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限售5年+增值税2变5...东莞楼市调控升级!专家重磅解读来了

乐居买房 原创 政策解读
发布于 2021.08.02 16:45 阅读:1.1w

今日(8月2日)凌晨,东莞市住房和城乡建设局对外发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》。

回顾政策要点:

1、稳控住宅用地出让价格,稳地价稳房价

2、将法拍房纳入限购范围

3、增值税免征2年调整为5年

4、发布二手房指导价

5、对热点楼盘实行公证摇号选房、积分排序选房、限售5年

6、暂停向个体工商户销售商品房

7、购房首付资金监管升级,社保造假5年不能买房

此次调整背后释放了何种信号?后续会对东莞楼市有什么影响?乐居大湾区连线大湾区大咖进行解读!

专家连线 新政解读(排名不分先后)

东莞中原战略研究中心总经理:车德锐

东莞合富研究院高级分析师:李兴旺

易居研究院智库中心研究总监:严跃进

深圳市房地产研究中心高级研究员:李宇嘉

东莞中原战略研究中心总经理:车德锐

东莞中原战略研究中心总经理车德锐表示,政治占位高于一切,东莞成全国全省房地产重点调控城市;调控的思路直指去年楼市热潮的四大因素:资金端、地市、供求、炒房;资金端按照中央思路,严查资金来源,禁止违规资金进入房地产领域;土地市场采用新型土地出让方式,限房价竞地价提品质,特别是提品质很到位,担心限房价竞地价会带来品质的下降,该政策暂没有出台细则,预计下半年将逐渐完善出台;供求调节方面本次不提增加住宅供应,因为提了也做不到,东莞的现实情况是供应短时间无法快速增加,因此仿效全国重点调控城市做法,采取摇号选房的方式,对热点楼盘针对性调控,除了摇号选房、积分排序选房,还将限售期从3年延长到5年;针对炒房方面,增值税由2年改为5年,房产证不满5年必须全额征收约5.6%的增值税,同时仿效深圳上海成都等城市的做法,实施二手房价格参考机制,引导商业银行按二手房成交指导价来提供按揭贷款,这两个措施大幅增加二手房交易门槛,特别是买家大幅增加交易税费和首付,投资杠杆大幅降低,可以说,炒房只有死路一条;综上所述,去年楼市火热的四大因素都已经不复存在,资金密集型的市场关紧了资金的水龙头,土地市场在备案新规和新型土地出让方式下,房企只能理性拿地,降温是必然;供不应求的局面下半年趋向供过于求,甚至热点的网红盘也重点调控,说不定调控下这些楼盘还会供过于求;最后,炒房者真的慌了,不抛售只有死路一条,业主的预期也彻底扭转了,二手房市场估计进入寒冬了,二手房的高房价也将真正进入实质性的调整,希望不会出现暴跌吧。

东莞合富研究院高级分析师:李兴旺

东莞合富研究院高级分析师李兴旺强调,东莞新政是刚刚过去的7月“八部委”及政治局会议指示精神的及时响应,彰显政府调控房价的决心。1.这是一个全方位的政策文件,内容涉及广,影响面大,涵盖土地竞拍、住房限购、金融监管、税收调节、二手房市场、销售管理、住房保障等,不同程度进行了优化或收紧。2. 政策的指向性非常明确:“房住不炒”与“三稳”,支持合理住房需求,坚决打击投资投机过度需求,对于稳定房地产市场具有切实有效的作用,影响是积极的和深远的。3.对市场影响:土地市场或将有所降温,一方面竞拍规则的升级,一方面市场信心的影响;房企资金回笼压力增大,定价将趋于理性;购房者信心将受阻,购房意愿将受影响,部分购房者因政策升级而暂时失去购房资格,政策对于购房需求有抑制作用;对于销售市场,成交热度下降,转化率将减小,成交量回落大势所趋。受市场信心影响,房价预期也将进一步平稳,房价过快上涨势头会得到切实有效的控制。4.新政出现新动向,“摇号”写入政策内容,体现了“差别化”,热点项目成为试点,不排除后期市场变化,全面推广的可能性。“限房价”也是政策新动向,将地价与房价的联动机制发挥至极致,房价预期受到关键性的因素的制约,对于稳房价是重要举措。

易居研究院智库中心研究总监:严跃进

易居研究院智库中心研究总监严跃进说:“东莞这次政策,逻辑很像,上海这些城市调控的主动性在增强,不断的查补政策的一些漏洞,我认为这个都是很关键的,体现了调控的一个主动性。当然就是说对于东莞这个政策也能看出来非常全面,作用非常全面,主要体现在几个方面,第一政策比较多,涉及到限购、限售以及其他的稳定价的一些政策。第二个政策比较细,即便是限购里面对一些个体工商户等等堵上漏洞,这些都是有助于规范当地的一些购房。”

