140地块TOD项目，大盘体量，自带配套

点评：TOD项目，位于甘西板块核心，以自身配套建设带动整个区域发展，未来潜力大。

【项目亮点】

1、大连TOD项目

大连目前为止体量最庞大的TOD项目，带动整个甘西板块各项配套完善，助力区域发展。

2、大盘体量 自带配套

利用本项目的大盘规划，商业/教育/生态公园等配套自成一体，业主生活便利。

3、业态丰富 满足各类居住需求

系城市综合体居住项目，项目自建约6万㎡商业广场。

【适合人群】

参考单价1.8-2.2万元/㎡，产品多元，刚需客群友好，亦满足追求品质的改善人群。

【价格分析】评分：8.5分

保利·时代目前价格约18000—22000元/㎡，据相关网站数据，甘井子区房价单价约为18896元/㎡，相比之下，保利·时代同区域楼市价格现状相符。

规划指示中，甘区16个重点规划总投资超800亿项目，可以预见，甘西将是未来发展的重点区域，甘西也将成为引领大连房价上涨的热点板块。

作为TOD项目，除项目配套上展现出TOD价值所在，央企保利在投入上也可谓大手笔：耗资77亿豪得140地块、TOD轨道建设平均一公里造价高达10亿元。

不管是从规划的落地、城市级对甘西区域大型产业及规划、地铁4、6号线的落地，还是项目内全生活周期国际范社区规划的TOD，以及项目本身的产品力来看，保利时代在该板块的价格潜力是值得肯定的。

点评：该项目可谓是整个所在区域板块的核心，作为TOD项目，整合交通、商业、居住、休闲等资源，形成“10分钟生活圈”概念，未来发展潜力值得肯定。

【楼盘规划】评分：8.0

保利·时代作为TOD项目，以地铁交汇的800米内建立办公、居住、商业、文化、教育，使居住在此的居民步行可达。

项目占地面积60万㎡，建筑面积143万㎡，其中待建绿地及山体公园共计约40万㎡，绿化率达35%。项目西南侧C区区块西临牧城驿水库，南邻旅顺北路，北邻幼儿园与小学地块，环境宜人、生活条件便利。

整个区域规划1579套房源，户数适中，容积率为2.51，居住环境纯粹。首期产品形态包含高层、小高层、洋房，面积在78—125㎡两至四居，得房率在75—84%。共计建设1700个车位，车位配比1:1.05，即一户对应1个车位，车位配比相对充足。

点评：大体量社区，整个区域配套以此TOD项目为主，是科技创新城与空港商务区两大重点发展区域交汇处。
【户型分析】评分：8.0

保利·时代建面约83㎡户型，为南北通透的方正两居室，南向面宽可达7.4米，过道较少，避免面积的浪费。

客厅与餐厅相互独立又连接紧密，一方面可以使空间分区更加明晰，另一方面双厅联合又可以使整个客厅更加开阔。

厨房L型设计，方便备菜做菜，厨房预留冰箱位，避免挤占餐厅空间，与餐厅之间合理的动线使得美味可以自由传递。

卫生间位于两个卧室之间，方便主次卧使用，明卫的设计，健康通风，有效避免污染居住环境。

主卧的大开间设计，面宽可达3.4米，不仅可以享受观景飘窗，床尾还可额外放置收纳空间。卧室远离电梯，生活不受打扰。

点评：83㎡户型为标准的眼镜户型，南北通透，功能分区完备，空间布局合理，具有很强的实用性，是刚需可选择的户型。

保利·时代建面约101㎡户型，为舒适性房型，全明格局、南北通透，南向三面宽，可达10.3米，双卧室朝南。

厨房、餐厅、客厅居于同一动线，设计合理，客厅含有2.4㎡阳台，有利于采光通风，观景视野开阔。双厅相连，增加空间的开阔感。

L型厨房设计，厨房台面操作流畅，洗菜、备菜、炒菜一气呵成。厨房预留冰箱位，避免挤占餐厅空间。

三个卧室面积分别为9.9㎡、10.23㎡、12.54㎡，空间均比较开阔，舒适性高。另外，三个卧室位于房屋的三个角，有效保护了各自的私密性，做到了就寝互不打扰。

不足：三居室仅一个明卫，使用上略显局促。

点评：101㎡户型则是当下比较流行的南向三面宽户型设计，使用空间有扩大，整体户型更加开阔，属于舒适性户型定位。

【交通出行】评分：8.5

轨道交通：

保利时代距离现有地铁站2号线辛寨子站距离在5.6公里左右，目前需自驾或公交前往。

大连地铁2号线西起辛寨子站，途径贯穿辽宁师范大学、大连交通大学、西安路商圈、人民广场、青泥洼桥商圈、中山广场等客流集散点，形成城市东西向的交通中轴线，缓解了东西的交通拥堵。

