47天前，广州二手房市场放了个“大招”，公布96个小区二手房交易参考价。

其中，黄埔是第二“重灾区”，有23个楼盘被列进名单内。

今年1-8月，黄埔二手成交价上涨了超20%（贝壳找房数据），这一波,或是黄埔二手楼市的最后狂欢,亦可谓末路狂奔。

而一盆冷水下来，黄埔二手楼市几乎被迫停滞。据某绿色中介透露：“出台二手指导价的小区 ，别说成交了，就连看房的都几乎没有了。”

最近，乐居君去黄埔中介门店走了一圈，给大家带来最新最真实的黄埔市场，还有部分标杆盘的实踩情况。

黄埔花园有房源降价15%

怡园小学学位、老黄埔核心、离地铁站近......多个“光环”集聚一身的黄埔花园是近年来黄埔的二手标杆盘。

据中介透露，黄埔花园也是近两个月来，为数不多有成交的被指导小区。就在上周，黄埔花园一套61㎡的小户型房源以288万元成交，折合单价4.7万元/㎡。

要知道，在指导价出台前，黄埔花园挂牌均价为60129元/㎡（8月26日统计数据），而成交价早已冲破5.5万元/㎡，部分房源成交价甚至高达6万元/㎡，这个业主可谓是“割肉”卖房。

按照中介的说法，该业主已经下定黄埔某新盘，急需回笼资金，所以才会降价出售，同时也要求买家一次性付款。

“这只是个例，黄埔花园暂时没有出现大幅度降价的情况，急售的业主不多，大部分业主都比较佛系。”中介说道。

因对口黄埔数一数二的省一级学校——怡园小学（东校区），黄埔花园的业主心态十分强硬，卖不卖得出没关系，反正就是坚持不降价！

内网数据显示，目前黄埔花园二手房源挂牌价基本集中在5.3-6.3万元/㎡之间。

据中介介绍，目前一套84㎡两房可以算是小区内最诚心出让的房源，挂牌价为462万元，但谈个10-20万不是什么难事。

该房源位于黄埔花园一期，为顶楼单元（13层），主卧与阳台均朝南。户型比较方正，竖厅设计，厅出阳台，采光通风充足。

房源实用率较高，两个房间都比较大，卫生间也足够做成干湿分离。总体来说，户型方面没有硬伤，居住舒适感比较高。

万科城市花园近两月零成交

相比于其它被指导小区来说，黄埔花园的情况还算乐观，很多小区近两个月来基本都是零成交。

曾经傲娇的万科城市花园，在二手参考价出台后，成交也陷入了“冰封”，从8月底至今，一套成交的房源都没有。

今年1-8月，万科城市花园的挂牌均价从4.32万元/㎡飙升至5.47万元/㎡，涨幅高达26.62%，位居黄埔二手房涨幅前三位。而政府却把万科城市花园的房价直接打至一年前，定下的参考价为41176元/㎡。

因心理落差太大，目前除了部分急售的业主外，万科城市花园挂牌房源的房价依旧“按兵不动”。

据中介介绍，目前小区内有一套97㎡三房房源挂牌价低于平均水平，总价为470万元，折合单价48453万元/㎡。“该房源满五唯一，无需缴纳个税和增值税，业主诚心放卖，价格还能再谈谈。”

但据乐居君实踩后发现，该房源还挺多“硬伤”。房源位于一楼，阳台和窗户基本被园林的树木遮得严严实实的，即便是下午，屋内的采光也较弱。

客厅实拍图

同时，主卧还出现漏水现象，墙皮已经大面积脱落，需要重做防水工程。

主卧实拍图

乐居居认为，该房源之所以低于小区内平均水平，与指导价政策本身关系不大，而是因为产品价值的问题。

总体来说，目前万科城市花园的业主依旧处于观望状态，没有出现大面积下调报价。

中鼎业主急售，同户型价差20万

二手指导价出台后，同样零成交的还有中鼎君和名城。

作为次新房，中鼎君和名城今年连续收到了两大“暴击”。增值税免征年限2年变5年，而中鼎君和名城整个小区都未满五，需要另外缴纳5.3%的增值税。

第二个“暴击”就是二手房指导价了，中鼎君和名城的二手参考价为44551元/㎡，而8月底小区的挂牌均价57481元/㎡，整整被砍了1万元/㎡。

目前，中鼎君和名城的挂牌房源主要以约75㎡两房为主，总价在435-458万元之间，最大价差超20万元。

小区内总价最低的两房房源，为435万，折合单价58609元/㎡。据中介介绍，该业主急售，还有谈价空间。

因为该房源目前有租户居住，所以不太方便拍照，我们先来看看户型图。房源位于17楼，东北朝向，采光和通风效果都较好。2015年建成的楼，楼龄比较新，内部装修保养得也比较好，基本可以“拎包入住”。

实用率较高，套内面积为59.91㎡，整体空间感非常好。

值得注意的是，因为房源未“满五”，买家需要承担5.3%的增值税，再加上1%的契税，税费总额超20万。

而目前银行规定要按参考价来放款，该房源的参考价为331万。也就是说，若是做三成首付，以435万元成交的话，加上税费，买家前期需要准备225万元。这对于大部分买家来说，压力都比较大，因此即便该房源降价出售，也比较难找到合适的买家。

再加上中鼎君和名城二期“降维打击”，目前在售均价为5.5万元/㎡，新房比二手房还便宜，还没有杂七杂八的税费，相信很多人都会选择后者。

黄埔二手市场进入僵持期

乐居君实踩发现，目前黄埔二手市场进入了一个“僵持期”，买卖双方都在观望、博弈，成交量也因此大幅下降。

据广州中原研究发展部数据显示，黄埔9月二手成交量为259套，环比下降19.8%。（网签存在一定的滞后性，实际成交数据可能更难看。）

而据绿色中介黄埔花园店透露，10月其所在的大区仅成交9套二手房源，业绩大幅下降。

“二手房不好卖了，我们的收入大不如前，现在很多同事都转去做新房了......”中介无奈地说道。

最近有置业黄埔意向的购房者，可以多去看看房，留意有没有业主急售。但一般急售的业主都会要求一次性付款，所以近期想要在黄埔二手淘“笋盘”，对买家的资金要求还是比较高的。

对于普通购房者，乐居君更建议大家去看看新房，目前黄埔新房也是处于限价状态，性价比较高。

像越秀·星航TOD、卓越招商·臻陇府、保利翔龙天汇、大壮名城等都已推新或准备推新，可选择性多。而在年底，开发商急于回笼资金，有可能会“以价冲量”，优惠力度比较大。