乐居财经 段志伟 发自重庆

多地开发商债务风险暴露后，各地进一步加强了对房企预售资金的监管力度。9月19日，重庆市住建委在官网发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管的通知》，要求房地产开发项目预售资金首付款监管，全部按照预售总额的35%核定；对存在资金风险的项目和已经出现资金问题的项目，要将预售资金（含首付款和按揭款）全额纳入监管。

多地房企出现“暴雷”，擅自挪款现象频出

“我早在2017年花了178万元全款买了天山熙湖二期的房子，到现在没有交房也没有蓝皮合同，经住建局调查才发现178万元没有打到监管账户上，我近期向开发商索要了多次合同都没有给……”

2021年8月20日，河北某地媒体曝光天山熙湖二期开发商涉嫌非法挪用预售资金，导致项目因资金短缺而多次停工，本该按照合同于2020年12月31日交房，可至今已延期近8个月，仍未交房。

“我只希望把之前开发商挪用的款项退回来用于复工建设，其他的都不如这些来的实在，这是我作为老百姓的合理诉求！” 时至今日，工程仍未全面复工，虽然工地上有工人，但人数少进度慢，交房遥遥无期。

地产行业龙头恒大集团今年6月以来，也被先后曝出商票逾期、存款遭冻结；关联公司挪用预售资金、拖欠工程尾款、拖欠广告费等多项诉讼。由此而导致的多地恒大在建项目停工，购房的业主也陷入了项目是否会烂尾的担忧。

2020年上海，泰禾上海大城小院由于开发商挪用了59亿元的预售款，导致小院资金断裂停工，原本2020年7月交房的2000余户业主无家可归，引发多次群体事件，时至今仍未交房，而业主却等来了房产税缴纳通知。

易居企业集团CEO丁祖昱在2021年2月撰文中指出，预售资金被挪用在房地产行业是较为普遍的现象，一旦出现资金链断裂问题，停工、烂尾将接踵而至，“今年以来申请破产的企业数量已突破460家。这些房企破产很大一方面原因在于‘资金被挪用’而导致资金链断裂。”

房企挪用资金现象为何屡禁不止？

预售资金，作为买房人提前向开发商支付的预定款项（包括定金、首付款、预付款等）按照相关规定，购房者的预付款不经房企手，会直接进入银行监管账户，然后监管部门对企业可以支取节点设置不同的支取比例，而且明确专款专用，开发企业不能随意支取。

“比如有些是给付总包的预付金，有些是给农民工发工资的，有些是用于购买材料的等等”。

国家统计局数据显示，2020年，房地产开发企业到位资金193115亿元。其中最大的三个资金来源分别是：个人按揭贷款29976亿元，自筹资金63377亿元，定金及预收款66547亿元。预售金占到房企开发资金的35%，是地产项目融资最主要的来源。

业内人士分析，对房企而言，预售资金是一笔“无息负债”，短期看，尽管对企业规模扩张有一定价值，但如果过度利用，对企业运营和购房者均蕴含一定风险。

数据显示，2020年上半年98家样本房企整体预收账款规模较2019年末增长9.1%，而有息负债规模的增速为6.2%，且自2016年以来，预收账款规模增长均显著高于有息负债。同时，近35%的样本房企，预收账款债务比（预收账款/有息负债）大于1，也就意味着预收账款（无息债务）高于有息债务。

在预售制下，大量比例利用预收账款投资新项目，能够带来规模的扩张，也不排除房地产挪动资金进行一些“多元化发展”，但开发商过度依赖预收账款杠杆经营，也可能会导致后续运转资金不足，影响项目施工进度和结转效率，从而产生违约风险。

证券市场红周刊也调查显示， “早期比较激进的、高杠杆大型房企的风险可能是最高的，不排除崩盘的可能。而中小型房企因为拿地难、融资难、销售弱，现金流稍微跟不上就会出大问题。总体看，整个地产行业的洗牌会不断加速。”

此前，克而瑞发布《三条红线新规下，房企“预收账款”重要性凸显》其中指出，2020年8月底，房企“三条红线”的设立，限制了有息负债规模的增长，企业通过增加有息杠杆大举扩张的路径被切断，开发商外部融资情况更加严峻，特别是对于踩线房企来说，调整财务杠杆、保增长成为当务之急，更加考验房企的运营管控能力。

