购房圈

    2020上半年大浙江房企20强榜单出炉 | 头部销售额破300亿!

    克而瑞浙江区域 2020-06-30 08:11

    遭遇疫情黑天鹅,浙江楼市恢复情况如何?以下两组数据或许说明了情况。

    2758 & 2492:今年上半年,TOP20房企的流量销售额为2758亿元,较去年同期提升11%;

    2330 & 2031:今年上半年,TOP20房企的权益销售额为2330亿元,同比去年(2031亿元)这一数值实现微涨。

    尽管当前国内外疫情影响依然持续,但是伴随着浙江的快速复工,曾经历成交冰封的浙江楼市迅速恢复到以往水平:以杭州、宁波、温州市场的回暖为领衔,带动环杭区域、嘉兴等周边市场迅速转暖。从头部房企的销售表现来看,甚至比往年更好。

    还有一个值得一提的数据变化是,浙江11市各地(含下属县市)新进房企的数量有所增加。这一数值去年为31家(以1-5月完整月为统计周期),而今年达到39家,海宁、桐乡、慈溪等下属县市关注度提升明显。

    房企对浙江市场充满信心,而市场也给了房企很好的回馈。那么,在这样一个被普遍看好而导致竞争更为激烈的市场,谁的产品更胜一筹,谁的投资决策更为有效,谁更具有品牌辨识度和客户认可度?

    《2020上半年大浙江房企排行榜》今日正式发布!恭喜滨江集团、绿城中国、万科地产拿下2020上半年大浙江销售流量榜冠、亚、季军宝座,滨江集团、绿城中国、融创中国分获2020上半年大浙江销售权益榜前三甲!

    我们对冲入榜单前十的房企表示祝贺,对在逆势中实现销售增长名次晋升的房企予以褒奖,对新晋崛起且在浙江积极进行土拓的房企,我们也将给予更多的关注。

    这份榜单从销售金额和土地拓展两大维度,客观全面的反应开发企业的城市布局、投资能力和资金实力。

    销售金额维度,分为流量榜和权益榜。流量榜体现的是企业的品牌力和操盘能力,如果流量榜是面子,那权益榜就是里子,企业的投资布局眼光及能力可从权益榜中窥见一二。

    土地拓展维度,分为拿地金额榜和拿地总面积榜,从两个层面反应企业在浙江区域深耕的决心。

    统计口径

    ◆ 流量榜单:业绩计入操盘方,联合操盘各算一半,代建记入流量;

    ◆ 权益榜单:按照股权划分销售业绩。

    ◆ 拿地拓展榜单:包含住宅、商业、办公等经营性用地;包含招拍挂土地和收并购项目;后期入股不计入。

    ◆ 榜单统计口径:为商品房备案数据,统计时间为2020.1.1-2020.6.23,统计范围均涵盖浙江全省。

    榜 单 发 布

    榜 单 解 读

    PART   01

    通过与去年同时期榜单的排名情况对比,此次榜单反应出当前浙江楼市发展的三大特征。

    ► TOP4固定阵营成形,竞争格局加剧

    本次榜单,一个显著的特征是TOP4形成固定阵营,且门槛进一步抬升。

    从流量榜看,滨江、绿城、万科、融创位列前四,流量金额均超230亿元,TOP4门槛为233.56亿元,较去年提升了50亿元;

    从权益榜看,滨江、绿城、融创、万科依然分列前四,TOP4门槛为190.60亿元,较去年抬升超40%。

    可以看到,整体市场快速恢复的同时,头部集中度显著提升,且竞争格局进一步加剧,大有你追我赶之势,尤其是权益榜,差距较小,年度4强的排名仍然充满悬念。

    此外,榜单后位之间的竞争也异常激烈。以榜单后10位排名情况为例,第11位的世茂与第20位的绿地之间,权益金额差距仅为25亿元上下,意味着后10位的平均差距仅为2.5亿元左右。

    ► 浙系房企持续发力 或在竞争中“轮番崛起”

    去年的榜单分析中,浙系房企的群体性崛起是一大特征,今年浙系房企的表现依然稳定,尤其是在土地拓展维度,表现出一定的进取心。

    得益于持续稳定的销售和对现金流的严管控,浙系房企投资端发力明显:在拿地面积榜中,浙系房企上榜8家,较去年增加1家;在拿地金额榜中,浙系房企上榜数量达10家,较去年增加2家。

    投资端的一个显著变化是:之前密集开疆拓土的多为中梁、华鸿嘉信等温州系的房企,从而带动企业新一轮发展,而今年积极拿地的是“另一批”浙系房企,这批房企多来自杭州、宁波等城市,除了像滨江、绿城等这类在拿地端进行持续收储的企业,还有金成、雅戈尔、众安等这类此前较少在土地市场露面的房企。

