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荔湾新盘三连!百万首付,刚需能买中心?

乐居买房 2021-10-13 07:32 1.9w阅读

有阵子没见广州西这么热闹了。

在刚刚过去的半个月里,荔湾区佳讯频传:广钢最后一宗宅地终于出让,中央公园的建设方也尘埃落定;花地湾“鸽王”终于开盘,一跃成为黄金周“供货冠军”;白鹅潭CBD招商迎来重大进展,下一个“太古里”有望落户聚龙湾……

最近,乐居君关注到,荔湾冒出了3个全新盘,其中一个卖5字头,首付100万左右能上车。同样是老城氛围和名校环绕,想想新房“奔6”的广钢新城,吹风10万+的广船,好像是有点香……

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到底香不香,乐居为你探!咱们实地去看看——

名校环绕的环市西 

珠江西湾里

珠江西湾里,位于荔湾区西湾路以北,同德围南北高架以西。周边生活氛围比较成熟,有一些成规模的住宅小区,附近还有个新开业没多久的大型商业体悦汇城,西湾和苑隔壁也有一个正在招商的商业体。

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虽然定位是“环市西”,但与同德围只隔着一条增槎河,站在项目门口就能望见新盘万科金域悦府。甚至距离最近的地铁站都在同德围的8号线鹅掌坦站。百度地图导航显示,步行距离大约1.1公里,耗时18分钟;也可以选择搭乘公交接驳地铁。

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|来源:百度地图

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|建设中的万科金域悦府

项目只有一栋单体楼,面积段涵盖了建面约62-89m²二到四房,只做小户型。这个熟悉的紧凑味道,很多人都会想到同样由珠江实业打造的珠江花城,真的就是改善的区域做出刚需的产品。

项目销售中心已于国庆节当天揭幕。据项目销售透露,最小户型大概首付99万元、总价330万元就可以拿下,算下来价格差不多5.3万元/m²,刚需也能上车荔湾新盘。项目体量小,总货量仅有250套左右。下面是户型👇

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建面约62m²两房

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建面约64m²两房

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建面约78m²三房

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建面约78-79m²三房

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建面约79m²三房

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建面约79m²三房

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建面约89m²四房

销售表示,单价和总价便宜的是建面约62m²二房,比仅仅多出2m²的另一二房户型便宜很多。原因则是62m²户型位于单体楼的“夹心位”,两侧都有视线遮挡,而且会对着同德围南北高架。

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因为是小社区,所以配套大概率要蹭。那么周边又有什么配套呢?这就要说到珠江西湾里的核心竞争力——教育资源。

根据2020年荔湾区教育局发布的小学招生地段表,西村街的两所小学分别是广雅跟协和。不过,此前荔湾区教育局曾发布一则学位预警,协和小学2022年将减少招生计划,有可能会派位去到环市西路小学(和苑新校区)。

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再看初中电脑派位分组,名校含量似乎不错,南海、真光、广雅、西关外国语都在列。

周边楼市方面,隔壁西湾和苑是安置房小区,体量有约5000户。附近还有富力唐宁花园(2012年)和越秀岭南湾畔(2010年)。

富力唐宁花园以大户型为主,链家9月参考均价4.7万元/m²,但放盘的9套房源单价都超过5万元/m²,总价最低也要760万元起。

越秀岭南湾畔产品比较刚需,单价却贵出一大截,链家9月参考均价5.7万元/m²,放盘价格区间5.5-6.8万元/m²,总价470万元起。值得一提的是,除了社区比较大,靠近悦汇城等优势,广雅小区、真光中学和协和幼儿园,都在小区楼下。

上述两个楼盘的楼龄都有10年左右了,这也是珠江西湾里的一个优势。毕竟,这里并非没有强规划加持,体量又实在有限,若可以享受高品质的基础教育资源,相信还是会有很多人心动的。

此外,荔湾西湾南旧城改造,也会是一个片区品质升级的一个机遇。


烂尾地重生两兄弟 

力迅 · 流花小雅 & 兆福轩

巧了,接下来这个小区的隔壁,也有广雅小学,不远处就是广雅中学高中部。

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力迅流花小雅,位于广州市荔湾区东风西路源溪大街14-20号之一、源溪一巷等地段,东风西路南侧。

