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马千里等:重庆首轮土拍热度最高 二次土拍跌入“冰点”

中新经纬 焦点解读
发布于 2021.09.27 11:49 阅读:1.1w

由于重庆首轮土拍“不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建”等相对宽松的规则,刺激了房企参拍的积极性,使重庆首轮土拍整体溢价率高达43%,成为全国22个重点城市中溢价率最高的城市。

为积极跟进中央“稳地价、稳房价、稳预期”的举措,重庆二次土拍规则实现了全面升级。随后,土拍显现出的热度、盈利空间和房企拿地态度等方面均发生明显变化。

土拍规则全面升级

重庆二次土拍(仅考虑主城九个重点区域)的住宅供应量明显减少:仅涉及42宗宅地,总供应建筑面积274万平方米,供应量较首轮集中供地(约427万平方米)相比减少了约36%。

重庆二次土拍规则调整主要集中在以下四点:

第一,对每宗土地均设置了最高限价,严控地块的溢价率水平、地价水平;第二,新增“竞自持”环节,如果有两家以上(包括两家)房企报名参与某地块竞拍,地块价格一旦触顶,企业需要竞自持比例,部分地块还引入了“竞品质”模式;第三,一部分土地还配建有租赁住房指标,旨在加快落实建立租购并举的住房举措;第四,二次土拍还将对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查,以此降低房企出现金融风险的概率。

地块溢价率明显下降

和首轮土拍的火热相比,重庆的二次土拍热度可谓降到了“冰点”。

重庆二次土拍共挂出42宗住宅地块,其中9宗提前中止出让,余下的33宗地中有5宗流拍,仅成交28宗,流拍率(含中止出让地块)高达33%,这种情况与重庆首轮土拍零流拍的情况形成鲜明对比。

此外,二次土拍成交的28宗地块中仅有1宗溢价成交,并且还是以0.43%的超低溢率价成交,与首轮土拍43%的溢价率相比,大幅下降。从这一点也可看出重庆二次土拍竞拍热度下滑的严重程度。

民企参拍积极性下降,本地国企拿地成“主流”

从重庆二次土拍结果来看,民营房企参与的积极性有明显下降,本地国企成为拿地“主流”。例如此前在重庆首轮土拍中表现积极的龙湖、融创等房企,在二次土拍中表现得热情不高。二次土拍成交的大部分地块由中海、中铁二十局、葛洲坝等少数央企进行了低价抄底。

由于土地溢价率的大幅下降,二次土拍的地块价格整体有明显下调。随着拿地成本下降,在二次土拍中拿地成功的房企,其赢利空间将得到明显提升。我们认为,现金流比较稳健的房企可以在重庆适度补仓。

随着市场下行、信贷收缩,现金流成为房企的一条“生命线”。当下,众多企业在拿地时变得分外审慎,尤其是对于那些触及“三道红线”的企业。全国土拍市场转冷、土地流拍,以及地块普遍以底价成交等将成为市场的普遍现象。在一些非热点城市,地方国企作为土拍主力军的现象或将还会出现。

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