    以上种种迹象表明,如果说在前一轮高周转大行其道的周期中,闽系等房企快速崛起,那么随着顶层政策逻辑和行业发展趋势的转变,以品质著称市场的浙系房企,已经在这一轮楼市发展中获得发展机会。

    ► 未来社区成为房企投拓热点

    旧城改造和城市更新风口下,未来社区成为房企投资决策的一大关注点并积极投身其中。土地投拓榜中,滨江、绿城、中国铁建等在内的不少上榜企业均已进驻未来社区领域。

    6月16日,绿城竞得衢州未来社区地块,同一天,滨江则拿下杭州望江新城未来社区地块;

    6月5日,新城竞得温州龙湾富春未来社区地块;

    5月9日,中国铁建也将首个未来社区项目落地温州;

    在更早前的2019年,大家房产在丽水莲都拿下了浙江省首个带方案整体出让的未来社区项目;

    就在今天,融创拿下钱塘新区未来社区地块。

    与政府合作,契合政府的发展需求进行投拓,已经成为房企的普遍共识。未来社区作为浙江寻找到的一条未来发展路径,将在一段时间内成为房企的投拓热点,同时也对房企的综合打造能力提出更高的要求。

    PART   02

    下文中,将通过对典型企业的具体分析,展现不同房企在浙江的几类不同运维打法。

    ► 滨江集团:把特长发挥到极致

    滨江集团是特长型发展的典型代表,即最大化发挥企业长处,形成优势效应,从而实现双榜登顶。

    首先是在产品端,滨江借助其擅长高端物业营造的优势,持续打造改善类甚至豪宅类产品的红盘。今年上半年,御虹府、滨江园、御品是其流量销售额排名前三的项目,三盘全部为改善盘,滨江园、御品更是豪宅定位。

    其次在投资端,滨江凭借大本营优势和融资优势,持续增加杭州的优质土储。半年内(截止6.23)在公开市场拍得9宗土地,除去千岛湖2宗,其余7宗地块均位于核心板块或热门区域。

    最后是在销售端,滨江充分发挥集采优势和稳定的团队优势,形成“快进快出”的销售策略。上半年流量销售贡献额最大的御虹府,是滨江奉行“快进快出”策略的典型代表,作为杭州入市最快的双限地项目,规划快、开工快,1000多套房源仅通过3次开盘就全盘售罄,5个月即实现清盘。

    将优势、特长发挥到极致,源于滨江对自身深刻的认识,反过来,也为滨江这两年的发展提供了很大的助力。

    ► 绿城中国:全维度覆盖,全能型发展

    绿城是榜单中的全能型选手,全能主要体现在产品和布局的全维度覆盖上。

    产品:绿城拥有丰富的产品系,从高层公寓、多层公寓到平层官邸、别墅,再到综合体、商用物业,甚至是小镇,绿城专注开发一系列城市优质房产品,且都形成了独具特色的代表项目,具有品牌辨识度的丰富产品线,大大提升了其销售业绩。比如以湖畔雲庐为代表的低密住宅,今年上半年的流量销售额超过35亿元,以桃李春风为代表的小镇产品,流量销售额也近7亿元。

    布局:不仅在杭州市场具有领先优势,同时也成功进行了跨区域发展。从今年上半年的销售表现来看,杭州贡献了绿城在浙江约43%的流量销售额,其次是宁波,流量销售贡献也占到30%,同时,绿城在温州、舟山、湖州等地均有产出;从拿地情况来看,今年上半年绿城继续走出去,已在义乌、安吉等地新拓土地,同时,强化杭、宁两地的土地储备,陆续在杭州拿下6宗地块。

    事实上,不仅仅是绿城,基于后市发展的不明朗和对城市预期的判断,今年以来,杭州、宁波、温州这类高能级城市成为房企布局的重点城市,以保持企业业绩的持续增长和发展后劲。

    产品和布局实现全维度覆盖,这一类运维打法,不仅对企业的能力要求高,同时也需要长期的沉淀。

    ► 融创中国:找准产品与客户关系的突破口

    融创晋升四强之列,销售额的迅速上涨是关键,流量榜中,融创实现流量金额233.56亿元,较去年提升超50亿元;权益榜中,融创实现权益金额190.90亿元,较去年提升近80亿元。

    销售额较大的增量,源于其在浙江市场的“两条腿走路”。

    一方面,抓住刚需市场,打造大盘。比如杭州融创城项目,就是位于大江东的TOD大盘,项目最低中签率仅为0.5%,又比如萧山的森与海项目,作为山地森活小镇,项目今年以来流量销售额超过13亿元;

