购房圈

    报告:23家房企新增土储货值破千亿,一线城市溢价率持续走低

    观点地产网 2020-10-17 11:51

    原标题:1-9月中国房企新增土地储备报告·观点月度指数

    观点指数 临近年末,大部分城市供应意愿强烈。9月100个重点城市供应土地数量环比增加321宗;供应土地规划建筑面积环比增加8.8%。

    其中,一二三线城市供应土地数量分别环比增加30宗、51宗、126宗;供应土地建筑面积分别环比增加18.2%、8.7%、9.0%。值得注意,一线城市供应土地平均起始楼面价连续4个月呈现下降趋势。

    成交方面,9月100个重点城市成交土地建面环比减少10.0%,成交总价环比减少8.6%,平均溢价率13.1%,较8月下降2个百分点,为今年4月以来最低。

    由于上海成交均价骤降,一线城市整体土地成交热度下降明显,成交楼面价和成交总价分别环比下降37.7%和34.2%。

    随着第四季度推地高峰期到来,以及优质地块入市数量减少,预计一线城市成交楼面价和溢价率会继续走低。

    央企拿地积极,23家房企新增货值破千亿

    观点指数发布的“1-9月中国房地产企业新增土地储备排行”显示,TOP3分别是恒大、碧桂园、融创,1-9月累计新增土储分别为6348.5万平方米、4936.3万平方米、2641.0万平方米。

    绿地和新城占据榜单4-5名,1-9月累计新增土储分别为2414.9万平方米、1995.4万平方米。

    从单月拿地情况来看,以中海、保利、招商、华润领衔的央企非常活跃。在融资新政压力下,央企属性房企凭借着良好的债务管理指标,拿地空间更大,能够实现逆市低溢价拿地。

    根据企业披露的月度拿地数据,保利9月新增土地建面404.0万平方米,为单月拿地最多房企;招商9月新增土地建面为302万平方米,远高于前8月单月平均拿地建面104.5万平方米;另外,中海、华润9月新增土地建面均超过百万平方米。

    根据观点指数发布的房企新增权益土储、拿地权益金额及新增货值排行榜,1-9月,中国恒大新增权益建筑面积6020.5万平方米,拿地权益金额1442.8亿元,新增货值5797.7亿元,继续蝉联三个榜单榜首,碧桂园则是占据各个榜单第二名。

    就拿地积极性而言,前9月恒大权益拿地销售比例(拿地权益金额/权益销售)为0.29,高于碧桂园的0.22,也高于万科的0.24。

    值得注意的是,1-9月新增货值TOP30房企中,突破2000亿元的房企达到13家,较上月增加2家;新增货值超千亿房企达到23家,与上月持平。

    土地供应加强,成交下降

    观点指数监测的100个重点城市数据显示,9月供应土地数量1589宗,环比增加321宗;供应土地规划建筑面积14124.9万平方米,环比增加8.8%,同比下降4.1%。

    9月单月,一二三线城市供应土地数量为93宗、650宗、807宗,分别环比增加30宗、51宗、126宗;供应土地建筑面积为968.3万平方米、6042.7万平方米、6967.6万平方米,分别环比增加18.2%、8.7%、9.0%。

    整体来看,年底将至,各地方政府推地意愿有所加强,9月一二三线城市土地供应量均录得增加,其中一线城市供应土地建筑面积增幅最大。不过在平均起始楼面价上,一线城市连续4个月呈现下降趋势,侧面反映了虽然土地供应增加,但高价优质地块入市数量减少。

    成交方面,在城市调控加码和融资新政压力下,房企土地投资支出减少,土地成交市场热度下降。

    具体而言,9月100个重点城市成交土地数量1003宗,环比减少36宗;成交土地规划建筑面积9267.7万平方米,环比减少10.0%;成交总价约3032.4亿元,环比减少8.6%;成交楼面价3222.5元/平方米,环比上升1.3%;平均溢价率13.1%,较8月下降2个百分点,为今年4月以来最低。

    分城市能级来看,由于预期融资环境收紧,现阶段房企更倾向于竞拍小体量且低价地块,一线城市土地热度明显下降。

    具体而言,9月一线城市成交土地建面897.6万平方米,较8月略微上升,但成交楼面价环比下降37.7%至5649.4元/平方米,录得成交总价507.1亿元,环比下降34.2%。

    9月二线城市成交土地建面下降超过两成,但成交楼面价上升明显,成交总价环比下降幅度为7.8%。

    在经历8月较大幅度下降之后,9月三线城市土地成交全面回暖,成交总价环比上升16.6%至1002.3亿元。

    重庆成交土地建面第一,一线城市溢价率持续走低

    以城市成交土地建面进行排行,9月重庆市共成交土地72宗,成交土地建面512.9万平方米,位列第一;惠州、广州、天津、上海分别以成交土地建面484.0万平方米、470.9万平方米、426.7万平方米、354.5万平方米紧随其后。

    9月土地成交总价TOP5的城市分别是广州、南京、杭州、上海以及重庆,成交总价分别为249.7亿元、231.0亿元、183.0亿元、162.4亿元和142.6亿元。

    从9月全国住宅用地成交总价TOP10来看,成交价格最高的是中海竞得的北京石景山区地块,为69.8亿元;其次是万科竞得的上海宝山区杨行镇地块,成交价格为47.2亿元。

    上述入榜地块中呈现出几个明显的特点:成交溢价率较低,7宗地块溢价率不超过10%;竞得方为万科、中海、保利、招商等资金充足的房企。这些特点基本上与当前房企融资环境收紧、优质房企逆势拿地等市场状况相吻合。

    值得注意的是,虽然住宅用地成交总价TOP10中有4宗位于一线城市,但这些地块属于少数推出的优质地块,整体上一线城市的土地成交“成色”出现下降。

    对比8月,9月一线城市中土地成交“成色”下降最明显的是上海,平均成交楼面价由14364元/平方米下降至4581元平方米,下降幅度达68%。

    与此相对应,北京、深圳、广州平均成交楼面价均录得不同幅度的上升。

    溢价率方面,9月,上海成交土地溢价率由8月的21.77%降至5.01%,广州溢价率小幅下降2.46个百分点,北京和深圳成功出让的8宗地块也均是底价成交。

    伴随着第四季度城市推地高峰期的到来,预计接下来的土地供应还会进一步增加,但优质地块入市数量会减少,一线城市平均成交楼面价和溢价率将继续走低。

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