乐居买房 乐居城更 发自广州

先说几个关键字词：天河客运站旁、燕岭路、学校众多、双地铁站，大家猜一下这次会是哪条村？卖个关子。

昨天，我们收到爆料：省住建厅“悄悄”发布了一份名为《关于明确近期国家有关文件约束要求的函》的重磅文件（回顾详情）。

实际上，同一天，我们也收到了另一份文件：广州市委办公厅印发了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）》。

仔细对比发现，两者有着许多相通之处：阐述“旧改要怎么做、什么是重点、什么要留、什么要改”。

不过，市委文件则偏向强调城市更新如何防止大拆大建，老城区怎么做、城中村怎么做、历史建筑和传统风貌怎么保护，且更加细致提出一套城市更新改造的指导程序。

不管怎样，两份文件都在传递一个好消息：旧改不会停，但需要更加规范和加强引导。

揭晓谜底。在同一时间，天河区旧村改造项目再次迎来了好消息。11月23日，广州天河区兴华街办事处公布了银河村土地勘测定界项目的合同公告。这意味着，时隔6个月，银河村终于有下一步动作。

前几天，有着“天河客运站旁、双地铁站”、也是与银河村仅有一路之隔的元岗村，以及岑村，都有了新动态。这说明天河区旧改有了重启迹象。

毕竟，“十四五”期间，天河要全力推进16个旧村项目进行改造。而在今年上半年，天河旧改项目招商工作交了一份“零分”成绩单。

01

客家村、经营产值突破21亿

银河村，处于天河区西北部，广园快速路以北，白云山东侧，银河公墓西侧。这条村有着优越的地理位置，临近广州新中轴线北部，属于沙河片区，临近天河客运站。

交通上，银河村处在地铁3号线、6号线燕塘站、天河客运站中间的位置，距离燕塘站地铁口仅有800米的距离，出行十分便捷。

银河村又拥有广州环城高速、广园快速路两条主干道，形成四方汇聚的道路走势，无论是北上到春岗立交进入广河高速、广佛肇高速，还是东进增城、萝岗，同样便捷。

银河村，也是一条历史悠久的旧村。银河村居民祖先从各地迁徙到此，最早可追溯大致时间为北宋时期，他们大部分为客家人，迁徙人群较散，故没有形成特别大的姓氏家族。相对较大的为邱姓，由广东梅县松口、花县花县紫坭庄等地迁徙而来。

银河村原本叫银河乡。建国初期，原银锭塘、河水、兴华村一带均属番禺龙洞乡第十保，伍仙桥、鸡荔村、苏庄、牛利岗一带则属同安乡；前者后合并为一乡，从银锭塘、河水各取一字定为“银河乡”，再后来又将同安乡合并，保留原名，后又在互助合作运动中，改乡为村。

实际上，银河村现在虽然叫村，但不是传统意义上的旧村，而是一个撤村改制公司。1999年6月，天河区撤销了银河村村民委员会，成立了银河经济发展有限公司。

这一改制，彻底改变了银河村的发展，促进了村内经济快速“飞跃”。目前，银河村内建有广州市火葬场、武警广东省总队医院、汕头大学广州华新骨科医院、银龙商务大厦、广环大厦、华南理工大学五山校区等。

近几年，银河村集体股份公司经营总产值由千万元级别跨越到十亿元级别，5年翻了好几番，即由2014年的3347万元增至2019年的21.32亿元。

又动了！天河客运站旁、双

21.3亿元是什么概念？没有参照物就不知道银河村有多富裕，地处CBD的猎德村、收租破4亿石牌村都不是对手。

天河官方数据显示，猎德街道集体股份公司经营产值为2.5亿元，石牌街道集体股份公司石牌三骏企业经营产值为4.22亿元，沙东街道集团股份公司沙东有利集团经营产值为3.65亿元，棠下街道下属两家经济发展公司合计经营产值为8.8亿元。

而冼村街道两家集体股份公司经营产值为2.96亿元，冼村实业未披露最新数据，后者2014年金额为1.1亿元。

简单概括，银河村是一条历史名村、“土豪村”。

02

租金高、启动晚，升龙的去与留

和隔壁村元岗村一样，银河村富裕的程度使得整村改造迟迟未有动静，且银河村租金收入超出前者不少。

安居客租房信息显示，鳌鱼港社区一室最低租金为1200元/月，环卫宿舍一室租金为4000元/月，银锭塘前街小区和后街小区一室最低租金为700元/月左右、一室一厅则为1000-1300元/月。

想要相对好一点的居住环境，可以参考最近的燕东大厦的租金情况，一室最低为1800元/月，两室一厅最低则要3300元/月。

有着如此地段优势、租金收入，银河村村民并不担心房子出租问题。旧村改造，对于他们来说，“上午叹茶、下午收租”的舒适生活状态短时间会被打破。

但是，银河村村内的情况与大部分城中村相似，建筑老旧、破烂，地面脏乱差，住宅工业建筑交错分布；同时，抛开地段优势，村内生活配套较差，商业、小学、幼儿园、养老院等十分缺乏，医院资源则相对富裕。

若不改造，银河村的地段优势，无疑是一种浪费。到了2019年，银河村才正式启动整村改造，以超过90%的同意率通过了旧改意愿表决。随后，升龙开始接触该村的前期工作。

到了今年5月份，银河村正式开展旧村改造的前期工作——旧村改造基础调查，踏出第一步。

根据招标公告显示，银河村改造项目片区范围调查范围（含实施范围）用地面积约358.12万平米，实施范围调查范围用地面积约84.48万平米，实施范围内建筑面积估算为149.31万平米。 

调查内容包括土地、房屋（含国有部分和集体部分）、人口、经济、产业、文化遗存、古树古木、公建配套及市政设施等基础数据，满足片区更新改造的方案和要求，最高限价为776.45万元，最终由广州市城市规划勘测设计研究院中标。

到了今年6月份，银河村的改造推进工作出现了一个“利空”消息。

彼时，黄埔夏园村召开了股东代表大会，其中一个议题是与升龙解除服务合同，最终以同意率100%通过该议题。有市场消息传出，升龙亦有可能退出银河村的旧改工作，确实消息还有待企业、村委消息公布。

本次土地勘测定界工作的开展，无疑说明银河村旧改没有受到影响，还在正常推进。根据土地勘测定界服务项目公告显示，服务商将界定用地地块的权属情况、调绘土地利用现状等，预算金额为260.55万元。

按照当前的推进状态来看，银河村的推进改造速度还是比较快的。

现在，元岗村、岑村、银河村都动了，天河区旧改又开始恢复了今年6月份的热闹，石溪（天河）、宦溪、莲溪、长湴、银河、沙东、珠村、黄村等多条旧村同时启动改造基础数据调查。

下次又是哪一条村有进一步动态，可以期待一下。