2022年三季度，土地市场成交量价出现环比回落，溢价率指标也较上半年出现下滑。但是从同比变化来看，由于基期成交规模回落，成交建面、金额的同比指标均较上半年有所收窄。市场热度方面，虽然溢价率指标仍在持续下探，市场信心仍未见明显好转势头，但在流拍率指标方面，得益于各地供地策略适时调整，在更有针对性的供地选择和宽松的拍地门槛之下，三季度流拍率延续了年中的低位水平。
总结
01
土地成交规模降幅缩小，流拍率亦延续低位（节选）
1）上年基数减少之下，成交规模同比降幅出现收窄。2022年三季度，重点城市进一步调整土拍规则和提升土地出让的质量、数量，全国土地市场成交同比降幅较二季度明显趋缓。截止9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到2.5亿平方米，同比下降42%，成交金额8496亿元，同比下降33%，同比降幅较二季度分别收窄了3.9和17.5个百分点。价格方面，因三四线成交占比上升，土地成交均价为3353元/平方米，较二季度下滑了10%。
2）各能级溢价率维持下滑，三四线跌幅依旧最大。虽然2022年行业融资、需求侧利好持续释放，土拍门槛也一再降低，但是由于销售端未见实质性好转，导致企业经营策略仍多以保守为主。在此背景之下，虽然三季度仍然只有杭州等少数城市土拍出现了较高热度，大多数城市土拍仍以平淡收场。前三季度整体溢价率进一步下探至4.2%，因2021年同期市场热度回落，溢价率的降幅较2022年上半年有所收窄，但与去年同期溢价率的差距仍然达到了10.4个百分点。
3）城市供地选择愈加精准，三季度流拍率持续低位。从重点监测的城市来看，2022年三季度土地流拍率持续低位徘徊，持续维持在20%以下的水平。聚焦到作为地市风向标的集中供地城市来看，得益于供地策略的调整，不少二线城市的流拍率均较上半年出现了明显好转。典型如天津和济南，在三季度举行的第二轮土拍中，天津流拍率由第一轮的83%降至18%，济南更是从47%降至0%。
02
杭州前三季度成交金额破两千亿，长三角地市热度仍高于其他区域（略）
03
前三季度百强拿地意愿低迷，拿地销售比0.18创新低（略）
04
拿地前一百中半数是城投、平台类公司，但整体托底意愿在减弱（节选）
整体来看，前三季度房企投资呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。
值得注意的是，第一，尽管在集中供地中规模化国央企表现相对积极，但与去年同期相比，受制于市场的走弱，1-8月拿地金额、货值仍旧大幅下滑。万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金额也几近腰斩。相较之下越秀、华润等金额、货值同比降幅较小，主要是在核心城市拿地较多，总价、货值均较高所致。如华润1-8月在北京、深圳新增土地货值占比超过50%，而越秀拿地也几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市进行。
第二，自2022年以来，城投公司托底的意愿在不断减弱。对比各轮次集中供地中，城投类公司底价拿地和溢价拿地金额的占比情况来看，可以看出：
首先，底价拿地金额的比例远高于溢价拿地。五轮集中供地后，平台类公司底价拿地金额达7076.5亿元，而溢价拿地金额仅有1838.6亿元，占比分别为79%和21%，可见托底确实是大部分平台公司拿地的主要目的。
其次，底价拿地金额比例的变化趋势与平台类公司拿地金额占总金额的走势一致。在2021年第三批集中供地中，平台公司底价拿地金额为2760亿元，而溢价拿地的金额仅有325亿元，占比分别为89%和11%，也是两者占比差距最为悬殊的一次。而进入2022年，随着平台类公司拿地总金额的下降，底价拿地的金额占比也在下降，可见平台公司“托底”的意愿确有下调，而还在继续拿地的城投公司以项目开发运营为目的的比例提升。
05
百强投资分布逐渐“固化”，83%的投资金额集中于22城（节选）
即使7-8月份集中供地较少，但百强房企投资金额中仍有83%集中于22城，与上半年22城吸金占比基本持平，预计更多城市开启第四轮集中供地后，百强在22城投资金额的占比还会回升。核心城市以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。
