国际,负债也持续高企。

    土储规模不足,频繁发债扩张

    在区域布局方面,建发将“布局全国、区域聚焦、城市深耕”定为战略,聚焦在长三角和海西等区域,试图形成在一、二、三线城市强有力的互补优势。中报显示,截至上半年建发在一二线城市的土储占比为57.89%,三四线城市的占比仍然较高。

    在土储区域分布中,长三角占比23.35%,福建占比25.62%,江苏占比16.21%,广西占比12.09%。其中一线城市一占比仅为4.46%,建发集团的房地产布局仍以二三线为主。

    中原地产房产分析师卢文曦透露,建发在上海的确有不少项目,但是最近几年拿地节奏不稳定并且不多。“过去两年建发都只在一线城市拿了一块地,今年拿了三块地还算比较正常。比起其他大房企,建发回归一线的速度偏慢了。” 卢文曦表示。

    但想要在一线城市扩张规模,必然少不了资金的支持。

    腾讯房产统计,中报数据显示上年度建发集团旗下联发、建发房产两个子公司,累计发债95亿。上半年发债金额占比达到房产板块总发债金额的34%。除了公司债,建发集团本期累计发行三笔ABS,总计 30.58亿元。

    建发集团2020年的中报显示,公司负债总额逐年上升,达到了2309.84亿元,资产负债率也达到了81.19%。

    建发国际势头凶猛,或将持续增收不增利

    去年,建发股份前董事长张勇峰曾表示:“公司将积极拓展厦门各区土地一级开发业务,将土地一级开发业务培育成又一核心主业。”

    卢文曦认为,建发作为厦门的本土企业,涉足一级土地开发算是便利条件,不仅可以拓展新的业务板块、增加盈利,一级开发的难度也能够体现出企业的综合实力。

    不过,还有建发还有另一层考量。明确表示退出二级地产开发,也是为了全力支持子公司建发国际发展。业务明确划分后,建发国际主要负责房地产开发、物业管理及新兴投资业务。

    数据显示,建发国际土地储备为1039.63平方米,占建发集团土储的三分之二。建发集团的房地产项目主要实体仍为建发国际。

    2020年中报数据显示,上半年建发国际实现营收28.54亿元,同比增长123.32%。合约销售金额约257.58亿元,比上年同期增长52.87%。此外,截至上半年,建发国际总资产总值达到了1391.46亿元,较2019年年末增长20.38%。

    然而,营收快速增长的建发国际却陷入“增收不增利”的情况。

    中报数据显示,建发国际毛利为6.25亿元,毛利率21.89%。去年同期毛利5.19亿元,毛利率40.62%。毛利率比去年同期下降18.73个百分点。

    建发国际解释称,毛利率下降的主要原因是于本期内个别交房结转收入的项目毛利率水平,较去年同期交房结转收入的项目低。

    中报显示,建发房产的净利润为1.15亿,比去年同期的1.89亿下降0.74亿。净利润率也由去年同期的14.8%下跌至今年的4%。

    净利大跌的一大原因,是因为营销开支由去年同期的2.1亿暴增至4.5亿。建发解释称销售开支增加是由于人员增多以及项目拓展,营销费用水涨船高。

    然而受今年土地市场的影响,建发国际的新增项目利润率并不高。行政总裁林伟国在中期业绩会上坦言,今年新拍的地不排除个别地块无法获得8%的利润。建发国际未来的利润情况不容乐观。

    负债方面,年中报显示建发国际负债总额达1212.81亿元,负债率达87.16%。净负债额约442.49亿元,比上年底增加28.4%,净负债权益比率约为247.68%。

    在高速增长的背后, 建发国际的负债压力也不容小觑。由于建发国际未来还有两三年的业绩爬坡期,盈利释放还得等到业绩爬坡之后。

    如何控制好负债,拓展优质土储,实现有质量的增长,这将会是建发国际未来面对的核心问题。

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