10月14日，贵安新区再次流拍6宗住宅用地，面积超44万方之多，进一步佐证大贵阳范围的土拍进入“寒冬”。

在这之前，则是贵阳楼市“金九”商品房成交持续回落和十一黄金周出现“腰斩”的惨痛现实。

面对愈发凉凉的贵阳楼市，地方政府、已入驻的房企们开启“自救”模式。

01

遇冷的“金九银十”

进入到9月份传统营销季节，房企积极放量抢占市场，备战“金九银十”。据乐居贵阳不完全统计，9月份贵阳有27个项目拿证入市，共计供应7057套房源。

此外，还有4个项目开盘供应房源，其中云岩吾悦广场、远洋红星观山天铂等高价项目的入市拉升了一波房价，造成整体房价小幅度回升。比如云岩吾悦广场项目开盘就将云岩区房价拉升到首位（时间：9月13日至26日）。

但是，这些虽然使得贵阳商品房供应、成交均价有所上涨，却无法改变整体成交量下降的事实。

据铭腾机构数据，9月贵阳商品房新增供应79万方，环比上升53.8%。但是成交量为47万方，环比下降20.0%，建面均价10495元/㎡，有小幅回升。

具体到商品住宅方面，9月份商品住宅新增供应61万方，环比上升74.28%。成交量为31万方，环比下降24.39%，建面均价由10155元/平方米上涨到10682元/平方米。

同时，由于房企大量推货，贵阳整体商品房去化周期由8月份的11个月上升为12个月。

“金九”褪色，房企不得不把目光转移到“银十”上面，在银十开启的国庆黄金周，贵阳多个项目推出活动，有购房96折、低首付返现、分期，有送车和车位等等。

按理来说，房企这样大力地打折，信誓旦旦地冲击业绩，应该会有不少购房者买账。

但在数据机构的黄金周楼市报告中，呈现出来的只有惨淡，商品住宅成交同比几乎减半！

据克而瑞贵阳数据显示，黄金周期间贵阳商品房市场成交7.31万方，销售额7.30亿元为近三年最低，销售额同比去年下降38%。其中商品住宅销售额仅有5.49亿元，同比大幅下降45%，市场整体量价均呈明显下滑态势。

对于十一假期成交数据，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，全国26个城市新建商品住宅成交面积同比下跌了10%。其中纳入统计的9个一二线城市，成交面积同比持平。而纳入统计的17个三四线城市，成交面积同比下跌23%。

此类数据有两点含义。第一、今年国庆期间的市场行情比去年同期要弱。第二、三四线城市比一二线城市要弱。而从原因看，一方面是去年十一期间恰是全国楼市相对好的阶段，所以同比数据容易下跌。另一方面是，当前楼市的走势有惯性，即在今年6-9月份持续四个月的降温过程中，目前此类行情是在延续的。

对于当前房地产市场的行情，也需要看到，不需要过度悲观。近期信贷政策可以认为迎来了拐点，虽然利率下降的动作还不明显，但是预计四季度各银行的额度会增加，其显然是有助于支撑市场交易量的。

同时，从实际过程看，三季度各类政策管控下，购房需求入市的动作显然少了，各类观望情绪增加。随着四季度的到来，各类购房需求会继续释放，这也有助于各类房企的项目去库存。据此可以认为，十一假期虽然行情依然显露疲态，但是悲观情绪已经明显在减少了。

对贵阳来说，类似数据降温，和全国其他城市有类似的逻辑。贵阳房地产这两年表现确实偏弱，国庆数据也继续印证此类特征。不过需要注意的是，后续信贷政策有放松的可能，类似城市市场交易预计也是在底部徘徊，后续还是有反弹的可能。

02

平台公司迎难而上，远郊持续沦陷

商品房市场遇冷，作为“面粉”的土拍市场也不好过。

据贵阳市公共资源交易中心公开数据统计，2021年9月份，大贵阳区域供应商住类土地212.47万平方米，环比上涨79%；成交商住类土地60.81万平方米，环比上涨177%，总成交金额77.12亿元，环比上涨327%。

贵安新区凭借144.07万方的挂牌面积，一跃成为9月份的供地大户。而在土地市场沉寂了半年之久的乌当区，也开始发力，相继挂出乌当村、顺海村的7宗土地。

但数据表面上实现两连涨。但却出现了区属平台多次参与拿地、终止和流拍宗数变多的问题。

回顾贵阳近期三次成交的土拍，如9月16日南明城市发展集团拿下的青云路地块，如9月29日花溪城南置业和中铁置业集团贵州有限公司联合拿下的十和田城更用地。亦或10月12日南明城投以9亿左右的价格拿下九州巷地块。

