文/曾亚敏

近日，位于杭州西湖区玉泉路1号的蔡元培之女故居在阿里拍卖平台上架，起拍价1.2亿元，将于11月10日开拍。

截止发稿，已吸引了3000多人次围观，100多人设置提醒，但无人报名。

图源：阿里拍卖网

该房产占据绝版地段，又具有名人效应，被列为杭州市历史建筑，不少人对此颇为好奇。那么这套房产背后有着怎样的故事、现状如何、是否可以自行改建呢？为此，我们进行了一番实探。

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从玉泉路公交站下车，沿着旁边石板小径往林中前行大概50米，便可看到一堵用绿幕围起来的墙，推开门里面就是隐藏在西湖风景名胜区植物园内的蔡元培之女故居。门口有块石碑，显示该房产为杭州市历史建筑，是蔡元培之女蔡威廉及女婿林文铮旧居，建于20世纪30年代，包括三幢西式建筑。

图源：杭报地产

从现场看，用绿幕围起来的面积相当大，里面长满了各种树木，与绿幕外围的自然环境并不违和。房屋建筑看起来比较破败，原本的三幢建筑只剩一幢还立挺着，其他两幢均已坍塌。

蔡元培之女故居 图源：杭报地产

房屋外墙脱落、墙体开裂、屋面渗水、屋檐破损，年久失修，看上去已经无法住人。据浙江瑞邦建设工程检测有限公司结合《危险房屋鉴定标准》2016年出具的检测报告显示，该房屋危险性鉴定等级评定为D级，承重结构承载力已不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整装危房。

蔡元培之女故居 图源：杭报地产

走进里面发现，室内大都是木制结构，很多已经老旧无法受力。共有两层，一楼是正常的居住空间，有客厅、厨房、卧室、卫生间等功能空间，以前居住过的痕迹还在，坏了的钢琴、桌椅、床架子，还有一些扔在地上的破旧衣物等。

二层是阁楼，通过木板楼梯上去，相对窄和陡，人基本只能斜着脚走上去。阁楼里不大好住人，储物空间倒是挺多。

蔡元培之女故居 图源：杭报地产

拍卖信息显示，这套玉泉路1号房产，建筑面积276.08平方米，用途为住宅，起拍价12000万元，参拍保证金1000万元，增价幅度50万元。

据杭州无忧网络科技有限公司工作人员代成介绍，该套房子虽然是历史建筑，但是为永远产权，处在这样的绝版地段实属稀缺。该套房屋只进行过一次交易，10多年前总价是1000万。此前也在二手房市场曾挂牌1.5亿元，备受众人瞩目。

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事实上，这幢历史建筑并不是第一次出现在大众视野，2018年曾因为产权问题发生纠纷一度轰动全城。

故事要从很多年前说起。根据公开资料显示，玉泉路1号房屋的原产权人为蔡元培的女婿林先生。据称，当年，蔡元培对此处房产的建设，还资助过。后来，林先生便与蔡元培的女儿在此结婚。

蔡元培之女故居 图源：杭报地产

1989年，林先生去世。其生前立有字据，该房产由其子女和外孙共5人共同继承，在房产分割归属到各子女之前，全部交托子女之一的林A经管。

租客李某是自1991年起开始租赁使用上述房屋南侧的一幢房屋的。1992年10月，林A的姐姐林B与李某订立《房产转让契约》一份，约定李某支付给林B五万元，从李某现住的平房按占地面积划出53.6平方米的房产，归李某所有，该契约经云南省曲靖市公证处公证。

协议签订后，李某向林B支付了购房款5万元。李某在上述房屋内居住至2018年。

蔡元培之女故居 图源：杭报地产

1998年10月至2005年8月，除林A外，其余4位房屋继承人均将各自继承的该房屋产权赠与林A，其中，2005年8月，林B及丈夫将名下的该房屋的产权赠与了林A。2005年9月，林A和配偶取得了玉泉路1号房屋的所有权证。

2006年1月开始，林A和配偶通过诉讼及申请执行的方式要求李某搬离，但李某拒不配合。2010年7月，林A及配偶将玉泉路1号房屋以1000万元的价格转让于张某夫妇，并办理了产权转移登记手续。

而2006年至2014年期间，李某同杭州市住房保障和房产管理局、林A夫妇、林B之间打了3场官司，最终法院判决确认张某夫妇与林A夫妇房屋买卖合同有效。

2015年11月，张某夫妇起诉至西湖法院，要求李某立即腾退杭州市西湖区玉泉路1号南侧房屋，赔偿经济损失200万元。西湖法院经过审理，判决李某腾退玉泉路1号房屋，赔偿张某夫妇2010年7月29日至2015年11月10日期间的损失30万元。2017年12月，张某夫妇向西湖法院申请强制执行。西湖法院于2018年1月强制执行到30万元并支付给张某夫妇，并在2018年7月对其进行了强制腾退。

蔡元培之女故居 图源：杭报地产

据悉，当时为了腾退房屋，西湖法院出动53名干警、10辆警车赶赴玉泉路1号。所有人员规范着装、佩戴执法记录仪，全程记录执行活动。现场拉起警戒线，法院干警分成6个工作组，维护现场秩序，对搬迁物品进行逐一登记、核对，组织搬运工人实施搬运。经过9个多小时的执行，最终完成对玉泉路1号的强制腾退，并当场交付给张某夫妇。

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杭州类似的名人故居还有不少，如在2019年进入司法拍卖的长生路32号不老里3号别墅“徐青甫故居”。

徐青甫故居 图源：杭报地产

起拍价3179万元，折合单价为7.6万元/㎡，报名人数多达27人，超10万人围观，最终竞买人以总价8804万元拿下，折合单价近21万元/㎡。“徐青甫故居”虽然年代已久但打理的非常精致，内部装修较为华丽，所以竞争异常激烈。

徐青甫故居图源：杭报地产

阿里拍卖工作人员告诉我们，“徐青甫故居”拍卖时，当时杭州法拍房还不限购，参拍人群来自全国各地，且房子维护精细，地段得天独厚，受热捧也在意料之中。不过“徐青甫故居”没有列入历史建筑名录。

相比之下，“蔡元培之女故居”房屋破败，且被认定为危房，无法居住，且属于资产交易，需要杭州购房资格，来看样的人暂时较少。不过也有不少致电咨询的，大都来自外地。

蔡元培之女故居图源：杭报地产

那么像“蔡元培之女故居”这样被列入杭州市历史建筑名录中的房子，竞得后可以随意改建和修缮吗？

我们对话了杭州市文物遗产与历史建筑保护中心名城部工作人员任黎女士，她介绍说，杭州历史建筑改建需遵循几点原则，一是外立面需按原有风貌进行修复，二是内部结构体系不得改动，三是周边环境与历史建筑本体风貌保持协调。

房屋被鉴定成危房，如果涉及危及结构安全，也是对结构体系进行复原性修复，视具体损坏程度，按照有关涉及规范要求进一步明确打牮拨正、更新替换、保留加固等处理措施。所以，还是按照历史建筑的改造条件来执行。

任黎表示，像这样的历史建筑，后期涉及修缮方案审批方面，要注意的是，修缮单位或个人，先报方案至区历史建筑主管部门，区主管部门出具初审意见后，再报市园林文物局审批窗口，需经过市区两级主管部门审批。