租赁篇：关注细分赛道，企业住宿率先突破

2017-2018年，中国住房租赁市场在经历了政策红利和资本青睐后，大量公寓运营企业进入市场试水，不乏有企业盲目跟风、野性扩张。2019-2020年的行业深度洗牌和市场沉淀后，一直坚守在租赁赛道上的租赁企业开始沉下心来理性思考，在大潮流的进程中逐步多元化、差异化布局，其中，需求大、抗风险能力强、坪效高、成本低的企业住宿赛道或将成为率先破局的新航向。

多企业积极布局，头部企业成长快

企业住宿，从主体客户群体划分可分为两大类：产业园区企业宿舍模式和城市三产服务业员工宿舍模式。产业园区宿舍模式主要以服务园区制造业企业为核心，通过与园区企业、政府等合作，解决园区内的企业员工住宿需求的大型社区型住宿产品模式。而城市第三产业员工宿舍模式，主要分布在城市核心区域或以服务业为主的三产聚集区域，为餐饮酒店、教育培训、物流配送等新兴服务业企业员工提供住宿服务，一般更多的是中小规模的企业住宿产品。对比两种模式，尽管服务对象与产品模式有所差异，但都是B端付费、C端入住的商业模式，面向企业提供住宿服务。

目前，我国企业住宿市场尚处于发展初期，入局玩家较少。但近年来该赛道关注度不断提升，众多公寓运营商加速布局：2020年，大悦城、城家、窝趣、乐乎四家企业先后推出企业住宿产品线，成立大悦乐邑fresh、员宿、华舍公寓、起程公寓品牌，2021年，朗诗寓旗下春风驿·计家强势入局，为城市新一代蓝领提供家的港湾。截至2021年三季度，已有十余家品牌企业进入企业住宿细分市场，且部分企业也已具备一定发展规模。

市场需求潜力大，运营模式盈利高

蓝领人群为租赁市场最主力消费群体

根据国家统计局数据显示，在我国9亿劳动人口中，蓝领规模近4亿人，是城市系统中最大的打工人群体，人口规模是都市白领的2倍。而在4亿蓝领人口中，约1.2亿人就业于新兴服务业，1亿人从事于新兴制造业，他们合在一起，成为了大城市的“新蓝领”。在我国城镇化进程的发展中，核心一、二线城市劳动力吸纳力不断增强，催生出强烈的居住需求，而这些蓝领人群受户口、收入等问题的限制，租赁，成为他们最主要的居住方式。

此外，据官方数据显示，2021年我国高校毕业生数量创新高，达到910万人。毕业生们走出校园走入社会，推动庞大的租赁需求。而在去年，我国874万人普通高校毕业生中，研究生1.79万人，本科生有16.80万人，高职有16.19万人。其中，高职学生就业率为85.95%，大大高于本科生的79.23%。这也意味着，会有更多的蓝领人员步入职场，产生大量租赁居住需求。

“职住平衡”下，政策支持企业宿舍赛道发展

在城镇化发展的大背景下，“十四五”规划纲要草案中建议“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。”2021年7月，国务院办公厅公布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，《意见》指出，“十四五”期间，要把握好职住平衡，支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房，或可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。由此促进产城融合，达到供需匹配、职住平衡的基本原则，使得新市民、新青年在人口净流入的大城市真正“租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好”。

目前，多城市针对推动企业宿舍发展的相应政策已出台，主要以供应增量和市场监管类型为主，如北京、广州、杭州等城市先后通过增加供给、规范管理、加强保障，并运用前期补贴、费税减免等方式鼓励支持企业员工公寓发展。同时，北京也针对企业集体住宿推出相应消防安全细则，规范市场发展，杭州对企业宿舍价格进行指导，缓解杭州外来务工人员租房压力。在今年上海提出的住房“十四五”规划中，持续构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系成为首要重点任务，这是全国首次提出要切实增加宿舍床位租赁居住供给，并明确提出20万张床位建设指标。

企业住宿较其他租赁产品更具运营优势

1. 稳定性高

相较于白领公寓的主要客群为个人，企业住宿的To B模式，具有更高的稳定性和抗风险能力。面向企业租赁，第一，签订的大多为长租期的固定期限合同，且续签比例高，大大降低了频繁换租导致的租金损失，进一步加强了租金稳定性；第二，企业客户通常经营稳定，具有较强的支付能力，即使有床位空置，也能收到企业支付的固定租金，由此企业宿舍运营商可保持良好、稳定的现金流；此外，企业客户定制化也大大降低了获客成本，在一定程度上大大提升了营销宣传和运营管理效率。

