乐居财经 上班不迟到，就买地铁房！

就在19日，备受哈尔滨人民瞩目的地铁2号线一期正式通车。之所以关注度这么高，不仅仅因为它是首条过江地铁，是联系江南老城区和江北哈尔滨新区最便捷、高效的重大交通基础设施，还因为它对区域经济以及地铁沿线楼盘的带动作用。

哈尔滨地铁2号线这条贯穿城市南北的轨道交通“动脉”，自规划之初便备受关注，沿线分布楼盘更是以此为“卖点”。

但很多网友会在心中纳闷，地铁1号线已经开通8年之久，但其对周边楼盘房价的带动并不明显，这也导致哈尔滨置业群体对地铁房的期待值并不高。大家心中不免疑问，地铁2号线是不是也和1号线一样，不会对房价产生影响？

沿线楼盘差价大 市场不具备高溢价潜力

俗话说，“地铁一响 黄金万两”，地铁不但拉近了城市的空间距离，也铸就了城市的经济命脉，对房价的影响不言而喻。

乐居财经统计哈尔滨地铁2号线沿线在售新盘发现，2号线自香坊区出发，途径南岗区、道里区，直至松北新区，几乎覆盖了大半个哈尔滨。

乐居财经调查了解发现，目前哈尔滨地铁2号线沿线已经公布参考价格的楼盘中，有起价7800元/㎡的刚需项目，也有均价23000元/㎡的精装改善项目，整体沿线楼盘均价差价大，高达15200元/㎡。结合现阶段哈尔滨楼市现状，地铁2号线沿线部分楼盘暂不具备房价涨幅空间，且部分楼盘早已透支了“地铁”属性的价值，房价高溢价的情况或许很难出现。

以哈尔滨北站旁的楼盘为例，国翠园项目位于城市低密纯墅区，主推中式江南合院别墅产品，定价在2万元/平之上，此类产品的客户群定位清晰，受地铁开通的影响并不大。此站点附近的另一项目是西湖·松江印月项目，主打高层住宅产品，定价7800元/㎡起，同区域但不具备地铁属性的某项目参考价格定在8500元/㎡。如此看来，近郊区域的刚需盘的房价依旧具备小幅上涨空间。

而中心核心城区新盘本就不多，房价也始终处于高位，再加之周边便利的交通条件与成熟的生活配套，哈尔滨地铁2号线的开通对于核心城区沿线楼盘的房价影响只能是“锦上添花”而已，哈尔滨楼市现阶段并不会随着地铁2号线的开通出现高溢价现象。

但这并不是一概而论的，地铁对于主城区、交通本就十分便捷的区域来说，影响本就不会十分大。可对于近远郊房产来说，有了地铁的加持，房屋更易增值、保值，没有地铁的远郊房，则很难产生高升值、高溢价。

据不完全统计，地铁开通可以直接让沿线楼盘上涨10%-30%，这足以看出地铁对于沿线楼盘房价上涨的拉动作用。以广州为例，相关数据显示，2006年番禺房价均价约为5220元/平，地铁3号线开通后拉进了番禺与主城区的距离，2015年番禺均价约为16368元/平，整体涨幅达313%！

这也不难推测，随着地铁2号线的运营，多多少少会对沿线近郊的房价产生拉动作用，但涨幅并不会十分明显。2021年哈尔滨房地产市场处于去化库存阶段，且2号线沿线楼盘在建设之初及定价时就已经包含了地铁房要素的金额，并不会等待开通后才大涨房价。尽管如此，但仍不排除准地铁房中，近地铁口、品质好、口碑佳的部分楼盘房价上涨明显。

以地铁2号线香坊板块沿线楼盘为例，哈尔滨恒大时代广场项目参考价格为9500元/㎡。而不具备地铁属性，同属于香坊板块的新松·未来ONE项目参考价格约为9600元/㎡。尽管现阶段两个项目销售价格接近，但具备地铁属性的楼盘在二手房交易与房屋出租方面会更占优势。

可以确定的是，地铁2号线开通后，地铁站周边的二手房房价和出租房租金一般会上涨。原因也很简单，选择在这一范围内购置二手房或租住房屋的人来说，看中的必然是“地铁”这一要素，这也无形中给了二手房房主与出租屋房东更多可挑的潜在客户，也正因此才会有底气涨房价、涨房租。

轨道交通全面升级 项目去化进一步推进

在2号线获得“出生证”之前，松北新区备受诟病的问题就是：“江北离市里太远了！”，尤其是在老一辈哈尔滨人心中，江北偏远的思想根深蒂固。加之哈尔滨地铁建设受多种因素的影响，可建设工期短，导致整体建设周期长，一度被网友戏称为“挖耳勺工程”，不看好哈尔滨地铁房的置业群体不在少数。

尽管如此，但地铁2号线大大缩短了主城区与松北新区之间的距离，通过过江隧道，松北区人民仅需3分钟便可以“过江”。如此便捷的交通，必然带来人口和城区进一步向城市纵深推进，地铁带动的客流量就是沿线区域发展的潜力因素，也为近郊区域注入更多的活力。

以我国第一条修建于北京的地铁为例，1971年1月试运营后的几年时间内，沿线苹果园到四惠一线成为了北京最具有发展潜力的区域。回到哈尔滨地铁2号线，线路自上到下串联了哈尔滨呼兰、松北、道里、南岗、香坊五区，辐射超过哈尔滨百万的人口，使江南与江北产生“同城效应”，地铁不仅在一定程度上节省人们出行时间、提高出行效率，还能进一步推动沿线经济水平的提升，让快速发展的哈尔滨新区更具投资吸引力。

尤其是位于2号线江北大学城站周边的项目，地处于松北新区利民板块，地理位置不占优势，区域新房较少，在售新盘价格在7880-8500元/㎡区间不等。但随着地铁2号线的开通，板块内住民可乘坐地铁直达城市核心位置，不再需要换乘公交。同时，哈尔滨地铁2号线通车后，将与智轨1号线及周边多条公交线路实现无缝换乘，届时哈尔滨新区将形成“地铁+智轨+公交”的多维立体交通网。

为此，乐居财经电话联系某项目销售经理，他介绍到：在之前的销售过程中，地铁房一直是项目销售的卖点，但有部分买房者担心入户前地铁还没开通，而现在地铁正式通车对项目后续的销售肯定会有助力。

乐居财经发现，哈尔滨大部分地铁沿线楼盘自销售之初便打着“地铁房”的旗号，早已经透支了地铁价值，地铁的开通自然不会对房价产生很大的影响。

回顾哈尔滨整体楼市市场，2020年松北新区大批新建楼盘入市销售，松北新区新房供应量激增，一直稳居哈尔滨去化主力军位置。而畅达的交通势必成为沿线楼盘，乃至区域内在售项目的一大销售助力。恰逢“金九银十”传统楼市销售旺季，项目去化也将进一步推进。

在刚刚发布的8月份哈尔滨楼市报告中，8月新建商品房市场松北区成交情况虽然同比低于去年同期，但依旧是市场去化主力。乐居财经统计9月前两周成交数据发现，哈尔滨现阶段新房市场成交均价趋稳微降，大部分开发商的主旋律依然是“以价换量”。随着地铁的开通，与“金九银十”的深入，沿线楼盘的成交均价将会十分可观！