还有哪些楼盘可能会顶格社保？| 房叔说No.310

| PART 1 | 

新房摇号的社保排序机制出台后，参与摇号再也不像以往一样，可以随意报名，选择不同的楼盘只有中签率高低差异。 现在不一样了，社保时间不够的情况下，能否入围楼盘摇号都是一个问号。 

造成这样现象的主要原因在于：新政后，设定了每次开盘的可登记人数上限，登记人数大于开盘房源量的10倍，就需要进入社保时间排序。 

所以不管你是多么的刚需，也不管你能拿出多少资金，在社保排序机制下，只要社保时间不够长，都不能100%保证能够入围参与摇号。 同时也就导致了以下几类楼盘容易触发高社保时间的摇号准入门槛。 

| PART 2 | 

一种是倒挂明显的高热楼盘。 比如未来科技城、奥体、申花等传统热门板块内的限价新房，受关注度高，只要没有大规模的对冲，登记人数一定不低，很容易触发社保排序机制。 

一种是受市场供需结构不平衡影响下的，具备较强的区域兼容性楼盘。 比如丁桥、运河新城、市北、闲林、良渚等板块。 这些板块目前的倒挂并不是非常明显，新房与二手房的倒挂基本在1万以内，部分板块只有数千的倒挂。 

所以驱动这些板块热度较高的原因，并不是极强的获利预期，而是新房市场出现了供给结构与需求结构不匹配的问题。 就比如丁桥和运河新城，显性倒挂并不大，板块发展预期的相对天花板不算太高，但却受市场的追捧，在新政之前，个别楼盘的登记数量甚至可以超过5000。 

造成这种现象的主要原因在于：城西、城北、乃至武林、黄龙等传统城区刚改类新房的极度紧缺，秋石高架以西的大区域内，3万+的新房数量可以掰着指头数，就使得累积的需求不断向能够兼顾交通便利的板块溢出。 这类板块的楼盘市场关注度同样非常之高，也就意味着登记人数的高企，自然容易触发社保排序机制。 

第三种能够触发高社保时间排序的楼盘就是，市场热度相对较好，但开盘房源量过少的楼盘。 比较典型的就是三塘区域的多个楼盘。 

倒挂并不高，老城区的拆改难度大，板块发展空间也受限，总体热度并不算太高，但依旧能够触发超高社保时间的门槛。

 这类楼盘主要是因为加推房源量过少，每次加推楼幢只有一至两幢，总房源量不超过100套，只要登记人数不是太少，大概率都会触发社保排序，且三塘等这类老城区板块受众面主力还是社保时间普遍较长的老杭州人，一旦触发排序，往往入围的社保时间门槛就极高。

 这也是自新政出台后，三塘这个非热点板块却频频出现极高社保时间排序的决定性因素。 与之相对的，如滨涛映月、天汇等市场关注度更高的楼盘，登记人数几千甚至大几千，反而没有触发社保排序机制，可见开盘量对于社保排序的影响之大。 

| PART 3 |

总结一下，能够对社保排序时间长短起到决定性作用的主要有两点。 

第一：登记人数总量的高低。 只要预期登记人数足够高，那么大概率将触发社保排序，入围门槛也容易更高。 但也并非绝对，高热楼盘如果开盘量足够大，同时还有同类楼盘进行有效分流，那么社保时长不一定会太高，甚至有可能不触发社保排序机制。

典型的就如刚过去的红盘潮，亚运村竟只有华润组团触发社保排序。 

第二：楼盘推盘量的大小。 只要推盘量足够小，比如，一次只开一幢，那么只要楼盘热度不是太低，大概率都将触发社保排序，一些特殊楼盘，如目标客户群多为老杭州人的楼盘，入围的社保时间门槛将会是极高的。 

根据以上能够对社保排序时间长短起到关键作用的两点，我们可以得出这样一个结论： 只要楼盘热度足够高、预期登记人数足够多，或推盘量足够小，能够触发超高社保时间门槛、乃至顶格社保的概率就越大，限售的概率同样就越大。

同时，杭州优质新房快速去化的情况下，今年土拍量却明显减少，尤其是优质区域的优质地块，肉眼可见的减量。 根据初步的预估，在土拍紧缩的影响下，明年的优质新房会更为紧缺。 

也就意味着，一些优质板块的新房的竞争会更大，优质楼盘对冲的频率更小，触发社保高分排序的可能性越来越大。 以下是我认为大概率将触发社保时间排序，甚至引发超高社保时间门槛，可能性较大的几个板块的优质楼盘。

这些也是最值得人才资格、高社保无房资格、有房资格顶格社保人群最值得关注的项目。

| PART 4 | 

未来科技城：华润绿汀路上盖、汀云上府、富力中心、（杭腾未来社区）； 奥体：skp住宅、傲世邸； 望江新城：k11、始版桥未来社区； 江河汇：新鸿基江河汇项目； 申花：天珏、滨融府；

钱江新城二期：滨江融信项目（6号、7号地块）； 蒋村：中杭府； 文教区：锦绣公馆； 三墩北：彩虹轩、如澜轩； 北部新城：星创城； 大关：英蓝项目、望品 文晖：和品、嘉里城； 市北：滨涛映月； 滨江：栖棠誉湾、天曜城；

九堡：望钱塘云庄； 三塘：檀映里、春熙上和湾、融创东新项目； 闲林：时代天境、闲湖城锦绣湾、玉屏蓝湾、悦青蓝；

之江：之江地铁项目、双浦祥生项目； 运河新城：河语光年； 丁桥：沐春明月、花芸春境；

大江东：大江之星、春意江南名邸。 

| PART 5 | 

由于各楼盘开盘情况的不明朗，同时受开盘量、以及是否有对冲楼盘等条件影响，以上楼盘只是有较大概率触发社保时间排序。 

但根据房叔后台的一对一咨询量反馈，我们可以大胆的推测以下这些楼盘将有较大概率触发顶格社保： 绿汀路上盖、（杭腾未来社区）、skp住宅、傲世邸、滨融府、江河汇、钱江新城二期滨江融信项目、k11、始版桥未来社区、锦绣公馆、玉屏蓝湾、悦青蓝、大江之星等几个楼盘。 

这几个楼盘基本都拥有“超高关注度”、“超高倒挂”、“超低门槛”、“超强成长预期”、“开盘量过小”等引发顶格社保排序必要条件中的多项条件。 只要开盘、或加推量不是太大，以及没有有效的对冲的情况下，它们的社保排序的时长必然将远高于其他楼盘的。 

剩下未列举的各楼盘，相对市场热度不算太高，受市场下行的波动影响相对更大，如果开盘量大，基本不会触发顶格社保。 当然也不排除某些楼盘继续采用极小量“耍猴式”开盘，从而引发顶格社保的出现。

新政后，边缘区域新房的热度快速下降，但供应紧缩的核心区优质新房在拥有充裕的倒挂、保护垫，以及愈发失衡的供需环境的支撑下，却越来越难买。

现在的杭州楼市就是这么魔幻。