“总体上来讲就是说东莞的这次政策应该说还是比较务实的,进一步打击的一些炒房炒作,真正促进市场的一个稳定,尤其是很受关注的二手房参考价,它其实调控也有几波,以前是一个价格要公示,但是没有叫参考价指导价。这次提出了参考价指导价,使得这种改革的城市数量更多,这一点都具有非常好的导向。”

深圳市房地产研究中心高级研究员:李宇嘉

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉针对本次调控有以下四点解读。

       1、国家对楼市调控政策进行了新的部署和要求东莞作为重点城市需要贯彻落实

首先,副总理在7月22日对楼市调控作出最新指示时要求,要高度重视房地产工作中的新情况新问题,城市政府要切实落实主体责任,不断完善和用好政策工具箱。

按照“一城一策”的新要求,列入住建部重点监测的城市,房地产调控工作由住房和城乡建设部和有关省级政府共同督办。因此,东莞此次调控政策中,“地价-房价”联动,实行以“限房价、控地价、提品质”为主导的新型土地出让方式,加强房地产金融管理等,都是落实省厅及上级指示。

2、东莞当前的市场形势也需要完善楼市调控政策

一是去年以来东莞出让了一部分高价地,这部分地块在今年下半年可能会形成新房供应,有可能会惯性推高新房的价格。比如,根据东莞乐居统计,预计8-12月供应增多,有预计50个纯新楼盘入市,其中多个高地价项目;6月东新房洋房网签4883套,比5月上涨38%,均价为 26937元/㎡,环比上涨8.6%。

二是近期东莞开始增加用地,但部分区域出让的地块价格比较好,可能会进一步推高市场对房价上涨的预期。而且,东莞新房库存比较低,开发商补库存的动力比较大,而终此报价的模式下,更增加了开发商抢地的动力,迫切需要新的调控政策。

3、东莞首先对政策工具箱进行了完善

一是将增值税免征期从两年调整到了五年,这是热点城市的普遍做法,也是为了打击炒房客,鼓励刚需买房的重要举措。热点楼盘(登记购房人数明显大于推盘量)的限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年,目的与上面是相同的。

二是补上政策的漏洞。法拍房纳入限购,暂停向个体工商户销售商品住房。前一个政策也是重点城市普遍采取的;后一个政策是针对东莞个体工商户比较多、民企数量多,可能会存在政策漏洞采取的措施。

三是加强商品住房销售监管。未来加强新房限价的情况下,新房摇号将是普遍现象。建立购房意向登记系统,将商品住房认购环节纳入监管范围,这条政策是学习深圳的经验,目的是为了杜绝倒卖房号,炒作房价。

四是建立二手房成交指导价制度。这是热点城市,未来普遍会实施的政策。东莞楼市将会逐渐过渡到存量房为主的时代,管控做二手房价格才能让庆芳调控落地。目前迹象显示,热点片区的二手房价格已经有了抬升的趋势。东莞的二手房指导价将会学习深圳的做法,热点片区通过指导价,控制虚高发布价格,控制银行杠杆。

4、政策效果和后市判断。

一是,东莞此次调控政策完善,既具有堵上政策漏洞的举措,又有针对可能出现的新情况、新问题而对政策进行前瞻性的储备和实施

二是,库存低、土地价格高、土地市场热、市场预期不稳、开发商看好、深圳需求外溢,这是东莞楼市调控面临的最大压力。由于城市开发强度高,新增供地少,东莞增加供应的难度比较大,需要在需求端调控和保障房建设上下功夫。这次的政策既有需求端的,也有供给测改革的。

三是,此次政策的针对性比较强,做到了精细化调控、精准调控,但楼市基本矛盾没有得到解决的情况下,需求端的管控并不能撑起长效机制,必须要在供给端做文章。首先是土地供给端要将房价地价联动做到实处,控制住地价上涨,房价就稳了。其实是资金端的管控,深圳外溢需求很多是投资需求,资金应该得到穿透式监管,这对本地金融监管和房地产监管的协同是一个挑战。再次,需求端管住的同时,供给端的保障性租赁住房和人才住房要尽快增加、分流需求。最后,市场秩序整顿此次东莞提出的整治方面较多,包括开发商、购房市场,也有中介层面。不久前,国家已经提出了明确的政策文件,东莞要在这方面形成常态化的机制、形成长效机制。

四是,自去年八月份以来,东莞出台了多个调控文件,调控的主动性、持续性、主观能动性很明显,“一城一策”开始落地。如果去年以来的各项政策能够真正落地,特别是能管控出土地和资金,让源头的成本能够降下来,进而稳定住预期,楼市降温在情理之中。

总之,从城市经济体量、人口规模、经济版图地位、产业结构来看,东莞作为新一线城市的地位在不断夯实。在楼市调控上,应该向一线城市,做到精细化、精准性、前瞻性。从近期的调控政策来看,东莞再慢慢做到这一点。

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