从能级和区域角度来看，百强的投资也同样呈现“固化”趋势：由于深圳集中供地成交金额高达339亿元，一线城市在百强投资金额中占比上升至38%，而二线城市近期集中供地较少，金额占比下降至49%，三四线城市占比则维持在13%左右，相对稳定。从分布也能看出，当前三四线城市对于百强投资几乎毫无吸引力。
区域方面，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域，截止8月末投资占比达到49%，投资TOP10城市中长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。
展望
06
楼市未好转下更多城市将“精准供地”，全年成交规模同比降幅预计将超三成
2022年第三季度，在“停工”、“断贷”等舆论影响下，市场恢复速度再次放缓，行业信心也进一步下降。为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。但由于多数城市的楼市表现在政策一松再松的刺激下并未出现实质性转好，企业拿地态度也保持谨慎，地方城投仍在持续托底。因此，更多城市土地供应采取了“少而优”的供应方式，供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主，比如北京、上海、杭州等城市第三轮供地均是如此，预计接下来这一趋势还将会在四季度持续。
而在供地量大幅减少的影响下，土地市场前三季度累计成交规模仅约上一年全年的三分之一。考虑到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市场翘尾如期而至，但也难以扭转土地成交规模下行的趋势，预计全年降幅将会超过三成。市场热度方面，若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让将会更加“艰难”，地方平台仍会是拿地主力，地市热度也会延续低位运行。
07
拿地意愿恢复难，民企继续“隐身”、城投托底也将走弱
2022年，大部分城市在前三季度都完成了第三轮集中土拍，从效果来看，即便土拍政策“一松再松”，政府不断通过“让利”、增加优质供应等手段维稳土拍，但整体土地市场仍难有起色，房企参与度几乎处在历年的低谷。结合三季度以来的市场走势和政策宽松，以及部分企业的投资表态，我们认为接下来拿地会有三个方面的趋势与展望。
第一，短期拿地意愿难以恢复，全年谨慎投资的预期不变。源于当前市场并未出现明显的企稳信号，并且房企现金流压力仍是当前“生存下去”的重要一环，因此，对于绝大多数企业而言，暂缓拿地、加快销售是度过危机的首要目标，即便是核心城市不断宽松土拍政策、不断让利也难以实质性解决当前投资低迷的问题。
第二，企业三四线投资全面萎缩，仅有核心一二线以及部分热点三四线的优质地块能够吸引房企参拍。从土拍供应的角度来看，四季度无疑是集中供地城市的“窗口期”，地块“让利大”、位置好，的确能够吸引部分财力充沛的国央企竞争。但对于三四线而言，需求透支、房价透支、供应透支等不利因素下，短期市场信心跌入谷底，已不再是企业投资的主要方向。诸如华发、旭辉、金茂、华润等规模房企均在半年度业绩会上强调未来进一步聚焦一二线城市，聚焦好的项目。
第三，国央企主力、城投托底的格局不变，但城投托底意愿下降、托底压力变大，此外民企迫于生存压力投资仍将收缩和暂缓。从此前的集中供地来看，现金流充裕的规模化的央企、地方性的国企始终是集中供地的主力军，更倾向于在现阶段土地市场低点不断“捡漏”纳储来优化整体土储结构，资金的优势和维稳土拍两方面作用下，未来国央企仍是土地市场的中坚力量。而城投平台公司虽然仍会承担“托底”任务，在市场难有起色、托底任务中、开发难度等因素下，托底意愿会逐步减弱，部分城投公司的债务同样是企业发展的隐患之一。
注：内容节选自克而瑞研究中心《2022年三季度中国房地产总结与展望（上篇）》。完整版专题购买请咨询：021-60867863 吴经理
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