福州房价“抗跌”地图（下）：闽侯VS马尾，谁更胜一筹？

上期我们讨论了福州四区有哪些板块抗跌性强，以及板块的在售房价。本期我们来聊一聊福州马尾区与闽侯县的楼市情况。闽侯和马尾因整体房价相当备受争议，也经常被购房者拿来对比，那么，究竟哪个板块抗跌性更强？我们来一探究竟！

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经过几年楼市的调控，福州房价基本已经趋于稳定，不过即使房价回归平稳期，福州主城区的新房价格还是居于高位，这让不少刚需一族依然只能望而兴叹。

从我们上期的文章来看，福州四区中鼓楼区的板块房价任然位于前列，在售房价在3.3w-5.5w之间；而房价相对比较低的几个板块，在售房价也在2w-2.5w上下。

对此，不少刚需购房者把目光投向了外围区域：紧邻主城区的闽侯县和马尾区，房价都在2万元/㎡以下，但是要怎么买，买哪里，还是要好好琢磨一下。

2019年VS2021年闽侯各板块在售均价地图

2019年VS2021年马尾各板块在售均价地图

为了帮大家更加清晰的呈现，小编将地图制作成表格来帮助大家更好地对比。

注：

1、竹岐板块2019年主要在售的楼盘为金水湖片区，房价较低，2021年新增苏洋片区新盘，房价相比金水湖片区较高，但区位属性不同，所以无价格涨幅比；

2、甘蔗板块2019年无新房在售；

3、上街、南屿板块价格均为靠近桥头堡片区房价；

4、表格无法直观表现，更多分析可参考下文具体案例。

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我们先来看看闽侯2019年至今，上涨和下跌的板块，具体都涨（跌）了多少呢？

上街板块

上街板块与仓山隔江对望，也是闽侯最早发展的区域，同时也是福州大学城的所在地，片区内人流较高，加上目前也处于重点扶持板块，颇受刚需购房者的青睐，火热程度不输市区部分板块。

随着地铁2号线的通车，上街板块与主城区的联系也更加紧密。虽然目前上街板块在售楼盘较少，房价也有所上涨，是闽侯价格相对最高的板块，但多个符合市场价格的楼盘都是“一房难求”。

例如2020年板块内开盘的融创未来海，首次开盘时的销售均价约为18321元/㎡，做到了两开两清。同年，板块内另一楼盘——世茂禹洲璀璨江山销售均价约为18200元/㎡，外加捆绑车位，目前已经售罄。

2021年，板块内推出保利阅云台，虽然捆绑车位销售，在售均价达到了21000元/㎡，价格高于周边竞品，但整体区位优势明显，销售情况仍旧比较好。

就整个板块而言，上街板块靠近市区的楼盘，房价略微有所上涨。但上街其他板块，典型如大唐书香世家所在的溪源宫路片区，因交通通达性较差，也无配套扶持，并且不在高新区管辖范围内，整体居住氛围偏差。2019年开盘价约为17500，2020年5月份开始至今，均价降至16500元/㎡。

南屿板块

自从浦上大桥通车后，也拉近了南屿板块与福州主城区的距离，尤其是浦上大桥桥头堡片区，距离福州主城区仅一江之隔。凭借着远低于对岸仓山区的房价，南屿板块也成为福州刚需外溢的主要板块之一，三年来板块内房价相对比较稳定。

例如，2019年开盘的中海观澜府，当时在售均价约为18534元/㎡；而今年板块内开盘的国贸学原一期在售均价约为19126元/㎡，与板块之前在售的同类楼盘相比有略微上涨。

但南屿靠近南通板块的楼盘，价格却有明显松动，典型如中梁百悦城，2019年开盘价约为15000元/㎡，后续降价至14000元/㎡。

综合来看，南屿靠近浦上桥头堡的楼盘，整体呈现稳中微涨的趋势，其他外围板块则有所下跌，板块内分化现象也较为明显。

南通板块

闽侯南通，西临南屿高新区，东接螺洲帝封江，拥有着丰富的江景资源。虽然占据着稀缺的江景资源，但板块距离市中心较远，难以快速承接市区刚需外溢。2017-2018年，与众多外围板块一样，在福州市区无房可售的情况下，的确小火了一把，板块内房价最高飙升至1.8-2万/㎡，成交量也为近年来高峰。