    另一方面,立足改善市场,打造改善热盘。自候潮府开始在改善市场站住脚跟的融创,改善红盘叠出,像杭州的运河ONE、天阅运河源,义乌的壹号院等项目,均受到市场热捧。

    项目高认可度的背后,是融创找到了产品与客户之间一个很好的衔接突破口,即从造房子到造生活。不论是归心空间的打造,还是新交付的提出,亦或是前段时间小趋势2.0的总结,本质是从产品端向服务端的扩展延伸,加强服务意识,实现对客户生活方式的关注和引领。

    ► 德信地产:独立思考下的稳健发展

    德信在半年度榜单中也有不俗的表现。流量榜中排名第12位,累计实现流量金额92.41亿元;权益榜中名次更靠前,排名第10位,累计实现权益金额90.79亿元。

    德信的发展路径有别于传统的浙系房企,依靠职业经理人模式和大运营管控体系,在投资端、产品端等显露出企业的独立思考。

    在投资表现上,德信擅长逆势布局。比如在今年年初土地市场的相对冷静期,德信发力拿地,尤其是受疫情影响,大部分房企谨慎拿地的时候,德信果断出手,在温州频频获取土地。

    在产品规划上,德信往往能抓住市场空白期,提供“无竞争产品”。以上半年流量销售额接近13亿元的运河云庄为例,该盘所在的杭州北部新城以高层、洋房产品为主,而运河云庄的叠墅和合院产品,因为稀缺性以及市场高认可度的云庄产品系定位,需摇号开盘。

    得益于有效管控和独立思考,德信的产品力、品牌力等均实现提升,投资端有章法,产品端有全周期的产品线,并结合市场进行产品线铺陈。稳健发展下,德信在年度的榜单表现值得期待。

    ► 金成集团:“资优生”的厚积薄发

    金成在土地拓展榜表现亮眼。以218.03万平米的拿地面积位居拿地面积榜榜首,以80.34亿元的拿地金额位列拿地金额榜第9位。

    细算下来,金成的拿地成本仅为3600元/平米左右,处于行业低位。金成如何实现低成本拿地?

    原因一:与国有企业建立合作平台。这一操作,于企业自身而言,不仅能获取复合多元的用地,控制土地成本,同时也能获得融资保障。典型如金成与广西建工集团合作成立的金翰控股,借力这一平台,金成在全国多地投拓开发项目。而从今年的表现来看,今年1月,金成于一星期内,在湖州连拿5宗地块,而这5宗地块全部为与吴兴城投联合拿地。

    原因二:资源带入型拿地,在博弈中更具主动权。除房地产外,金成在教育、康养、农业等均有布局,实现多维产业融合发展,金成英特教育、养老机构佰乐时光等均具一定品牌知名度。带入优势资源,一方面有利于金成低成本拿地,同时也有助于拿大地,实现连片开发。

    土地储备的增加,优势资源的带入以及区域深耕下的连片开发,将为金成后续发展提供源源不绝的动力,企业也有望实现厚积薄发。

    ► 荣安地产:拿核心的地,打造高溢价的产品

    从上半年的表现来看,荣安在投资端收获颇丰。于土地拓展榜的两个子榜单中,冲入TOP5位置。拿地面积榜中,位列第五,拿地金额榜中则排名第四。

    “扎根宁波、深耕浙江”的发展策略下,荣安倾向于在高能级城市群以及核心城市中心区域布局。今年上半年,在大本营宁波拿下4宗地块,其中奉化3宗,初具连片发展规模;在杭州、温州分别拿下2宗地块,杭州的地块均位于主城区;同时在嘉兴、台州各拿下1宗地块。

    除了布局价值高地,荣安还在产品打造上不遗余力,以产品力实现更高的项目溢价,打造出多个高产出单盘。温州的荣安府、宁波的柳岸风荷、宁波的春和景明等盘,均有超5亿的流量销售额,其中,荣安府流量销售额更是突破15亿元。

    拿核心的地,打造高溢价的产品,这种运维打法对企业本身的融资能力和风险把控有所要求,荣安在这方面具有一定优势。而其高质量的土地货值、高售价的产品,将在今年全年的业绩转化中有所体现,在全年的销售榜中,荣安或实现晋升。

    上述房企结合市场发展趋势和企业特点,找到了与自身发展相匹配的运维策略打法,突围拿地,销售提升,在浙江楼市拥有可观市场份额。

    而面对信心提振、充满想象的浙江市场,具有进取心的房企仍然充满机会,也希望更多的企业能通过创新与探索,找出合适的发展路径,亮相榜单,晋升头部。

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