中海御道悔拍？崇文公寓热度直降？杭州法拍房“入冬“了？

记者：曾亚敏

近期，阿里法拍平台上架了多套房源，其中位于江河汇的中海御道以及西湖区双优学区房的崇文公寓格外抢眼。

一套或出现悔拍重新上架，一套截止发稿暂无人报名，法拍市场持续降温。业内人士表示，法拍需谨慎，参拍前需做好各项准备工作，以免出现悔拍，白白损失保证金。

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昨日，从阿里法拍平台发现，于7月20日已拍卖的御道江河汇流公寓二区3幢2单元1701室房产重新上架。

图源：阿里司法拍卖网

3个月前，中海御道出现了两套1月起拍的刑拍房，分别是中海御道二区3幢2单元1701室、中海御道四区2幢2902室，评估价分别为1951万元和1003万元，折合评估单价约10.4万元/平方米、8.9万元/平方米，最终两套房子均成功拍卖。

其中中海御道二区3幢2单元1701室吸引了11人报名，经过90轮竞价，最终以2000万元成交，高于评估价约48.8万元，折合成交单价约为10.64万元/平方米。

这套房源虽然比今年5月份该小区的涉刑法拍房12万的单价降温不少，但超出10万的单价仍然让小区业主沸腾不已，同小区二手房挂牌价格也居高不下。

如今，这套房源重新在阿里平台上架拍卖，即将于10月25日开拍，且还是1元起拍，也就意味着7月份的竞买人或已悔拍！法拍资深人士小乔介绍，房源重现上架，要么出现悔拍，要么房子有重大瑕疵法院未公示需要重新拍卖。我们同时也查询了公告，有关房屋介绍部分并未有变化。

如果悔拍，那么代表着245万保证金将被没收，竞买人不仅白白损失了保证金，还浪费了时间精力。

图源：阿里司法拍卖网

中海御道二区3幢2单元1701室房产建筑面积约187.95平方米，原始毛坯户型为三套房设计，户主将其中一个卫生间改成了书房，做出了四房两卫，主卧卫生间也是暗卫。这套房源大横厅南北连通，透过客厅就可以看到震撼的钱塘江景，视野极佳。

那么，即将重新拍卖的一线江景豪宅，溢价率还会高吗？让我们下周见分晓。

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法拍市场上，除了地段优越的豪宅，同样令人关注的还有学区房。

今年以来，学区房热度有所降温，从杭州学区房文鼎苑到河滨之城，接连出现下跌趋势。

昨天，西湖区学区房崇文公寓一套法拍房开拍，截止发稿仍无人报名。

崇文公寓由国都房产开发，位于西湖区西溪街道文锦社区。东面为马塍路，南面为东部软件园，西面就是学军小学求智校区，地段之优越性可见一斑。 对口学区为学军小学+十三中，堪称杭州学区房中的“战斗机”。

小区建成于2006年左右，共9幢住宅楼，约420户，全部是多层和小高层，带电梯，绿化良好，物业目前为坤元物业，小区整体居住环境良好，也是学军求智巷学区板块内年代最新的楼盘。

图源：杭报地产

此次拍卖的崇文公寓法拍房位于7幢2单元602室，建筑面积246.04平方米，起拍价1658万元，折合单价67387元/平方米，市场价2210万元，折合单价为89823元/平方米，保证金330万元。截止发稿，吸引了200多人设置提醒，9000多人次围观。

图源：阿里司法拍卖网

从现场情况看，该套房源为跃层，下层的布局为三房两厅一厨一卫一阳台，三个房间均位于房屋的南面。

图源：杭报地产

楼梯上去，上层同样有三个房间和一个阳台，其中主卧带有独立卫生间和阳台。房屋面积大，房间数量较多，比较适合一家人居住。另外，小区外面还有一个露台可使用，面积近30平米。

图源：杭报地产

不过，房子内部墙面、天花板出现裂缝、墙皮脱落等，购房人竞得后需重新装修后才能入住。

图源：杭报地产

据阿里拍卖工作人员介绍，该套房子是一个公司法人代表的房子，因公司经营不善，即将破产，且与多家银行存在贷款约定，故而拍卖名下房产以此抵债。

图源：杭报地产

“像这样的房子，行情好的时候，很多人都直接盲拍。”阿里拍卖工作人员表示，如今法拍房纳入限购范畴，且近半年学区房屡屡传来降价的风声，再加上这套房子面积太大，总价高，预计溢价难度较高。

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事实上，崇文公寓今年1月也有一套房源出现在法拍市场，建筑面积106.57平方米，起拍价700万元，折合单价65685元/平方米，评估价970万元，折合单价91020元/平方米，最终吸引了20人报名，3万多人次围观，最终成交价为1271万元，折合单价为119264元/平方米。

图源：阿里司法拍卖网

时隔9个月，行情转冷，报名人数和围观人数锐减。从事法拍业务资深人士分析，一方面受法拍房限购影响，参拍人数减少；另一方面，下半年以来，学区房市场转冷，价格纷纷有所松动。

“房子面积太大了，单价又高，且房子本身装修不行了，如果住进去还要重新装修。有这样总价承受能力的人还不如去买套次新豪宅住住，品质比这里好。”一位即将搬离崇文公寓的阿姨介绍，“我们现在学区房用不到了，前几个月刚刚卖掉，约定了11月腾房，价格优惠一些，但全款到手，马上就去摇了一套申花新房，时机把握的刚刚好。”

图源：杭报地产

房龄大约已有15年的崇文公寓，因为优质学区的光环加持，在二手房市场上挂牌价格一直居高不下，大约在8万-11万元/平方米左右。

周边中介表示，整体来看，近半年学区房下降趋势明显，一些着急卖的房东价格会有所下降，议价空间大。旁边同样有学区加持的中大文锦苑因房龄大，距今约20年，二手房价格略低，挂牌在10万元/平方米左右，在过去的十多年价格一直较为坚挺，不过前段时间法拍房价格也出现了降温。

那么，在这样的市场行情下，你觉得本次崇文公寓法拍房能成功拍卖吗？价格会到多少呢？欢迎评论区留言与我们互动。