随着前期购买力被逐渐消耗，加之市场归于平静，板块整体呈现量价齐跌的态势。以板块内2019年和2021年均在售的项目为例。中海凤凰熙岸从2019年的17500元/㎡，到如今的16000元/㎡。而中铁城江督府更是从2019年的14500元/㎡，到如今的12000元/㎡。

荆溪板块

荆溪板块是闽侯唯一一个不过江不过桥就能到达鼓楼区的板块，交通通达性比较好，有绕城高速，三环路，永丰互通，都穿过于此。尤其是地铁五号线规划经过荆溪板块，并设置了荆溪新城站，未来交通出行比较方便。

但板块内各项配套还在建设完善中，在周边大量的次新房价格冲击下，新盘价格明显下滑。加之板块内承接的鼓楼西刚需外溢，也被逐渐消耗，近一年的整体去化率也一般。

如今，荆溪板块的新房均价大概在14500元/㎡左右。例如，保利堂悦在售均价约为14700元/㎡，凤翔湖滨世纪在售均价约为14000元/㎡；2019年同板块内在售的中铁城在售均价约为15800元/㎡，金辉优步悦山在售均价约为15700元/㎡。所以，通过对比2019年和现在的房价，荆溪板块的房价有明显下跌。

甘蔗板块

甘蔗乃闽侯县政府所在地，也是闽侯县政治文化中心，奈何受制于地理位置的缘故，距离主城区也有20公里的路程，新房销售仅凭借着甘蔗少部分地缘客户，去化较为缓慢。

近年来甘蔗出让的地块比较少，2019年几乎没有新房在售，所以新房价格难以进行对比，但在近几次土拍中，闽侯甘蔗楼面价接连破万，热度虽然有所提高，但也加剧了板块新房市场的竞力。值得一提的是，甘蔗板块沿江一片的城市界面较好，并且毗邻万家广场，生活配套一应俱全、囊括板块多重优质资源的房子抗跌性也相对更高。

竹岐板块

近年来大竹岐板块因为提出荆甘竹一体化，加上地铁苏洋站加持，引发各房企青睐入驻。竹岐板块主要分为三个片区，苏洋、竹岐和金水湖。

其中苏洋片区凭借地铁二号线苏洋站，一跃成为购房热门区域。目前苏洋站的两个地铁上盖项目——国贸上江原墅和金地自在城在售均价约为1.46-1.5万之间。

竹岐片区虽然配套设施匮乏，但坐落着大型文旅配套闽越水镇，未来也具有一定的商业价值。2020年片区内开盘项目——阳光城翡丽云邸和龙湖春江彼岸，当时在售均价约为11000-11500元/㎡，叠加闽侯二桥即将通车的利好，远低于江对岸的房价，也加速了两大楼盘的去化。对比这一年的房价，竹岐片区房价相对较为稳定，无较大变化。

金水湖片区，虽然是竹岐最早开发的地方，但由于位于竹岐板块的北部，远离闽侯中心区域，配套和交通不便，刚需外溢及地缘性客户对于此区域认可度较低，故片区内房价有所下跌。典型如2019年开盘的富力悦山湖，2019年首次开盘均价约为8300元/㎡，如今跌至7600元/㎡去化情况仍不理想。

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马尾区目前仍以加工产业为主，虽然地铁2号线马尾延伸段的规划方案已在今年7月正式获得批复，将东延至马尾港站，覆盖马尾的主要功能片区，进一步加强与主城区的联系。但马尾诸多利好都停留在规划层面，无实质性的进展，全凭一己之力“支撑”，受整体楼市调控的影响，板块内的房价则在不同程度的下跌。

