集中供地加大房企资金压力，加剧土地市场分化

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中新经纬客户端6月29日电 5月，试点城市首批集中供地开始放量。新供地模式下，土地市场有何变化，未来如何演绎?29日，开源证券赵伟团队发布报告称，集中供地进一步加大房企资金压力，加剧土地市场分化。

报告称，5月试点城市供地放量下，全国土地成交面积增速却加速下滑。5月，11个试点城市完成首批供地，成交建筑面积环比增长26.5%。与试点城市形成反差的是，全国土地购置面积两年复合增速-17.0%，较4月下滑15.1个百分点。中指300城数据也显示，5月土地成交面积两年复合增速-13.5%，较4月下滑8.7个百分点。

报告指出，全国土地成交疲弱的主要拖累因素，是三线城市土地市场不景气。5月，从300城数据来看，一二线城市土地成交面积两年复合增速，分别为93.6%和3.1%，成交面积规模均已超过历史80%分位数。相比于一二线城市，三线城市土地5月成交面积两年复合增速为-27.1%，成交面积规模仅为历史同期42.9%分位数水平。

集中供地期，三线城市土地成交为何走弱?报告称，三线城市土地需求较弱非供给和销售导致，深层原因是房企布局收缩。前5月三线城市土地供应充足、销售增速平稳指向非供给和销售拖累。三线城市土地需求不佳与房企行为有关。头部房企对三线城市布局占比降至26.6%，是近五年最低水平。房企布局收缩源于融资趋紧。2020年上市房企筹资性现金流大幅下降。

赵伟团队还在报告中指出，集中供地进一步加大房企资金压力，加剧土地市场分化。集中供地后，试点城市土地供应改为一年三次。与过去土地平滑出让节奏相比，房企竞拍需筹集更多资金应对保证金和出让金。以5月为例，试点城市土地出让金同比大幅增加2463.8亿。集中供地后房企在高能级城市土地市场操作空间收窄，布局进一步收缩。

谈及土地市场、新开工将如何演绎，报告介绍，融资政策持续收紧，且下半年仍有两次集中供地，房企资金压力不轻。2020年以来，三条红线、贷款集中度考核、供应链ABS发行管理等监管政策，持续围堵房企融资渠道。特别是，下半年仍有两次集中供地，预计试点城市供地高峰在8月和11月。11月集中供地土地出让金同比增速或超5月，导致房企资金承压。

报告还指出，土地成交下半年仍将趋弱，或拖累新开工面积增速。三线城市土地成交面积在全国占比接近70%。房企布局收缩和集中供地挤出需求影响下，三线城市土地市场需求将继续承压，仅靠试点城市土地供应放量难以对冲。土地成交是新开工的前端，两者增速联系密切。土地成交增速趋弱下，新开工面积或将继续保持低增长。

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