作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官
一份来自江西景德镇的“全体购房者决定与2022年11月强制停贷告知书”被广泛传播后，全国购房者公开宣称要集体停贷的楼盘项目数量在增多。
我们根据购房者发布的网络信息统计，截至发稿前，已有106个楼盘项目的购房者宣布停贷。
郑州、长沙、重庆、武汉的问题项目均超2万套
据克而瑞研究不完全统计，截至2021年末，24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建筑面积约有2468万平方米，占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。
其中，郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大，尚未交付的问题项目总建筑面积均超过200万平方米、总套数均过超2万套。
例如郑州，截至2021年末，尚未交付的问题项目总建筑面积约271万平方米，占成交面积比重高达29%。又如长沙，尚未交付的问题项目总建筑面积高达446万平方米，占比同样达到25%。
从目前已经宣布强制停贷的106个项目来看，已经涉及全国18省47城，其中郑州为重灾区。
2022年3月，郑州成为自新年以来首个下场“救市”的二线城市，“郑州19条”中有不少是缓解房企流动性压力的纾困政策。然而3个多月后，郑州却成为购房者宣布强制停贷最多的城市。
克而瑞研究数据显示，在重点关注的全国195个项目中，按城市大区划分，目前东北、西北和华北未交付或延迟交付的项目占比较高，短期内仍存交付风险。
预售资金被违规挪用问题凸显
从目前购房者已发布的“强制停贷告知书”中，我们可以发现预售资金被违规挪用是被提及最多的问题。
由于商品房预售到最终交付存在一定期限的时间差，通常情况下预售资金需存入政府监管账户，并按照重点监管资金和一般监管资金的框架进行监管。
对房企而言，商品房预售意味着企业不需要提前垫付过多投资资金，销售回款周期大幅缩短。理想情况下，在项目销售过程中，企业现金流便能回正，在项目正式交付前，企业便能锁定开发利润。
预售资金虽然归属开发企业，但与其他一般自有资金性质完全不同。原则上，房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度进行拨付。
在过去发展过程中，预售资金对撬动企业规模发展至关重要，是房企非常重要的现金流。
2021年随着部分房企流动风险显现，各地政府加强了预售资金监管，西安、天津、石家庄等36个城市相继出台政策加强预售资金监管，要求全部购房款需直接存入专用监管账户，并实行全额、全程监管。
横向对比来看，石家庄重点监管资金提取规则最为严苛，建成层数过半也仅能支取25%资金，即便主体结构封顶，累计提取比例也仅为50%，而其他城市普遍在60%-70%。青岛也较为严格，多数城市重点监管资金在竣工验收备案或不动产首次登记后基本就可全额提取，但青岛需要取得现售备案证明才可提取。
2022年2月曾有“全国性的商品房预售资金监督管理办法”即将制定出台的消息，截至目前，预售资金监管尚并未作全国统一规定，仍由地方政府制定具体的监管细则。
随后，由于上半年整体行业压力巨大，出于改善企业回款考虑，不少地方对预售资金监管政策解绑。
据不完全统计，2022年上半年，有45省市放松了预售资金监管，以期加快房企销售回款进度，缓解企业资金周转压力。
此次购房者宣布强制停贷最多的郑州，实行差别化信用管理，高信用房企资金额度降低、提取比例提升。2022年3月发布的“郑州19条”就有可以凭银行保函、第三方保函担保等额替换预售资金监管专用账户内的资金条例。
保函一般指见索即付性保函，如果房企挪用工程款导致项目停工延期，或出现工程款、材料款、劳工工资纠纷等索赔情形时，银行会无条件支付相应担保款项，以此保障项目建设进度和质量，对房企而言，通过现金保函“赎回”留存的监管资金，可以提升资金使用效率，节约财务成本。
“保交付”是底线，谨防行业系统性风险
我们认为，当前购房者停贷问题虽是个别项目局部问题，但从目前强制停贷楼盘个数逐日递增态势来看，应引起有关部门高度重视。
不论购房者单方面断供行为在法理上能否“立住脚”，单从事件造成的舆论恐慌和负面情绪蔓延危害来看，容易在短期内造成跟风效应。
基于此，我们认为，地方政府应当以“保交付”为出发点，积极为相关企业纾困：
一是支持企业有序复工复产，让企业经营逐渐回归正轨，尤其是对部分反复遭受疫情影响的弱二线城市，应当给予税费减免、租金减免等政策支持。
二是支持企业合理融资需求，不盲目抽贷、断贷、压贷，加大并购融资支持力度，促进行业债务风险出清。
三是区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，间接改善出险企业资金面。
四是放松预售资金监管同时适当调降预售门槛，加快预售证审批，合理顺延项目交付期限，保障企业经营尽早恢复。
五是降低土地竞买保证金，延期缴纳土地出让金等，并给予企业税收减免支持，缓解企业资金压力，帮扶企业摆脱经营困境。
对房地产信贷政策，我们认为仍应当坚持“有保有压”原则，逐步化解前期积累的系统性风险：一方面，对房地产信贷额度还是应当适度压缩，防止过度加杠杆和泡沫化趋势，积极完善银行不良资产紧急处置方案。
另一方面，对基本面较好、购买力相对充裕的核心一二线城市仍可予以适当刺激，譬如限贷政策局部松动，下调二套房首付比例、认贷不认房等，激活相对充裕的改善性购房消费。
众多购房者宣布停贷的原因主要是无法按期收房，不少购房者在“强制停贷告知书”中甚至都给出要求项目复工的时限。由此可见，对这些停贷的购房者而言，他们其实最期盼的是项目可以早日复工，而并非停贷本身。
2022年2月，市场曾传出“全国性商品房预售资金监督管理办法”即将制定出台的消息，我们希望未来该管理办法可尽快出台，以防类似事件再次发生。
同时，房地产行业要自救，不能抱有侥幸心理，翘盼政策暖风、行业转机等，更不能“躺平”，放任企业风险向更多领域扩散。(中新经纬APP)
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