这些地块也算是贵阳市区优质地块，却不断有区属平台公司出资、甚至托底的身影。

此外，在9月份贵阳出现了10宗土地终止出让，5宗土地流拍，总面积达到63.53万方。要知道去年一整年贵阳的终止、流拍土地宗数也才是24宗。

虽然终止、流拍主要集中在贵安新区、清镇市，但也不乏经开区、南明区等比较靠近核心区域的地块。

而昨天，贵安新区再次出现6宗住宅用地流拍，总面积高达44万方，让贵阳土地市场的终止、流拍数量来到21宗，总面积约为107.73万方。贵阳远郊的土拍持续沦陷。

究其背后的原因，是今年房地产行业进入政策密集调控、行业整合的时期，尤其是下半年，各类政策的出台、大企业爆雷等等事件，多数房企需保持现金流通畅，从而对投资、拿地谨慎，积极性减弱。这一点从最近土拍市场的“哑火”可以看出来。

据了解，二批供地超500幅，但各种因素流拍超170幅，占比超过30%。其中，北京第二批集中供地:43宗宅地,但因其中26宗无人报名，延期出让。最终成交17宗地块，且参拍房企以国企为主，溢价率只有4%。

同为一线城市的广州，推出48宗地块，最终成交了23宗，成交总价569.37亿元，流拍率超过50%。

重庆二批供应42宗，其中成交28宗，流拍或终止交易14宗，流拍率30%，几乎全底价或低溢价成交。

可以看出，连北上广深这样的热点城市都无法避免土拍遇冷，更不用说贵阳这样市场比较特殊的弱二线城市。

03

贵阳“另类”救市路

在贵阳开启“另类”救市路之前，已有岳阳、张家口、昆明等多个城市相继发布了“限跌令”。不仅如此，还有城市祭出了“严厉打击低价甩卖”、对低价售房发出风险警示、要求降价房企恢复市场价销售等举动。

哈尔滨更是出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，一口气推出了16条利好购房与市场的新举措，包括最高发放10万元的购房补贴、公积金贷款年限延长等，打响了“救市”的第一枪。

但贵阳并没有与其他城市一样限制地价或限降价。

而是在土拍无人问津的情况下，平台企业先行参与、兜底拿地，以期待后续能寻找到理想的房企进行合作、开发。

同时，保持预先“勾地”操作，积极与房企商谈，帮助房企确定开发用地，达成合作意向，比如与新城集团商谈的人民大道05号地块（即云岩吾悦广场项目），现已开盘售卖；如人民大道飞山街地块传闻将落地已签约的龙湖天街项目等等。

此外，面对越来越冷淡、混乱的市场，已经入驻的房企在贵阳市房协的主持下，也发起了致力于定义、改变贵阳住房品质格局的房企联盟。

日前，万科、龙湖、华润、中海和建发五家房企，共同成立了“贵阳品质联盟”，并将于近期举办《贵阳品质人居论坛》，但目前联盟的具体事项、内容等还未对外公布。

该联盟算是另类的“抱团取暖”，在保障自身不会因周边项目的频繁降价而受到巨大冲击。但它确实会很大程度上加快贵阳市场产品的分化，增强贵阳市场抵御风险的能力。

毕竟对现阶段的贵阳市场来说，价格仍然是很多购房者考虑的首要因素，低价仍然是促成交的有效手段，导致市场上越来越多的低价楼盘出现，低价、低首付活动频出，而伴随这一情况而来的，必然是项目降低标准，降低产品质量。

而一旦出现如某大这样的暴雷企业，房价打骨折，降价抢市场的操作，不仅扰乱市场价格，对其他项目造成不利影响，也会增加购房者的风险，降低市场信心。

如果有这样一类房企联盟托底，至少能够慢慢培养贵阳购房者的习惯，在市场混乱、冷淡的时候，维系贵阳楼市的信心。

结语：

事实上，贵阳市场自从有过2017-2019年的风光后，就一直处在阴跌状态。

如今，又受到各类政策的调控、大企业爆雷搅局等影响，从土拍到市场全面遇冷也是预料之中的事。

而地方政府、入驻企业也纷纷根据地方特色，进行了有针对性的“自救”，期望此举能够稳定贵阳市场，保障购房者的利益和信心。