次新房入住率大调查，结果出人意料

| PART 1 |

近几年杭州楼市的投资客多是众所周知的，由于常年做免费的购房咨询，房叔本人的感受更加深刻一些。

在这轮楼市行情启动初期、中期，购房咨询中的刚需购房或改善购房需求占比明显大于投资，但近两年咨询的构成发生了非常明显的转变。

投资属性的购房咨询肉眼可见的快速增加，到今年的热度高点，投资咨询的占比更是达到了夸张的比例。

虽然我始终认为大城市楼市的主驱动力是供需的不平衡，但在高比例的投资性咨询面前，也不得不承认，投资性购房同样是楼市重要组成部分。

为此，我进行了一次较为全面的调查，在两天的时间内选取了杭州全城各个方向的交付不久的次新楼盘，初略统计这些楼盘的入住情况。

如果投资比例假如真的高企，这些交付时间较短的楼盘大概率会出现入住率偏低的情况。

同时还能从侧面验证，大城市楼市房价上涨究竟是不是“主要由供需紧张关系驱动”这一争议较大的结论。

为了让数据更有参考性，采样楼盘交付时间集中在一年左右，预留了较充分的入住准备时间，能够更为有效的反映楼盘的真实入住情况。

且在选择采样楼盘上，选取了刚需到豪宅的各个总价段楼盘，区域也尽量打散，城东、城西、城南、城北都保证能够涉及。

选取的楼盘分别是，崇贤的东澜府，大江东的东湖城、江与城，申花的宜和园、养云静舍，艮北的前滩名邸，城东新城的钱塘天誉，奥体的壹号院，市北的大国璟，以及闲林的未来海溪汀，未来科技城的印未来。