项目周边临近大连地铁4号线(在建)和6号线(规划中)，规划中的银杏大道站距离项目约为5.8公里。目前4号线已经开工建设，预计2026年一标段正式运营，西起营城子站沿途串联泉水、梭鱼湾，东至龙头石站，是未来大连最重要的轨道交通之一。在地块中心位置周家沟站与地铁6号线相交，可通达夏家河子至虎滩新区。

公共交通：

保利·时代1公里范围内有6个公交站点，分别是翠湖路、千红莲养老中心、春田健康生活馆、大东沟、湖滨公园、牧城驿湖。有507路、1113路、1101路、2003路、1105路、1111路等公交线路，可连接青泥洼桥商圈、西安路商圈等城市重要区域。

辛寨子环路线直通地铁2号线站点，在项目C地块西侧规划了公交首末站，解决了无座、拥挤等通勤问题。

自驾：

保利·时代距离大连周水子国际机场约9.5公里，距离大连北站约12公里，距离大连火车站约20公里。

保利·时代南临旅顺北路，经银杏大道可直接驶入金虹东路与迎客路、疏港路、西部大通道、西北路等城市主干路网相连，可直达机场、西安路商圈等地点。

东侧新水泥路、张前路能够快速通达高新全区、大连湾、金开片区，区域规划的河周路是贯穿大连南北的重要主干路，直达高新，规划的中华路延伸线可直达梭鱼湾。

点评：作为TOD项目，保利·时代本身就是以交通为主导，板块内将有两条轨道线路，众多公交站点；虽然目前项目整体还处于在建状态，但建成后出行将非常便利。

【周边配套】评分：8.0

教育配套：

保利·时代周边3公里范围内有大连春田中学、大连市甘井子区春田小学、北京语言大学附属大连高中、甘井子区实验小学诺维溪谷校区(诺维溪谷分校)、前牧城驿小学、后牧城驿小学、大连市第二十九中学，除此之外还有大连市甘井子区湖畔文化培训学校、大连市爱尔特文化艺术培训学校、等教育机构。

除此之外保利·时代园区内还规划有4所幼儿园、3所小学、1所中学，将引进市级重点学校。

医疗配套：

保利·时代距离市级三甲医院大连医科大学附属第一医院张前路分院4公里左右，距离市级一甲医院辛寨子地区医院约5公里。

除此之外，项目周边现有弘德诊所、春田社区卫生服务站、甘井子辛寨由家社区卫生服务站、窦忠信诊所、甘井子区大东沟社区卫生服务站等。

大医一院将在张前路院区按照“大专科小综合”的建设模式，着力打造急症中心、心血管诊疗中心、脑血管诊疗中心、健康管理中心、康复诊疗中心、创面修复中心等，提升区域“急、难、新、重”的救治水平，让甘井子区的百姓在家门口就能享受到优质三甲医院的医疗卫生服务，为人民群众健康提供全方位全周期的有力保障。

商业配套：

保利·时代周边现有北山公园、钟楼山公园、牧城驿湖等生活配套，距离万达广场(大连甘井子店)约8.9公里、大连张前乐都汇购物中心(张前路店)约6.5公里、家家福购物广场（辛寨子店）约5.6公里。

规划上，项目围绕双地铁交汇中心，规划22.6万方商业体量，未来多业态的引入，可保障日常生活需求，项目中心区域规划建面约8.35万方大型购物娱乐商业综合体。

同时未来在商场旁将建立10万方的超五星级酒店，而这也是政府十四五规划中甘西重点发展项目。同时项目距离甘井子万达6公里、乐购4公里以及罗兰周边商业，满足生活所需。

公园配套：

项目北靠鞍子山，南邻牧城驿湖，距海岸线约3.7公里，与北山公园一路之隔，距金龙寺国家森林公园（3A景区）约3公里，山林湖海环绕。

辽宁金龙寺国家森林公园位于大连市甘井子区， 占地21.38平方公里，公园内有植物72科、296属、757种，有动物30多个品种，形成集旅游、休闲、科普考察、强体健身于一体的生态旅游景点，于2002年12月获批，属国家森林公园。森林公园由龙山（城山）和凤凰山（老座山）为中心的大片丘陵组成，城山高406米，老座山高381米，登上城山，不仅可看到古城墙等人文景观，还可以北看渤海，南观黄海。公园内山峦起伏，森林茂密，奇石遍布，绿草如茵，植被覆盖率达94%以上。

点评：目前从配套上来讲，项目周边有待提高；但项目本身自带4所幼儿园、3所小学和一所中学，63万方的公园，10万方商业社区，3个大型生活社区，1个山体公园，38万方公共绿地，近50万方商业商务和服务型公寓。