目前全国房地产市场整体上依然呈现降温之势，不过，有的城市似乎“扛不住”了。

近日，哈尔滨市住建局联合多部门发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，《意见》涉及预售资金监管、人才购房补贴、土地增值税等十六条，被认为是打响了地方楼市救市的“第一枪”。

同时，岳阳、昆明多个城市发布“限跌令”，以明文禁止或约谈房企的形式，对楼市大幅降价销售行为进行管控。

这让人们不禁猜想：楼市政策风向已经要开始转变？市场降温同样明显的广州，接下来会跟进吗？

大中专生在哈买房补贴2万元

多城发布“限跌令”

近期最受关注的，还是哈尔滨发布的救市“十六条”，特别是其中的人才购房补贴政策。

一般人才购房补贴中人才认定的最低标准都要求本科，但哈尔滨此次大大降低了门槛，规定大中专生（含技工院校）也能获得2万元补贴，该话题也迅速冲上微博热搜榜。

除了提高公积金贷款房龄年限、公寓水电费执行民用价格标准之类对购房者的激励以外，《意见》中也规定降低预售门槛、提高监管资金返还额度、放宽地价缴纳条件、降低土地增值税预征率等，算是减轻房企流动资金压力的利好。

值得一提的是，《意见》第十四条提出，各区、县(市)政府要积极引导支持房地产开发企业开展促销活动，这也是目前为数不多鼓励房企促销的楼市政策。

相较之下，一些城市的房企处境就显得更加“艰难”。近期有部分城市的楼盘因降价太狠而被认为有扰乱市场之嫌，有关部门还因此发布“限跌令”或约谈房企。

如湖南岳阳、河北张家口就明文规定新房不得低于备案价格的85%进行销售，湖南株洲、河北唐山、云南昆明等市则对房企和中介机构进行约谈，打压恶意降价行为。

此外，长春也对就业人才及进城农民给予购房补贴，肇庆、珠海、中山、惠州等则相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。

有意思的是，上述城市中像唐山、惠州等城市不久前还曾因房价上涨过快而被约谈，如今却又被“限跌”或出台了“暖市”政策，风向转变之快堪称魔幻。

楼市真的步入“寒冬”了吗？

根据CRIC监控的一百个重点城市的数据，今年以来，百城新房成交从一季度到二季度呈现“由稳转跌”，再到三季度跌势进一步下行。

从表格可以看出，各能级城市中仅一线城市成交规模保持稳定，二三线城市整体均较2021年二季度及2020年同期显著回落。城市间分化更加显著，中西部及东北地区欠发达城市楼市下行程度加剧。

二手房方面，在上半年的“小阳春”行情过后，多个城市相继出台二手房指导价，二手房热度随之逐步降温，自4月份起月成交量已经呈现“5连降”。

总体而言，今年由于热点城市调控持续发酵和信贷监管进一步收紧的双重影响，国内楼市成交规模一降再降，只有一线城市尚能保持较高热度，二三四线城市降温十分明显。因此，多个城市纷纷出台暖市政策抑制房价“跳水”，也就不足为奇了。

具体到哈尔滨而言，此次出台救市“十六条”，实际上也是折射了其楼市量价齐跌的困境。

根据国家统计局数据，2021年8月，哈尔滨新房、二手房房价同比均下跌0.6%，不及一年前的水平。

同时，哈尔滨的住宅成交也转冷，出现严重的供大于求现象。

从表格可以看出，哈尔滨普通住宅存量超过108000套，去化周期虽然近几个月有所下跌，但也还是达到31.1个月，而克而瑞统计的国内一百个重点城市第三季度的平均去化周期则为13个月，哈尔滨的库存压力可想而知。

值得一提的是，哈尔滨的救市“十六条”中人才购房补贴虽然放宽了人才认定的门槛，但也限制了购房者的年龄必须在35岁以内，此举被认为是留住人才、维持及提升城市竞争力的一个动作。作为省会城市，哈尔滨的人口在过去10年负增长60万，人口流失现象较为突出。

只是，最多10万元的购房补贴对于年轻人来说，有多大的吸引力呢？

广州会跟进吗？

虽然哈尔滨“十六条”的救市效果尚不明朗，但易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，哈尔滨此次出台的政策有很强的信号意义，预计后续跟进城市会增加。

那么，广州会不会选择跟进，进行“救市”举措呢？

从市场表现来看，广州的一手住宅网签数在今年整体也呈现下滑之势（2月由于春节假期成交量腰斩），9月份则有所回暖，环比8月上涨了10%。

在二手房方面，今年二手房交易增值税免征年限“2转5”、二手房参考价等重磅政策出台，再叠加二手房房贷利率上调、额度减少、审批趋严的多重影响，广州二手房在5月、6月和9月均出现明显下跌。

图片来源：广州中原研究发展部

而在刚刚结束的十一黄金周，广州新房共成交712套，虽然同比去年下降了10%，但这个成绩在近5年也可以排到第二。

在价格上，据合富研究院统计，黄金周期间由于远郊区域如增城、从化由于库存压力大，约有30%楼盘纷纷选择回调价格。

其中增城仙村、石滩板块有个别项目让利幅度超25%，大打价格战的情况下，板块成交量也有所回升。比如说石滩板块的的港龙皇朝•龙湾壹号，在售均价仅11000元/㎡毛坯，较上轮开盘的16000元/㎡带装修的价格有所调整，降幅超30%。

在库存方面，由于9月成交量增加幅度低于供应量增多幅度，导致全市整体库存量增多，达到了11.2个月，整体去化周期相比起8月增加了1.5个月。其中，去化周期最长的是从化，达到22.2个月。

图片来源：广州中原研究发展部

整体而言，广州楼市表现降温也是较为明显的，符合“暖市”政策出台的前提条件。因此，市面上一点风吹草动都会扰乱开发商、业主以及买房者的心弦。

在国庆前夕，央行例会罕见提及房地产，提到“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，就引发了中央层面将出手救市的遐想；在这周一，又有消息称中房协将在今天召集部分房企在京座谈，摸底房企面临的困难；近两天，“央行将降准50个基点”再次传得沸沸扬扬。

与广州关联较密切的，则是这周南沙放宽了落户限制，只要大专学历和半年社保即可入户，前提是要在南沙符合要求的企业内工作；另外，10月13日，广东省住房和城乡建设厅发布关于进一步做好商品房交易风险提示的通知，列出了包括无证销售、要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户等13条商品房交易风险提示。

有意思的是，风险提示中有一条是房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险，也有人将其解读为广州版本的限跌令。

可以说，只要是人们觉得利好楼市的信息，都能引发一阵狂欢。在当下广州整体市场遇冷的情况下，开发商也好，买房者也好，焦虑和观望的情绪都十分浓厚，确实需要一个重磅政策来重振信心。

只可惜，截止目前，广州尚未有较实质性的“暖市”政策。

在你看来，接下来广州会出台“暖市”甚至是“救市”政策吗？