不仅如此,项目距离地铁5号线西场站步行距离很近,处在内环路与东风西路交界处,交通方便不少。未来西场站还将引入地铁13号线,项目周边的房子就在施工范围内,正在进行拆迁签约工作。

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更巧的是,这也是一座单体楼小区。而该项目正是力迅地产在2010年拿下的荔湾东风西路源溪大街烂尾地,成交总价7100万元,折合楼面价约6542元/㎡。

只不过,因为要解决地块的拆迁遗留问题,拿地之后并未及时开展建设,一度被当作停车场使用。根据力迅地产公开消息,直到今年7月29日项目才正式奠基开工。至于会不会存在产权缩水的问题,还需进一步了解。

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|建设中的力迅流花小雅项目

根据此前公示的最新版规划,项目将建设1栋24层住宅楼,其中首层和二层为商业和肉菜市场,三层及以上为住宅。另外还带有两层地下车库。

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从公示图可以看到,项目随着层数的增加,楼层面积和户数逐渐减少。以10-16层剖面图为例,一栋楼分了2个单元,疑为2梯6户,户型比较紧凑,似乎也是刚需定位。

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|十至十六层平面示意图

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项目是独栋的商住楼,因此规划也没提及其他公共设施配套或绿化面积。项目周边以老旧社区为主,并未中高端业态,反而是各类批发市场居多。生活气息有了,但成长空间着实有限。

不过,项目紧邻源溪地块旧城改造项目,随着旧改完成,地铁新线开通,配套还会进一步完善。不过,源溪地块旧城改造项目也已搁置二十余年,何时才能完成改造依然是个谜。

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最后的一个荔湾新盘兆福轩,距离流花小雅不算很远,但位置是最“尴尬”的。

不仅在老旧城区的“包围圈”之中,项目对面就是一个装修材料城。想要去到距离最近的地铁站——5号线中山八站,还要经过一个火车涵洞桥。不过,未来将会引入11号线(在建)——广州第一条环线地铁,可便捷通达中心城区。

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与流花小雅类似,这宗项目也是烂尾地盘活,2007年出让。项目开发商是广州玉麟房地产开发有限公司,背后为香港兆万集团。

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|项目现状

在年初动工时,项目规划建设一栋“47层独栋超高层+15层裙楼”。但在上月公布的最新公示版本的规划中,取而代之的是2栋住宅,包括33层的1#和16层的2#,其中1#还带17层裙楼。小区依旧配置了商业,但2东住宅都添加了商业出入口。垃圾收集站的位置更靠近2#。

根据规划图来看,这也是一个迷你盘,用地面积仅有4000㎡,货量不会很多,也难以给周边业态带来太大的改变。

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|拟调整规划示意图

由于地处老城区,这两个项目周边一手房源稀缺,且价格不菲,目前在售仅有金众西关海,主推建面约189-310㎡的王牌产品,以及建面约573㎡的天际墅,均价约7.5万元/㎡;保利天珺目前主推的户型包括建面约130-143㎡三至四房,均价8.5万元/㎡起。

而二手房方面,项目周边多为老破小,链家数据显示,目前附近较热门小区有和平南小区(约3.6万元/㎡)、富力新居(约3万元/㎡)、南源花园(约4.1万元/㎡)、环翠园小区(约2.8万元/㎡)等。

中心城区大盘难觅 

总结

说实话,再天河区担当第一经济引擎的这些年里,荔湾区的地位变得有些尴尬。论教育,越秀还是能压一头,论交通,海珠确实离天河更近。以至于有了这样一种说法,老广往西,新广往东,荔湾似乎被排除出了城市新贵们的种草单。

再加上新盘量少价高,除了广钢新城一己之力带货,大部分项目似乎都难以跟新货不断的东部与南部抗衡。但荔湾区的教育资源优势仍在,稳稳的第一梯队,这也是广钢能长红的重要原因。我们今天看到的几个新盘,也主打(或者未来很可能主打)教育牌。

荔湾区楼市的走向变化,告诉了我们一个正在发生的道理:中心城区想要有大体量项目,只能依靠旧改,但这需要时间。所以在今后一段时间里,新货很可能都是这样一点一点“抠出来”的。

看你是否要等。

来源:乐居买房

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