购房圈

    502亿!“金九银十”杭州土拍金额再拿第一!新房库存猛增12400套

    乐居买房 吴平 2019-11-07 11:02

    2019年的“金九银十”过去了。

    两个月的时间,杭州卖出了58块地,包括24宗涉宅地、26宗商地以及8宗人才租赁用地,总建筑面积约484万方,总揽金近502亿元。

    所以,不管“成色”如何,在数量上,杭州土拍的确迎来了传统意义上的“金九银十”。

    Part1

    稳居全国第一

    余杭、萧山以及临安成杭州土拍主力军

    翻阅2018年同期土地出让的记录,虽然也有31块地成功出让,但整体成交金额不过103.3亿元左右,远远逊色于今年的成绩。

    同时,据相关媒体统计,截至目前,杭州今年出让的土地金额已经超出2400亿元,所以不出意外的话,今年杭州土拍金额不仅会再次成为全国第一,同时还会打破去年2498亿元的记录。

    从区域上看,在过去的两个月,余杭以成功出让17宗土地的数量位列十区第一,临安以及萧山紧随其后,分别为10宗、9宗。

    作为杭州土储十分充足的区域,一直以来余杭、萧山以及临安不仅扛起了“土拍”的大旗,同时,也是杭州后期新房供应的主力军。

    据乐居初步统计,2019年1-10月,杭州十区各楼盘摇号登记约650余次,其中,78%左右的摇号登记均来自这三个区域。

    另一方面,乐居还粗略统计了“金九银十”杭州十区成功出让的住宅建筑面积(未统计部分商住地中的住宅面积以及人才租赁用地),总计约124万方左右,如果以每套住宅为100方为单位,那么两个月的时间,杭州新增新房库存约12400套左右。

    值得一提的是,其中,余杭、萧山以及临安成功出让的住宅用地总建筑面积大约有62万方,这也就意味着有一半左右的库存是来源于这三个区域。

    所以,接下来杭州的新盘数量不会少,而对于有意向选择余杭、萧山以及临安的购房者来说,未来的选择会更多。

    Part2

    土拍热度大减

    限价政策下,哪些板块仍被开发商关注

    实际上,与以往相比,今年下半年的土拍对于很多人来说,吸引力已经大不如前。

    究其原因,始终逃不过杭州“限房价、限地价”的双限政策,毕竟未来的房价已经确定,所以再去关注土地的楼面价也就变得“多此一举”。

    反之,板块的限价信息更能抓住众人的眼球。

    在这样的局面下,开发商拿地热情毫无悬念地随之变低,低溢价率、零自持充斥整个杭州土地市场。

    2018年7月高溢价率地块随处可见

    而一些刚需板块的土地反倒成为“黑马”的几率大大增加。

    据乐居初步统计,“金九银十”杭州进入自持的土地仅3宗,分别位于仁和、瓜沥以及新塘单元板块。

    三宗地块信息如下:

    如果要问2019年杭州都有哪些热门板块,那么仁和板块肯定会跻身前列,这与其未来的潜力有着直接的联系。

    交通方面,根据规划地铁10号线将北延至仁和站,预计2025年前建成通车;杭徳轻轨也已批准建设。

    在地理位置上,仁和板块还是连接杭州城东智造大走廊和杭州城西科创大走廊的重要节点。据了解,目前已集聚了阿里巴巴数据中心、菜鸟物流、杭州比亚迪汽车等企业。

    而在商业方面,附近的城北万象城虽然在一定程度上能够填补区域内的空白,但整个仁和板块内的大型商业还处于稀缺的状态。

    当然,根据限价要求,区域内新房销售限价20000元/㎡,如果以武林广场为中心,在半径18公里内,仁和板块这一价格绝对属于“价值洼地”。

    目前,新盘项目有上塘九里、华元北城芳满庭,其中上塘九里高层均价19800元/㎡、小高层房源均价20700元/㎡,均含2800元/㎡装修,上一次整体中签率20.8%;北城芳满庭高层20000元/㎡,装修标准3000元/㎡,最近一次整体中签率为23.96%。

    Part3

    本月预计19宗土地来袭

    下沙沿江时隔九年又迎1宗宅地

    去年“金九银十”过后,杭州土拍陆续“熄火”,涉宅地块更是少之又少,但反观今年11月的杭州土拍,却丝毫未见凉意。

    本月杭州预计出让19宗土地,其中涉宅地9宗,分别分布于萧山新塘单元、钱塘新区、临安青山湖科技城、滨江西兴单元、江干彭埠单元以及富阳新登镇。

    另外,还有商地7宗以及人才租赁地3宗。

    11月杭州涉宅地信息一览

    (注:萧山新塘单元地块已成交,地铁集团以底价204541万元竞得,折合楼面价12000元/㎡)

    值得一提的是,下沙沿江上一次出让土地还是在2010年保利竞得玫瑰湾地块,9年时间过去后,下沙沿江终于又迎来一宗宅地出让。

    来源/浙江省土地使用权网上交易系统

    地块周边二手房有金沙学府、野风海天城、多蓝水岸等,目前挂牌均价多在25370-29525元/㎡之间,略低于地块的限售均价30000元/㎡(含装修)。

    另一宗位于滨江区西兴单元的地块,同样受到许多人的关注。

    地块出让面积44005㎡,容积率2.3,建筑面积101211.5㎡。根据出让要求,住宅建筑面积不大于地上计容总建筑面积的80%,其中,不少于8096.92平方米作为配建公共租赁住房。

    同时,起价228546万元,起始楼面价22581元/㎡,上限楼面价29300元/㎡。

    来源/浙江省土地使用权网上交易系统

    西北方向距离地块直线距离约900米,2018年7月6日,绿城以总价481053万元竞得杭政储出【2018】14号商住地,楼面价33625元/㎡,溢价率40%。后期项目就是“红盘”绿城晓风印月。

    10月15日晓风印月发出销售公示,其中144方以下房源均价47100元/㎡、144方-160方房源均价47600元/㎡、160方以上房源均价48100元/㎡,含装修标准4500元/平方米。最终整体中签率仅9.43%。

    这样低的中签率实际上与区域内的限价有关。目前区域新房含装修限售均价49200元/㎡,高出晓风印月均价1100-2100元/㎡,因此也吸引了部分购房者的关注。

    那么,回过头来看向本月预计出让的西兴地块,在限价政策下,该地块又会有怎样的表现,值得期待!

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