广州市区有新项目即将低调开盘！

近日，乐居君留意到万科在白云三元里的新盘要在10月尾正式开盘了，项目名为万科云都荟（又名：万盈大厦）。

身在白云，心在越秀。万科“800米到越秀”、“总价66万元起”的广告语确实吸睛，连路人的心都撩动了起来！

但不查不知道，该项目产权仅剩28年？究竟怎么回事，我们一起来看看。

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在“城乡结合部”中一枝独秀

万科云都荟位置在白云区机场路31号，是万科三元里中心的二期项目。

|区位图

项目位置在广园中路、机场路以及三元里大道的合围处，步行约13分钟到达2号线三元里站，步行约7分钟可到达11号线（在建）梓元岗站，驾车约7分钟可到达广州火车站，交通算是十分便捷。

|数据来源高德地图

从三元里地铁站一出来就是大商场云城都荟，走不远就看到了机场路总站公交车站。

机场路总站公交车站现有101、103、187、189、510、511、60、702、703、87等多条线路，天河奥体中心、荔湾文化公园、海珠赤岗、越秀解放中路、花都永大新城、番禺洛溪、白云人和等等，可谓是四通八达。

经过公交站场后，很快就能看见三元里村旁紧靠三元里中心的两栋在建大楼，以及大楼一路之隔的广州中医药大学第一附属医院。

从项目外公示的工程进度计划表来看，该项目最快会在2022年2月竣工验收。

目前，万科云都荟的营销中心设置在三元里中心的31楼，而一楼三盘位置旁的荧屏上“广中医员工专场”的福利广告尤为显眼。

医院员工专项95折？总价66万元还能打95折，算下来就只有62.7万元，会不会有水分？乐居君稍后为你揭晓。

营销中心所在的三元里中心31楼位置和万科云都荟有着相似的视野，由于楼层较高，入目之处大多是白云区和越秀区城乡交界大片的城中村，以及楼宇间穿梭的城市主干道。

视野越过白云山，能隐约看见山那边的越秀和天河。

从图片中，我们也能看到南面的不远处有个规整的坑位，正是在建的11号线梓元岗站的出站口。坑位旁是国际皮具城60㎡左右的复式公寓。

据悉，三元里周边皮具产业非常兴旺，内有35个专业市场和近40万㎡的皮具聚集区。

今年5月14日，白云区三元里街道办事处与白云区产业投资集团签订了城市更新改造前期服务企业协议，标志着三元里城中村的城市更新工作正式启动。

同时，三元里村也成为了白云近日来第5个与区属国企签约前期服务的旧村。未来，三元里有望展现全新面貌！

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总价最低66万元！23年才能回本？

回到产品本身，万科云都荟有T1、T2两栋26层高的大楼，1-2层是商铺，3层架空层将会放置服务住户的配套设施，4-26层才是要售卖的公寓。而10月尾要开盘的是T1栋公寓。

公寓主要有两个户型，宣传资料上写的是26㎡和33㎡，但展厅销售表示，实际测量面积可能增大至29㎡和36㎡，具体还是要以开盘当天的情况为准。

据T1栋标准层平面图显示，项目是6梯34户的，南北两排单间中部除了电梯还有两个矩形天井。而靠近天井的户型，由于采光和通风条件比较好，单价上也会比其他同面积的户型更高一些。

北向的17、18号户型就是33㎡的户型，其余的都是26㎡的户型。

26㎡户型的样板房被打造成了网红直播基地的样式，卫生间的天花板装有热水装置，含开放式厨房，层高3.3米也算是中规中矩。

而33㎡的户型则是多了入户廊道的位置，且多两个飘窗。

样板房中黑色墙面处是少做了一个同规格矩形窗户的，实际房间效果可能比样板房更通透，采光环境更好。

|33㎡户型图和样板房图片

目前样板房所在的三元里中心一期位置来看，东面的窗外正对广州医科大学附属第一医院和蜿蜒的高架马路。

其实，高架桥上的高速噪音对项目的高层住户影响不大，打开窗户也只听到风声。原因一来是道路距离楼盘仍然有一段距离，二来是车流量不算大。

但成片的旧城区和高速路交错，视觉上难免有些单调。

谈到项目的价格方面，乐居君问到了医院员工是否都可以打95折？95折是否在66万元的总价基础上再做优惠呢？

销售表示，广告宣传语中的66万元总价只是极小部分的几套低层房源，且66万元已经囊括了所有优惠，哪怕是医院员工也不能叠加享受。

项目的吹风价是2.6-3.2万元/㎡，其中33㎡户型的单价会略高于26㎡的户型。

此外，西侧靠边的01和02、33和34位置的户型会选择两套打包出售，开发商会为住户打通两套房屋成56㎡左右的户型。

再则，销售表示项目正在引进第三方酒店式托管服务商，为部分住户提供托管服务，每月保底2800元的收入。

以26㎡户型，吹风价2.6万元/㎡为例，总价大概是67.6万元，首付5成约33.8万元，月供10年的话，月供大概是3727元。

如果像销售说的每月能保底收入2800元，也得要23年才能回本，而且这还是房子每月满租的情况下。

更何况，乐居君查询得知，项目周边的交电新村，28㎡的单间月租金大概1000元；御龙国际48㎡一房一厅月租金2300元。项目的保底租金，是否真的能去到2800元/月呢？

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产权28年！商办搏得过吗？

在参观完万科该项目后，乐居君循例查了查该楼盘的相关信息，发现40年产权的公寓，如今仅剩28年。

原来，该项目原开发商海航集团出现了流动性危机，所以2018年11月6日以10.35亿元的价格将100％的股权卖给了万科旗下的公司广东兴华实业有限公司。从而，原项目广东海航大厦也被万科接手并更名为如今的三元里中心（包括三元里中心二期，即万科云都荟）。

阳光家缘显示，该项目土地出让年限是2009年9月8日，至今已有12年，且土地用途是商务金融用地。经与项目销售核实，该项目是商办公寓而不是商住公寓。

|信息来自阳光家缘

投资公寓，最要紧是看交通、人流量和配套。这个项目如何呢？

先看交通，目前距离最近的地铁站是2号线三元里站，步行导航超过1公里，严格来说不算地铁上盖，竞争力有所打折。

再看人流量，周边有众多专业批发市场，以及电商直播基地，的确人来车往。但他们但会不会成为租金远高于城中村的精装公寓的租户，还未可知。

最后看配套，批发市场围城的三元里，缺乏成熟的商业配套，想要城市面貌整体提升，可能还要指望三元里改造，自己做不了主。

广州的公寓虽不限购也不限贷，但首付至少5成，贷款年限10年内，对购房者的资金要求并不低。在满两年后想出让房产也面临高额税费的问题，分分钟税费反超增值额。

值得一提的是，在2020年3月，广州市政府曾发布稳经济的48条政策，当中提到“商服类项目未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元；商服类项目不再限定销售对象”，但政策发布不到一天就被撤下，当时广州住建局相关人员向媒体表示，商服类项目等相关政策的具体细节可能会有所调整。

可见，现今广州对于公寓产品还是有着严格的限定要求。

且国内公寓相关的政策时常变化，北京2017年就出台了一条商业办公类产品只能转让给法人单位的政策，直接停了商业银行对个人购买商办类项目的个人购房贷款，被称为史上最严公寓限购政策。

这样的产品你怎么看，你会考虑买吗？