购房圈

    首分论市:战疫成功后大湾区楼市有望率先回暖!

    克而瑞广州区域 肖文晓 2020-02-14 07:00

    几乎停摆的楼市、大量关闭的售楼处、开工时间待定的新项目……近期的房地产市场可谓寒意十足。作为国民经济的重要组成部分,房地产业未来的走势备受关注:楼市遭受冲击究竟几何?今年楼市走势将会如何?楼市调控是否会出现松绑?房企在此危机当前,又面临着怎么样的挑战?在疫情持续发酵、终期尚难预料的当下,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓日前接受了多家媒体的专访,并对房地产行业的部分热点问题进行解答。

    问题一:根据目前情况看,楼市受疫情影响可能还要持续一段时间,能否预判一下今年楼市走势?

    疫情之下,全国很多地方的售楼部都处于关闭状态,后续开放时间还要根据当地的疫情发展而定。毫无疑问,今年楼市一定是一个“先抑后扬”的发展态势。疫情解除警报之后,市场的购买力就有望逐步恢复。值得注意的是,疫情持续的时间短,疫情结束后市场的恢复就快。疫情持续的时间越长,对各行各业的负面传导效应就越强,疫情结束后市场的恢复能力有可能会被削弱。

    问题二:请用一句话,总结预测一下湾区楼市今年的发展变化。

    广东是全国首批启动疫情一级响应的省份,大湾区是全国战疫成功后楼市率先回暖的地方。

    问题三:受疫情影响,您觉得政府是否会出台相关激励政策提振市场信心?楼市是否会出现松绑?可能会将从哪些举措进行?

    疫情之下,各行各业受停工、停业、停运等各种紧急停摆状况的影响,对于国民经济的冲击也逐渐开始显现。为了应对疫情的影响,目前国家已经在财税政策方面积极应对,央行也投入了更多的流动性,缓解市场上的资金需要。房地产业作为国民经济的一个重要行业,对上下游产业的影响极大,因此也有望迎来调控以来政策环境相对宽松的一个阶段,虽然“房住不炒”的大原则不会变化,但是各地调控政策实施合理的边际放松的可能性增大,也符合因城施策的调控精神。

    目前来看,传统“四限”之中,限购政策对地方政府认定的各类人才有所放宽,限价很多地方已经取消,限售也有城市解除限制,唯有限贷政策执行一直最为严格,而在市场流动性更加宽裕之后,相信合理自住需求的信贷政策亦有望适度放开。

    对首套刚性需求和合理改善型需求实施差别化的优惠房贷政策,预期会是后疫情时期楼市可以期待的一个利好消息。

    对于开发企业,预计部分地方政府也会考虑企业的实际运营困难,在企业融资、税费缓交等方面给予一定的政策扶持。

    问题四:受疫情影响,楼市肯定会受到影响,那么,对于购房者今年的置业计划,应持什么样的心态呢,可否提供一些置业建议?

    该买的还是会买。经过这次疫情,大家会发现:遇到非常时期,如果不是自己的房子,租客都有可能回不了家。如果有能力,我想中国人都会倾向自己先买一套自住房。

    本轮调控带来的楼市调整期还没有结束,疫情的出现,很有可能会使到一些城市的楼市加速触底。另外,因为一季度房企的销售数字会很难看,上半年市场恢复元气也有难度,所以下半年会成为今年房企冲量的关键期。

    对购房者来说,今年买房可以淡定一点,挑自己喜欢的房子买,但一定不要刻意等某个时间点,因为新房的某个楼盘也好、二手房的某套房源也好,价格最优惠的时间点都是不一样的,不同阶段的房源也是有差异的。

    另外,本次疫情,也是对开发商服务水平的一次检阅,特别是物业服务方面,我们看到不同楼盘的差异还是有差异的。显然,这会提醒大家在选房的时候关注原来并没有那么关注的物业服务的问题,好口碑的物业管理是可以给开发商加分的,反之亦然。另外,因为大家都宅在家里,提倡出门也少接触,智能化社区、智慧服务也会受到重视。还有户型产品方面,大家会更崇尚绿色健康的居住理念。

    问题五:关于各个城市之间受到疫情影响的差异来看,您怎么预测广州、深圳、其他城市今年楼市的表现?以及长期的发展?

    从本次疫情的应对来看,很明显一线城市的响应要更为及时、得当,而且因为拥有更多的医疗资源等等,居民对战疫的信心也更足。这个时候,如果我们拿疫情重灾区的周边县市来对比,就会发现同样是房子,越是遇到这种关键时期,因为公共资源不一样,城市的治理水平不一样,其“抗疫价值”是有很大差异的。

    所以,战疫表现好的城市,未来人们在这里安家置业会有更好的信心。

    问题六:预计今年广州楼市会有怎样的走势?

    就广州来讲,我们预期疫情如果能快速结束,那后面的恢复还是会比较快,因为从去年底开始广州已经释放出了一些政策利好,今年的春节月对比去年的春节月成交量也是增长的,今年广州的供应量预计也比去年高,成交量应该不会太差。

    因为疫情的影响,调控政策边际放松的可能性还是存在的,比如对合理的自住需求的信贷支持等,这对需求的释放有一定帮助,但是疫情对经济的负面影响仍在,而且疫情警报解除后开发商也需要快速走量来实现销售任务,所以房价异动的可能性不大,总体应该还是平稳的,优惠也是会有的。

    问题七:线上买房有否可能成为这段疫情期间的主要买房渠道?为什么?

    从上线情况来看,线上渠道主要的作用还是在于广告宣传以及储备意向客户,真正通过线上渠道买房的人还是比较少,所以线上渠道目前来讲还是辅助性的手段,但对于疫情期间来说,因为售楼部不开放,这也是开发商唯一能和购房者互动的渠道,还是有很高的重要性。

    问题八:房地产作为资产密集型企业,回顾2003年SARS期间,对房地产市场负面影响有限。房地产市场似乎具有“免疫”效应,这次疫情您认为是否相似?对房企而言具有哪些风险和机遇?

    目前疫情的发展还有一定的不确定性,按照乐观的估计有可能到4月份有望结束,但是接下来的返工大潮究竟会带来怎样的变化,现在也不好说。目前总体的一个判断是,疫情持续的市场越长,对市场的冲击就越大,房企洗牌就会更加剧烈。特别是一些高周转的企业,疫情带来的楼市“停摆”,会给企业的经营带来很大的困难,疫情会给一些抗风险能力强、现金流较为充裕的房企带来收并购和抢占市场份额的机会,可谓危中有机。

    需要指出的是,虽然很多人都拿SARS疫情和今天的疫情做类比,但是我们一定要明白,2003年到现在已经过去了10多年时间,不管是中国经济还是房地产行业,在过去的10多年都已经发生了翻天覆地的变化。2003年SARS的时候,中国经济还处于快速增长期,房地产市场还处在黄金期的起步阶段,中国的城镇化人口红利正在快速释放,但是今天中国经济已经进入L型调整阶段,商品房市场交易规模的天花板已然显现,青壮年人口的比重也开始下降,城镇化从高速发展期转为缓慢发展期,种种因素表明,不管有没有疫情,中国的房地产市场都基本不可能复制2003年之后的那一段时光,我们更不能因此乐观地认为房地产有“免疫力”。

    企业一定要“做最坏的打算,做最好的准备”,积极应对,共克时艰。

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