有业内人士认为，目前正处于房企风险的暴露时间段和出清周期，部分企业从高杠杆、高周转，向平稳、高质量运营的转换需要时间和条件。这个过程中，对房企的运营能力提出了较高要求，行业将不可避免经历阵痛阶段。

挪用预售资金的现象频出的背后，是不少房企因销售受阻，为躲避财务风险，擅自挪用商品房预售资金的方式拆东墙补西墙。

重庆出台 “补丁新政” 加强预售资金监管

9月19日，重庆市住房和城乡建设委员会发布《关于加强房地产开发项目预售资金监管通知》，其中两点重要规定：

1、 取消预售资金首付款监管比例“优惠政策”。

通知明确规定，预售资金首付款监管统一按照预售总额的35%核定;不再执行此前规定的有关预售资金监管比例“优惠”的规定。

2、 一年取用不得超过3次，每次不得超过监管余额的1/3。

通知明确规定，同一建档项目提前使用预售监管资金的次数在一个自然年度内不得超过3次，每次使用金额既不得超过监管账户余额的1/3(监管账户余额大于应监管金额的，则每次使用金额不得超过应监管金额的1/3)。

此前，为严防房企私自挪用“预售金”，2018年7月19日重庆市出台《商品房预售资金首付款使用监管》新政，其中，在规定纳入监管的首付款按照预售总额35%的同时，也针对开发企业信用综合排名以及已完成工程量支付工程款情况出台优惠监管比例细则：

在开发企业信用综合排名中，排名前30名的开发企业或中国房地产500强前100名企业享受免监管政策；排名第31至130名的开发企业，降低10个百分点监管比例；排名第131至300名的开发企业，降低7个百分点监管比例。

并且，信用排名300名之外开发商，如果在一年度未发生拖欠工程款、延期交房和其他严重违法违规行为的企业，也可以按照降低7个百分点的比例确定首付款监管比例。

此次重庆出台的加强“预售资金监管”新政中，以上优惠政策全部取消，并且新增了提取预售资金监管余额的限制条件。

一位房地产行业人士谈及政策影响，“加强预售资金监管的背后，是近期部分房企陷入流动性危机，一些项目出现挪用预售资金抵债等现象。为防止预售资金被挪用、杜绝烂尾楼风险，确保项目建设进度，加强监管势在必行。”

多位接受对话的专家认为，“重庆规定所有项目预售资金严格按照预售总额的35%执行，将对房企资金体系形成较大考验；过度依赖预收账款的房企，将面临一定资金压力。”

预售资金监管趋严，多地加强监管新政

2021年7月23日，住建部等八部委联合印发了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强了对房地产市场乱象的监管力度。《通知》强调，要对挪用交易监管资金进行有效管控。

通知指出，从加强商品房预售资金的监管入手，确保资金只用于本项目建设，不能随意支取，进而保障房地产市场平稳、健康发展。中央为房地产市场监管指明了方向，各地也纷纷出台政策跟进落地。

业内人士表示，预售资金监管制度设计的初衷是为了保障购房者权益，防止因开发商卷款潜逃等行为致使项目烂尾。

贝壳研究院分析师潘浩指出，预售资金监管政策是新房预售制度之下对购房者权益进行保护的举措。合理对预售资金进行监管，对房企健康经营和保障购房者权益都是有利的。

有专家也指出，“预售资金监管是行业预防风险的重要政策，将伴随预售制度持续存在。基于目前的行业变化，监管环境也将关注点从销售端转向企业端、供给端，对预售资金的监管只是其中一个环节，在防风险的同时提供适度的灵活性，更有助于行业的风险出清和长期平稳发展。”

去年12月成都出台办法，加强预售款监管措施，其中，除了对预售资金监管以外，在支取监管额度内的预售款中，明确规定在预售商品房达到不同工程建设进度节点时，应当满足相应的资金余额要求。

比如：完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的百分之六十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之四十。

这对购房者权益寄予极大保障，基本不会出现由于开发商资金链断裂导致“楼盘烂尾”的情况发生。

据不完全统计，8月以来，多地出台相关政策文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。

此次，重庆市及时出台加强预售资金监管新政，为事关民生的预售资金增加了几道保险，有助于防范房企金融风险，将更有利于楼市行稳致远。