2024年国民经济和社会发展计划草案：促进房地产市场平稳健康发展

3月5日上午，十四届全国人大二次会议在人民大会堂举行开幕会。国务院总理李强代表国务院，向十四届全国人大二次会议作政府工作报告。

值得一提的是，本次政府工作报告中，对房地产着墨颇多。

李强总理在报告中介绍，过去一年来，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作。

在介绍今年政府工作任务时提出，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。

从以上表述来看，房地产、地方债和中小金融机构是目前风险主要集中的三个领域。

值得注意的是，此次关于房地产的表述，被放到了“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”的框架下。与以往的表述相比，一个较为明显的变化是，房地产工作在今年既要重视发展问题，又要重视安全问题。

易居研究院研究总监严跃进表示，此类表述体现了“以进促稳”的工作导向，客观看房地产风险依然较大，但防范化解风险工作还需有持续的创新做法。尤其是要积极统筹发展工作，唯有促进房地产各个指标活跃包括购房市场活跃，相关风险化解才会更加游刃有余和顺利推进。

优化房地产政策

具体来看，涉及与房地产相关表述，主要聚焦在两方面。

在“稳妥有序处置风险隐患”方面，报告提出优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。

实际上，自去年7月份政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，房地产政策已向“托举并用”转变。大部分二三线城市限制类措施相继取消，一线城市政策也积极优化。

根据中房研协测评研究中心监测统计，2023年地方累计出台房地产调控政策800条，处于历史高位。其中，宽松性政策704条，占比高达88%，政策环境已接近近十年来最宽松阶段。

在融资需求方面，2023年以来支持性政策频出。在对房企境内外贷款、债券、增发配股以及IPO等多方面融资都进行了支持的同时，还加大了对于存量资产盘活的支持。

进入2014年，自1月份城市房地产融资协调机制工作部署以来，持续取得新进展。据住建部、金融监管总局介绍，截至2月28日，全国31个省份276个城市已建立城市融资协调机制，共提出房地产项目约6000个，商业银行快速进行项目筛选，审批通过贷款超2000亿元。

上述举措都为房地产市场的平稳健康发展提供了有力保障。

加快构建房地产发展新模式

在“健全风险防控长效机制”方面，报告称，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

在严跃进看来，此次提及“健全风险防控长效机制”非常重要。房地产领域此前提及过发展长效机制、管理长效机制，这是第三个长效机制的表述，也意味着今年防范化解房地产风险会有大招，且有一些制度性方面的突破和创新。

对于房地产发展新模式的认识，明确了两个参考要点，即新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化。严跃进认为，此次搭建的“新型城镇化-房地产发展新模式”这一概念具有创新性，说明新型城镇化依然是理解房地产发展和发展新模式的要点。

中房研协测评研究中心此前的一份报告曾指出，构建新发展模式，更加注重市场化商品房与住房保障两个体系的平衡发展，互为补充。针对当前部分城市存在的烂尾楼、滞销房、在建工程，可以由政府出面协调或出资，在住房保障住房相关规划范围内，转为相应的保障房，实现资产盘活、资金回笼、住房供应制度的优化。

另一方面，加快推进保障性住房建设也是适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势推出的有力举措。住建部近日召开的全国保障性住房建设工作会议明确，要充分认识保障性住房建设对惠民生、稳投资、促转型的重要意义。加大保障性住房建设和供给，有利于加快构建房地产发展新模式，完善“保障+市场”的住房供应体系，满足工薪收入群体刚性住房需求。

今年的报告中，首次提到“完善商品房相关基础性制度”。对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，这意味着当前稳定房地产及控制行业风险蔓延，仅仅靠融资支持、需求端刺激等无法解决问题，必须要靠长效机制。这就需要完善商品房相关基础性制度，也就是在“人房地钱”要素配置和良性循环。

而对于住房需求的满足，报告中则提及了“多样化”概念。说明对于改善性住房需求的理解，上升到了新的高度。这也意味着今年地方在刺激合理住房需求方面，要从挖掘多样化改善性住房需求的角度进行政策优化。

深化户籍制度改革，稳步实施城市更新行动

此外，报告还提出“积极推进新型城镇化”。报告称，过去一年，在深入实施新型城镇化战略方面，进一步放宽放开城市落户条件，增强县城综合承载能力，常住人口城镇化率提高到66.2%。

报告指出，我国城镇化还有很大发展提升空间。要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。

把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。

要稳步实施城市更新行动，推动“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设，打造宜居、智慧、韧性城市。

上海易居房地产研究院副院长崔霁认为，城市更新为房地产提供了新的发展机遇和空间，而房地产则为城市更新提供了物质基础和实施手段。在新形势下，城市更新要求更高，做好城市更新项目的难度更大。企业如果不能深刻认识和正确把握城市更新和房地产的重大区别，不仅在战略上有可能产生偏差，而且在实践中也容易造成重大失误。而企业要真正做好城市更新项目，必须对城市更新与房地产的差异有深刻认识，这样才能在做法和模式上有所突破。