快安板块

作为福州的价格洼地，马尾快安板块毗邻东江滨，居住环境较好，距离金融街CBD也比较近。但板块内目前在售楼盘都基本位于上下德片区，公共交通较为匮乏，周边配套及城市面貌也有待改善。从近期开盘项目来看，快安板块的房价似乎遭遇了大型“滑铁卢”，价格跌至16000元/㎡左右。

其中远洋山水在售均价约为15700元/㎡，招商江悦府在售均价约为17600元/㎡。相比2019年地理位置相当的招商雍景湾曾经一度卖到21000元/㎡，如今板块整体价格下跌趋势也较为明显。

马尾老城区

相比快安板块，马尾老城距离市区更远，板块内虽然生活配套方面基本满足日常生活，但在市场上接受度较高的还是地缘性客户，因通勤时间较长，又无轨道交通规划，属于典型的内生型板块，对主城区和其他板块客户的吸引力也显然不足。

目前，板块内在售楼盘中，万科紫台的在售均价约为13000元/㎡；而2019年在售的三木公园里，当初在售均价约为17000元/㎡（捆绑精装），所以，通过对比2019年和现在的房价，马尾老城区整体价格大幅度降低。

综合来看，马尾老城区有自带的商业综合体，若为自住需求，基本能满足日常所需，但非地缘客户不建议入手。

琅岐板块

距离主城区太远一直是琅岐板块的短板，加之没有轨道交通，难以承接主城区刚需外溢，虽然如今琅岐的商业综合体、医院、路网升级方面都已实体呈现，但始终无法吸引人流前往，导致板块内库存积压，整体房价有所下跌。

如2019年在售的中庚香海湾，当初售价约为11500元/㎡，时隔两年，降价至9500元/㎡，房价跌幅约为17%；三盛国际湾区更是从11600元/㎡，降至如今的9200元/㎡，房价跌幅约为26%。

2018年是福州楼市的高点，琅岐板块很多项目都是在那个节点开盘，所以早期去化相当可观，只是在福州房价大幅回落以后就基本停滞不动了。总而言之，购买琅岐板块仍要慎重。

亭江板块

亭江与琅岐相比，只是江边的一片狭长区域，本身可开发的地皮也十分稀少，目前在售的楼盘也不多，整体去化率也不高。唯一的优势就是已开通的东部快速通道，可以迅速通达福州主城区，但对于购房者而言，区位还是较为偏僻。所以尽管房价一降再降，但选择购买该板块的人还是寥寥无几。

板块内在售楼盘中，悦江湾2019年在售均价约为10500元/㎡，如今新房价格约为8800元/㎡；三盛璞悦长滩目前售价约为8500元/㎡，相比2019年11000元/㎡的在售均价，价格下跌明显。

今年以来，亭江板块的成交量有所上涨，究其主要原因，是以高额的渠道佣金和大幅让利“换取”的，板块内薄弱的配套和偏僻的区位依旧还是硬伤，该板块的购买建议可以参考琅岐。

当然，从两个区域的自身发展来看，根据购房者需求的不同也各有优势。对于许多在主城区工作的人群来说，除了区域发展、交通配套以外，更实际的通勤距离也是影响买房的一大重要因素，所以还要考量工作地点离房子的远近。

从具体区位来看，如果购房者是处在奥体、金山或鼓楼西板块工作，预算有限的情况下（首付预算30-40万），可以选择闽侯南屿、上街及荆溪等板块相对来说更便捷；而在三江口、东二环等板块工作的人群（首付50万左右），地理位置上更临近快安，买在马尾快安板块会比较适合，至于其他的板块，还是建议购房者谨慎入手。

在此，需要强调的是：本篇文章仅对2019年和2021年在售的新房价格进行考量，二手房不在本次研究的范围内。当然，同一板块内，不同楼盘的抗跌性也不尽相同。除了地段外、房龄、品牌、物业、学区等均会对二手房价格产生影响，后续的文章我们还将继续进行分析。

注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。