杭州过江龙众安集团首进广州的作品，是产权仅得30年的叠院+公寓。

|项目效果图

刚过去的国庆黄金周，位于番禺市桥的新盘——国科众安·江屿大观开设了展厅，提前蓄客。

尽管项目产权仅得30年，但业内传价格方面有惊喜，再加上一线河景的优势，当时在展厅咨询的客户并不少。

作为杭派房企众安集团首次亮相广州的作品，国科众安·江屿大观有何亮点？

01 

一线河景，视野开阔

从区位上看，项目的优缺点都十分鲜明。

优点方面，宏观来说，项目所处的市桥板块在售新房甚少，核心位置仅得友联君御公馆一个，往西接近大夫山板块有“三兄弟”（大华·紫悦府、电建地产·洺悦玉府、龙光天瀛），再往南，就要等卓越今年4月拿下的桥南街宅地建成项目入市了。

其次，项目毗邻市桥河而建，河对岸房屋较为矮小，这也使得项目高层视野开阔，不受遮挡。

即使是雨后，河堤边到处都是嬉戏的小孩，垂钓的男子，热闹非凡。 

区域在售新房稀缺+一线河景+叠院产品，项目调性一下子就上来了。

不足方面，项目周边配套其实是匮乏的。 

尽管紧挨着北海水果批发市场，但项目周边缺少大型商业配套，想要满足一站式吃喝玩乐，需要驾车前往西丽广场、永旺梦乐城、奥园广场等。

不过，项目附近的大富村旧改已被大华以投资额10亿元拿下，且大华也介入了项目旁边的北海村旧改，连片开发后，相信配套会完善很多。

|北海水果批发市场

同时，项目还被众多工业园环绕，主要以五金配件制造工厂、环保设备制造工厂为主，乐居实踩当天刚下完雨，没有闻到污染气味，但进出的货车较多，需多加留心。 

出行方面，无论是到地铁3号线市桥站、地铁3/18号线番禺广场站，项目都有超3公里的距离，出行依赖公交或自驾。

如果说作为一名更关注产品本身打造的购房者，项目以上缺点你都可以接受的话，那接下来的这一点，估计会让你比较纠结。

02 

产权仅30年，售价成谜

项目所处地块于今年4月被广州国科众安置业有限公司以底价42805万元拿下，折合楼面价仅4853元/㎡。而广州国科众安置业有限公司，背后由上市公司众安集团控股。

地块之所以便宜，是因为出让条件比较苛刻。

根据要求，众安集团需在竞得地块之日起2个月内在番禺注册成立独立法人公司作为该项目的运营中心、结算中心，用于开发、建设、运营该项目，且主要经营地（办公场地）设在该区，纳入番禺数据统计并缴纳税收。

另外，BC0409047、BC0409052地块自持物业不得低于计算容积率总建筑面积30%。

尽管项目占地面积仅55240㎡，但还需配建一处群众性体育运动场地、老年人福利院等配套。

|地块红线图

更让人疑惑的是，地块性质是妥妥的商地，但产权只有30年。

项目销售人员向乐居坦言，30年的产权，对他们的营销颇具挑战性。

而目前，项目销售中心仍处于准备状态，未对外开放。

此前有媒体称，项目叠院产品面积段为160-190㎡，分上中下叠三种；公寓产品面积段为38-50㎡，层高4.5米，带阳台。

价格方面，吹风500-600万元/套。

但乐居向项目销售咨询时，他表示：

“其实我们现在都没确定项目的售价以及开放时间，可以确定的只有产品是叠院和公寓，现有的媒体报道内容都是不准的，如果想知道价格，建议还是参考周边同类型产品。”

距离项目最近的公寓产品为柏丽甜果公馆（二手），15套房源放盘，均价1.3万元/㎡；中洲公馆（一手）主推建面约42-83㎡LOFT户型，价格约2-2.8万元/㎡。

考虑到项目的叠院产品同样有住宅体验感，乐居也整理了周边住宅价格。

新房方面，大华·紫悦府主推97-125㎡三到四房，均价3.5万元/㎡起；电建地产·洺悦玉府在售105-125㎡三至四房，均价3.45万元/㎡、龙光天瀛在售建面约89-130㎡三至四房，均价3.3万元/㎡。

二手房方面，与项目相隔一条北丹山河的大型社区华侨城和西城花园，均价都是2万元/㎡。

在销售中心没有得到太多消息的乐居，又到了项目工地现场打探情况。

虽然才拿地半年，但项目建设进度较快，挖土机在繁忙作业，多辆运送泥土的车不停进出。

现场一名施工人员向乐居透露，国庆期间几乎每天都有购房者来工地打听情况，但对于售价，他也表示不清楚。

03 

首进广州，水土不服？

既然项目产品信息不多，我们不妨从开发商入手，了解他们对产品打造的惯性。

众安集团于广州乃至大湾区而言，都比较陌生。但总部扎根杭州的它，已成立了24年，2007年在香港联交所上市，为浙江省第二家在港上市房企，实力不容忽视。

2014年，众安集团将商业地产从房产中分拆而出，成立中国新城市商业发展有限公司，并在香港上市。

目前，集团的项目主要集中在杭州，共24个，其次是宁波，共8个。

而在广州的项目，就是我们今天的国科众安·江屿大观。

众安集团项目建筑风格多为“杭式园林”，从国科众安·江屿大观也可见一斑。

单从项目现有场景来看，很难相信这是商服产品，毕竟很少有商服项目能把园林和销售中心做得如此精细，处处都显示出高级感。

不难看出，作为集团首进广州的作品，国科众安·江屿大观还算是一个用心之作。

但是，项目仅得30年产权，还是商业性质，以这种产品进入广州的众安集团，会不会水土不服？

一切有待时间验证。