杭州楼市的七个新价格坐标

这个五一我一天都没有休息。因为在供应严重不足的新房行情之下，二手房的生态裂变肯定会加速。所以，我制定了一个二手房跑盘计划。

我重点关注了七个板块：

之江、三墩北、运河新城、铁路北站、艮北新城和市北西、浦沿。

之所以锚定这七个区域，是因为把这七个板块串联起来，差不多就是杭州主城和郊区的分界线：

绕城西线、石祥快速路、沪杭高速、机场快速路、彩虹快速路，这几条主干道，依然是许多人内心里的天然屏障，隔开着内外两个世界。

在新房板块的限价上，这几个地方有很大差异：

三墩北2.81万/㎡；

运河新城3.8万/㎡；

铁路北站3.6万/㎡；

艮北新城4.24万/㎡；

市北西3.75万/㎡；

之江3.8万/㎡；

浦沿3.8万/㎡。

除了离这条大环线北侧的石祥路稍远的三墩北、距离钱江新城二期最近的艮北新城之外，其他板块限价的差异，基本上接近，在3.6-3.8万/㎡之间。

限价最高的艮北新城（4.24万/㎡）约是限价最低的三墩北（2.81万/㎡）的1.5倍。但是，这对于二手房来说，不重要。

因为二手房的逻辑，和新房的限价逻辑，并不是一回事。

我在跑盘的过程中，发现这几个板块龙头的二手房价格，几乎已趋于惊人的一致。除了运河新城的龙头融创运河双子尚未交付之外，其他几个大致如下：

三墩北：西雅图

铁路北站：春秋华庭

艮北新城：杨柳郡

市北西：桂语江南

之江：云荷廷、云溪新语

浦沿：璞悦湾

目前这7个楼盘的挂牌价格，除少数优质房源或个别特殊房源价差略大之外，高层主力房源几乎全部在6-6.5万/㎡之间。

而房东的心理成交价，基本上在6.3-6.4万/㎡左右。这些房源基本上都未满五，算上8-10%的税和中介费，到手成本价基本都在7万/㎡左右了。

而且，因为这几个板块新房供应全部短缺，诚心出售的房源其实不多。个别房东甚至过一段时间调一次价格。或者，等待5月份土拍之后再决定是否调价。

我不想去分析二手房市场的微生态，我想说的是，七个板块，它围合出了一个很封闭的系统：

以后，主城区的改善门槛价格，可能会是7万元/㎡。

是不是觉得很高？但这就是正在发生的事。不管是学区支撑的三墩北、铁路北站，钱江新城二期带动的艮北新城，奥体带动的市北，三江汇加蚂蚁金服带动的之江，还是学区和地段驱动的浦沿。

哪怕板块界面再差，比如回家都很艰难的铁路北站，价格一样很坚挺。而且很多房东在等着北面星创的项目售罄，这样板块的二手房价格，会更加牢固地握在自己手里。

所以，我看过的每一套房子，基本上议价空间都很小，有些甚至还要绑定车位。

有了这个基本的清晰认知，后面怎么办？

实操性强一点的购房建议是：

三墩北到杨柳郡之间，板块价值并未特别突出，目前二手房价格在4-5万的优质次新二手房，基本上都可以考虑，比如祥符、笕桥。城东新城若有5万+的优质次新，直接入。

三墩北到之江之间，绕城西线沿线的新房全部直接摇。

东西大道以东、未来科技城的优质二手次新（注意是优质，未来科技城烂盘太多了），低于三墩北和之江的，全部可以接，绝对不会后悔。

浦沿到市北西之间，彩虹快速路和机场高速沿线的每一个新盘，都可以摇。价格若有低于5.5万/㎡甚至5万/㎡以内的优质二手次新，可以入。

此外，就是留意这七个板块围合成的四边形的外夹角区域，如果有性价比高的房源，果断一点。

另外，看完这几个区域的价格之后，再回看新房市场，更是感慨万千：

望江新城、江河汇、亚运村、奥体、申花等板块的新房限价，简直就是贱卖。

乃至向来争议很大的城东新城、笕桥、祥符，全都可以直接去了。

还有，即便价格限价直接拉到6.75万/㎡钱江新城二期，按照杨柳郡的买家实际到手价格，也开始有了微倒挂。

在供应结构短期无法改变的情况下，如果不出新政，如果不用严厉的条款强势遏制一部分需求，杭州目前限价最高的板块，可能也会出现万人摇。

如果在这样的市场之下，你还是只会摇新房，还是只知道追倒挂，还是抱着固有的认知去看待市场，你会失去更多。