2. 坪效高

如果说白领公寓以房间出租的模式为“平方经营”，那蓝领公寓以床位出租（上下铺）的模式可谓是“立方经营”，该种模式有效拓展了可盈利空间。平均月租金为600-800元/床位的蓝领公寓，可容纳4-8人入住，使其综合套租金高于大部分同等条件（区位、交通等）下的白领公寓。这种化整为零的模式使得蓝领公寓的租金坪效要高于白领公寓、人才公寓等，回报率自然也更高。

以上海市宝山区顾村板块及周边板块集中式公寓市场为例，某企业员工宿舍租金坪效近6元/㎡·天，仅略低于板块内某养老公寓（但养老公寓成本高），高于周边集中式白领公寓、人才公寓及公租房的租金坪效。

3.成本低

企业住宿相较于对地段、区位有较高要求的白领公寓、服务式公寓及养老公寓等而言，具有显著的成本优势。为争夺优质存量资产，白领公寓“高收低租”屡见不鲜，成本冲高导致企业盈利困难。相较之下，企业宿舍在房源获取上没有较高要求，城市三产员工宿舍通常只要求在商业中心周边，且交通便利，可辐射商业中心的服务人群即可。而产业园区企业宿舍则多位于城市远郊的产业园周围，土地性质或为工业或集体用地，成本较低。此外，部分企业住宿运营商通过“物业托管模式”获取房源，与政府、B端企业方、园区方等合作，对其物业进行后续的运营和管理，而这种模式也可有效降低租金成本。

“集体宿舍”升级为“品质公寓”

在消费升级和“互联网+”的推动下，新时代的“打工人”在对待工作和生活的态度上都有所改变，除了关注价格因素外，新蓝领群体开始不满足传统意义上的“集体宿舍”的居住环境，逐渐开始追求居住环境舒适度以及服务品质等，以及娱乐、日常生活消费等方面的便捷程度。

为响应国家“职住平衡”号召，部分企业住宿公寓运营商积极进行企业战略提升。企业员工住宿行业的领军者——安歆集团、魔方9号楼、乐璟生活社区等，都先后进行了理念升级、产品升级以及服务升级，致力于解决城市奋斗者群体的租赁痛点，旨在有限的空间内强化住户需求的安全性、私密性、实用性以及体验感。未来，企业员工宿舍产品将在智能化、数字化的驱动下更加高效、舒适与人性化。

打破租住界限，与企业客户协同发展

随着我国产业结构不断调整，经济发展进入新常态，在产业转型的进程中，人才支撑是核心驱动。然而，随着经济发展地区差异的缩小，城市、企业留住人才越发困难，尤其是掌握熟练技术的新锐蓝领。“招人、用人、留人”成为企业最为关注的问题。

住房租赁行业作为生活服务行业，未来将围绕“住”为核心大胆拓宽服务范畴，打破传统租住模式，为客户提供“租住”以外的增值服务。企业员工住宿可针对企业需求提供员工管理一站式服务，包含企业员工招聘与培训、企业福利设置、企业安全监管等服务，在创造附加价值的同时，也能突破自身传统盈利模式，使得公寓企业与租客之间协同发展。

企业住宿的“蓝海”——人才与校园

目前，多数的企业员工宿舍多针对劳动密集型的制造业与新兴三产服务业，整体来看，服务对象仅针对城市基层劳动者。而在席卷全国一、二线城市的“抢人大战”中，人才专项租赁住房的建设逐步列入了各地政府工作报告的重点工作目标中。

未来，在政策的引导下，有着卓越运营能力的企业住宿运营机构也将投入到人才配套基础建设中，不断扩大业务版图，由单一的企业员工宿舍拓展到政府人才公寓、校园学生宿舍等多场景产品线，助力人才安居。

政企合作提升管理效能

为更好地优化住房供应空间布局，促进职住平衡，解决好企业基层员工的住宿问题，多项目采取“政企合作”的方式，政府提供租赁房源及相关补贴支持，品牌运营机构提供运营管理服务，共同建设企业住宿住房租赁项目。政企合作模式可实现信息对接、资源对接，既可解决企业投拓难题，又可将存量房源整合运营，盘活存量，提升资产效能。

当前，在“两集中”政策背景之下，筛选优质企业住宿服务运营商，共同合作推进租赁住房项目的运营管理，类似的政企合作会越来越多，这也将为企业住宿这一细分赛道带来可观市场空间。