如果问买房的首要条件是什么？我相信会有不少的人回答：位置、交通、学校、商业配套......

8月以来，继哈尔滨松北新区松浦板块哈尔滨师范大学附属学校（松浦北部规划学校四）、汇智环球金贸城项目配建学校（风华学校）两所名校落定后，松北板块传来消息，将在世茂大道以南、创新三路以北、科技五街以东区域，规划中小学建设。

短短半个月的时间内，三所学校尘埃落定，再次将学区房拉入到购房者的视野之中。

据统计，近20年来，房价涨幅最大的就是学区房。据某地产中介公司介绍，2018年哈尔滨花园小学南岗校面积30㎡的校区房半年上涨30万元。而2021年约30㎡一室的花园小学校区房，参考总价约143.5万元，价格居高不下，甚至每平米售价达到4.6万，区域均价始终稳定在2万左右。

而在乐居·哈尔滨最新统计的数据中，我们可以看到在地铁沿线附近区域的在售新盘价格相对名校学区房来说价格也“不过如此”，如群里湿地MOHM（价格：约18000元/㎡起）、华润置地·紫云府Ⅱ（价格：约16000元/㎡）、江城国际（价格：约17000元/㎡）、汇智中心（14700元/㎡）新松玺樾府（14500元/㎡）、华润置地熙云府（12500元/㎡）等。

可见，在相差不大的价格下，“在售新盘＋地铁沿线”在性价比上还是略胜 “名校区老房子”一筹的。

从我国统计的数据来看，不管是学区房还是地铁房，它的涨幅一般都要相对大一些，市场价值相对较高，无论是学区房还是地铁房，对房价来说，都是有助涨的优势的。但是面对哈尔滨楼市大环境下的学区房和地铁房，我们该如何选择呢？

其实早在2015年开始，教育部就提出学区房要进行“多校划片”制度，为了落实教育部还“钦点”包含北京、天津、上海、重庆、沈阳、大连、长春、哈尔滨等24个城市，要求这些城市所有县市100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。

据不完全统计，2021年以来已有多个城市出手重拳整治学区房乱象。例如今年7月份，深圳学区房就上演“凉凉”大戏，推行的新政分别从规范学校运行经费、多因素入学政策以及义务教育学校教师交流制度三方面入手；8月25日，北京又有了新“动作”，在教育“双减”工作新闻发布会上介绍新学期，将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗等。

哈尔滨政府也积极响应国家号召，从去年开始针对部分重点小学开始落实学位锁定制、落户限制以及转学限制以及“积分入学制”，可见随着政策的不断变换，学区房的高房价应该会有所降温，哈尔滨学区房的增值空间会受到一定限制。

但是地铁房的市场前景就大不相同了，自2021年以来，哈尔滨关于地铁的消息就从来没有断过。

今年4月，《黑龙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》正式向社会公布，提出建成运营哈尔滨地铁2号线一期、3号线二期工程，开工建设4号线一期、5号线一期的发展目标。

目前来说，地铁2号线已进入空载试运行阶段，地铁3号线空载试运行或将于9月下旬结束。虽然对于大城市来说，市中心的地铁并不会让人们觉得稀奇，但是在哈尔滨这个地铁不算发达的城市，它的完善将会给哈尔滨楼市带来很多重要的信号。

因此，小编认为，作为刚需需求，在“鱼和熊掌不可兼得”的情况下，我们还是要将市中心的地铁房作为最优选择的。

原因有三：其一，地铁的造价成本极高，平均一公里的造价不低于10亿元，政府花如此多的钱肯定是要将地铁建立在最有价值的地方的，而且地铁的建成会促进沿线地区的商业繁荣；其二，可以降低时间成本，缩短出行路程，最大程度的缓解交通压力，提升便捷度。其三，拉动地区的商业发展，地铁能够带来人流，而人流则会产生消费，俗话说“地铁一响，黄金万两”也不无道理，

学区房未来发展趋势如何，还有待观察，但值得肯定的是随着国家政策的频繁发布，学区房的价值或多或少都会受到影响。但是作为2021年地铁大年的哈尔滨来说，地铁将全面进入“开挂”时代，随着哈尔滨新一轮轨道交通线网规划与建设，未来，哈尔滨将形成网状交通轨道布局。凭借地铁与地产的双向双轮驱动，相信未来哈尔滨地铁将在引领城市发展、更新城市人居方面带来更多期待。

最后补充一下：面对众多购房者来说，如果经济条件富裕，选择学区和地铁兼得的楼盘项目是再好不过了。

但是如果经济条件有限，同时又想买到兼具保值性与增值性的房子，那么学区房与地铁房就只能二选其一了。

如果是你的话，会怎样选择呢？