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三线四档的“紧箍咒”要松?

乐居买房 焦点解读
发布于 2021.10.20 08:09 阅读:1.1w

“三道红线”,宛如房企头上的“紧箍咒”,一旦踩中红线,融资就有可能受到限制。

而据统计,在TOP房企中“零踩线”的房企屈指可数,部分房企资金链受到考验,因此从2020年以来,各家房企都在为“降档”而不懈努力。

时至今日,这个“紧箍咒”似乎要松动了。

房企“融资难”有望纾解

上周五,人民银行举行的“2021年第三季度金融统计数据新闻发布会”。

这场会议,无论是关于信贷政策,还是针对当下个别房产的困难问题给出的官方回复,都将成为解读当下楼市生态,预判后期走势的重要依据。

比如:“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则存在一些误解。”;“保持房地产信贷平稳有序投放。”;关于恒大,“其风险对金融行业的外溢性可控”;

......

在央行会议中,对“三道红线”政策执行中有悖政策初衷的现象进行纠偏微调。

部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解。将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

字里行间中,似乎有“松绑”的信号传出,这让很多“触线”的房企似乎看到了光明。

下半年房企“融资难”问题有望缓解,“触线”企业也有机会获得新的开发贷款,新开工项目应该得到新的贷款;

未来“三线四档”可能会出台细则,例如将房地产开发贷款与存续有息债务区分,实行更精细化管控等。

开发贷融资环境趋松,有利于房企获得融资,对于当下低迷的楼市或有正向作用。

房企真的缺钱了

其实,从刚刚过去的第二轮土拍,我们就能明显看到开发商缺钱的“窘境”。

没钱或者资金不够充裕的房企,在第二轮集中土拍中,直接选择“躺平”。

据统计,在完成第二轮集中土拍的20座城市中,流拍地块就达到292宗,仅厦门一城11宗地全部成交。其他城市包括北京、上海、广州、深圳均有土地中止出让或流拍。

PS:上海多成交2宗“旧改”地块

其中,北京流拍率超过6成,挂牌的43宗土地中仅有17宗成交,而首轮推出30宗地,则全部成交。
接下来的第三次土拍,这种冷清现象会不会改善,我们不妨拭目以待。
自救之路
楼市收紧资金限制,受到影响最大的肯定是开发商,毕竟开发商一直都是在用“拆东墙补西墙”的方式运作,而在“三道红线”的压力下,开发商必须要筹集大笔资金降低负债。
1、房企缺钱而降价促销。
据克而瑞统计数据,国内规模最大的五个房地产开发商,他们在5月份的平均销售价格,和今年1月份相比,全都下跌!


其中,保利地产2021年5月份的销售均价比1月份的时候每平米下降了5200多元!这是什么概念呢?相当于一套房子便宜了五六十万元。

在目前楼市下滑、购房者普遍保持观望的趋势下,只能通过降价促销来筹集到足够资金过冬。

2、“卖卖卖”填补旧债

近年来," 卖卖卖 " 似乎成为房企新的主旋律。

首当其冲就是恒大集团,从6月开始就加速处置资产的步伐。


而蓝光、富力、苏宁、大发、新力等房企也在纷纷处置一些资产,来换取现金填补旧债或降低红线范围。
例如10月10日,新力地产转让安徽新创房地产开发有限公司50%股权,由郑州阳韵房地产开发有限公司接手。
而在这之前,9月30日晚间,新力发布公告表示,公司出现流动性资金问题,境内债务逾期,新力未能支付两项境内融资利息,金额约为3874.21万元。
接着,10月11日新力控股集团发布公告称,此前的一系列问题已经导致境外融资安排出现技术性违约,且目前没有资源可以用于偿还本月18日到期应付的2.5亿美元债本金及利息。
可以看出此卖出“安徽新创”的股份便是新力展开的自救方式——处置名下的资产,换取资金。
3、花式裁员来节流
为了保持资金充裕,在开源的同时节流也同步进行。最直接的体现就是“裁员”,在市场不景气的时候,采用降薪、调岗、测体能、加班等方法来“花式裁员”。
多地“救市”
除了高层发声,房企自救,国内多地陆续传来“救市”的声音。

8月,岳阳发布今年国内首个“限跌令”,商品房实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%,否则无法网签。随后包括惠州、株洲、鄂州等在内的多个城市陆续跟进。

10月,广东多地房贷利率对比9月份有所下降,此外,有银行放款时间有所缩短,主要体现在新房一般两个月内就会放款。

10月11日,哈尔滨出台“十六条”稳定房地产市场包括大中专以上学历的人才在哈购房施行购房补贴政策,符合条件人才,购首套房最高可获10万元购房补贴;二手房公积金贷款房龄提高至30年等。被业界称为是打响了“救市”第一枪。

结 语
无论是开源还是节流,房企的本意是获取更多的流动资金来偿债或降档,只为了更好的“活下去”。
而这次对“三道红线”的重新释义、贷款松绑,也有利于刺激房地产并购市场的活跃度,对于类似恒大这类企业的资产处置无疑是有裨益的。

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