入住率按照较为宽松的统计方式，采取楼盘单幢入住情况作为样本，有入住痕迹，包括阳台晾衣架、洗衣柜、室内有窗帘（非窗纱、部分楼盘交付会送窗纱）即认定为有人入住。

因为非精确统计，统计方式也不算特别严谨，所以会出现一些不可避免的偏差，但总体上仍可以较好的反馈目标楼盘的大致入住情况。

| PART 2 |

首先来看几个刚需楼盘。

城北崇贤板块的东澜府，交付时间为2020年8月初，交付至今刚好一年出头。

根据现场的实际观察，该楼盘由于可以包阳台，包阳台的比例非常之高，而根据有入住痕迹为依据，真实入住率达到了惊人的约95%，远远超出了我的预期。

大江东的东湖城，交付时间为2020年7月，交付直径约一年两个月。

在我预想之中，大江东区位偏远，周边的城市化率较低，入住率应当不会太高。

但实际上，按照上文的初略统计方式，真实入住率达到了85%左右，同样超出了我的预期。

大江东的江与城，杭州早期的现象级刚需楼盘，曾经有过万人摇的记录，交付时间为2020年底，至今一年不到，入住率约80%，超出预期。

以上三个盘都在城北或城东区域，下面看一个城西刚需盘——未来海溪汀。

交付时间为2020年6月，交付至今约一年零三个月，根据初略统计，入住率同样惊人，达到了90%以上，采样楼盘更是达到了约92%。

看完这几个刚需盘后，基本已经推翻了杭州房产空置率过高的结论。

接下来看几个改善楼盘。

| PART 3 |

艮北新城的前滩名邸，交付时间为2020年8月底，交付至今约一年左右。

由于是毛坯，大部分房源已经包上了阳台，有入住痕迹的房源比例较高，根据初略统计，入住率基本在85%左右。

市北的大国璟，交付时间为2020年6月底交付，交付至今约一年零三个月。

根据现场初略统计，整体入住率大致在85%上下，与前滩名邸几乎一致，包阳台的比例同样较高。

未来科技城的印未来，交付时间为2020年9月，交付至今刚好约一年。

由于楼盘不可包阳台，只能根据阳台入住痕迹以及室内家具窗帘等安装情况进行判断，初步估算，入住率同样也在85%左右。

印未来兄弟楼盘中南樾府分两批交付，第一批交付房源根据现场估算，入住率并不逊色于印未来，入住率至少在80%以上。

可以看到，改善性楼盘整体的入住率虽然在交付后一年左右的时间内达不到刚需房的比例，但整体入住率依旧很高，基本都是超预期的表现。

接下来再来看看高端改善楼盘的表现。

| PART 4 |

城东的钱塘天誉，该楼盘分批次交付，此次统计的为首批交付的高层楼幢，交付时间为2020年底，交付至今约9个月。

根据现场初略统计，入住率约70%，按照9个月交付时间，成绩并不算差。

申花的宜和园，申花板块的标杆高端改善之一，交付时间为2020年底，交付至今约9个月。

现场初步统计，入住率在70-75%的区间之内，整体入住情况同样不差。

申花的养云静舍，现象级楼盘之一，交付时间同样是2020年底，交付至今约9个月时间。

经过统计，整体入住率竟接近90%，采样楼幢统计得出的数据为88%，超预期表现。

奥体的创世纪，神盘之一，交付时间为2020年10月底，交付至今约11个月。

现场采样楼幢整体入住率78%，接近80%，入住率同样不低。

看到这里，基本可以得出高端改善性楼盘入住率整体稍低于刚需楼盘，与改善楼盘的入住率差别并不大。

接下来看奥体的顶流楼盘，杭州壹号院一期。交付时间为2021年1月，交付至今约9个月。

现场采样楼幢入住率偏低，仅约60%左右，虽交付时间稍短，但入住率与其他楼盘相比有不小的差距。

| PART 5 |

从采样楼盘的实际入住率情况可以看到，经过一年左右的交付时间，杭州次新楼盘的入住率情况基本都超出了我原本预估的数据。

整体上刚需楼盘入住率相对较高，位置相对较好，非远郊区域，入住率基本都能接近90%，甚至超过90%，入住比例极高。

改善与高端改善楼盘入住率相对稍低一些，但同样也达到了一个相当高的比例，空置率远远没有大家想象中那么高。

虽然我个人的统计方式不够全面，也不够精确，但从很大程度上确实也可以反馈出各个楼盘的大体入住比例，数据在我看来还是有一定的参考意义。

根据这些数据，可以有效的推翻中国大城市空置率高这个谎言，这与我此前通过其他渠道了解到的数据基本一致。

中国的大城市基本不存在大量控制的情况，整体空置率绝对低于大部分人的认知或猜测。

从一定程度上也印证了我对大城市房价底层支撑判断的论点：中国不缺房，但中国的大城市房产是紧缺的，尤其是房龄在10年内的次新房。

还记得，几年前，杭州官方某渠道透露过这样一条信息，整个杭州城区，有产权的住宅套数仅200余万套。

200余万套的产权住宅，加上近几年新增的几十万套商品房以及各类安置房，今天，杭州的产权住宅总量大概率不会超过300万。

就算加上一些没有产权的小产权房，或自建房，与超过1600万的管理人口、年均超40万净人口流入量相比，杭州的房产总量仅仅只能说是够用罢了。

住房需求是刚性的，改善需求在某种意义上也是刚性的，但大城市房子、好房子就这么多，且人口还在不断的向大城市涌入，房价会大跌吗？

答案大家心中应该要有数。

假如你不信我的数据，可以花上一些时间去观察，看看那些交付时间在2年以上的楼盘夜晚的亮灯比例，相信你会同意我的观点。

投资性购房需求有没有？

一定是有的，但底层一定是大城市房产供给的紧缺，没有这一基础，投资性购房需求很容易灰飞烟灭。

要解决大城市房价过快上涨和住房难题，稳健的发展房地产或许依旧是最好的解药。

当然，大家不要误会，短期杭州楼市在政策不发生大变的情况下，依旧房住不炒。