备案均价超4万/㎡，三坊七巷旁一住宅盘取证

近日，鼓楼区文庭雅居项目取得预售许可证，共465套住宅，其中454套为安置型商品房，安置房销售均价约为20090元/㎡，剩余11套为可售商品住宅，备案均价为41000元/㎡。可售的11套商品住宅均分布于2#楼05单元，产品均为73㎡三房。最低单价为38500元/㎡，最高单价为43500元/㎡，套均总计约为300万。该楼栋共16层，两梯六户，公摊为18.2%。商品房一房一价表如下：

项目详情

地址：鼓楼区白马路原省广电大楼及周边旧改地块

占地面积：14818㎡

总建面积：40009㎡

容积率：2.7

成交总价：4.57亿

成交楼面价：11423元/㎡

开发商：航星投资

注：地块商业面积2500㎡，不超过3000㎡，地块须配建安置型商品房3.6万㎡，销售均价为20090元/㎡。该宗地可售商品住宅销售指导均价为39500元/㎡。由于该地块成交溢价15%，允许备案均价按指导价上浮4.5%，即41277.5元/㎡。

简析：

该项目位于鼓楼核心区，周边生活配套齐全、居住氛围醇熟，且紧邻白马河公园、乌山风景区、三坊七巷等，居于福州区位鄙视链的顶端。该项目为高比例安置房，因可售房源较少，至今也无过多宣传。单从地理因素考虑，该项目的确具备“难以替代性”。但超4万/㎡的价格买几乎是纯安置房的社区，不妨待未来小区安置房在二手房市场上市后再根据价格考虑入手。

另外，守正集团开发的春江茗郡项目，也于近期领证。据CRIC数据统计，守正春江茗郡商品住宅全盘取证，共74套，主力在售面积为88-105㎡三房，公摊约为22.84%。均价约为36000元/㎡，套均总价为362万/套。其中，最低单价为33210元/㎡，最高单价为37450元/㎡。项目商品住宅一房一价表如下：

项目详情

项目地址：台江区宁化路以东、白马路西侧

占地面积：15022㎡

总建面积：42062㎡

容积率：2.8

成交楼面价：11959元/㎡

商品住宅限价：35000元/㎡

竞拍总价：5.03亿元

溢价率：15%

注：项目须配建安置型商品房2.98万㎡（占比约74%），销售均价为19000元/㎡。该宗地可售商品住宅不足1万㎡，销售指导均价为35000元/㎡。 由于该地块成交溢价15%，允许备案均价按指导价上浮4.5%，即36575元/㎡。

户型：

简评：

从区位来看，项目距离地铁2号线250米，万宝苏商圈400米，周边配套加持度较高，有一定的地理优势。项目所处的西二环板块，目前在售新房竞品较少，其中纯商品房项目——榕发江墘云筑与该楼盘价格相当，但整体区位不及春江茗郡。目前，榕发江墘云筑中小面积产品几乎售罄，主要在售产品为143㎡及以上户型，并不是本案的直接竞品。而春江茗郡以88㎡和105㎡为主，定位为刚需刚改，上车门槛相对较低，且该项目体量不多，基本也不愁卖。

但是项目本身为高安置配比房，板块内有多个高安置配比项目甚至100%纯安置房项目，例如榕发玖熹雅筑、以及上海西的榕发望熙雅筑等。未来这类项目安商品房上市，板块同类次新房产品体量大幅上涨，基于2万以内的对接价，后续二手房价格或许价格会有一定惊喜。

本文完