1000套不限售的西溪公馆，直接把五常房价砸到跌停；几百套万人摇的杨柳郡极小户型，一交付就成了艮北的“黑天鹅”……
进入十月，杭州二手房继续下探，截至昨日16时，仅成交1316套，行情冷如秋雨。
但即便如此，许多板块如申花、奥体和城东新城等，挂牌价仍未大面积深入下调。成交量虽然低迷，房东们依然信心十足。
房东们的确也有摒牢的底气。
这些板块都有扎实的自住需求，或者前期投资客不多，或者是钦定的未来市中心，或者供应即将断档，很难出现大规模踩踏。何况信贷眼见又宽松起来，大不了自住，或再多熬半年一年嘛！
但别被他人的乐观迷惑了！对另一些板块而言，一年内可能就是本轮最后的逃生窗口期。
因为掐指一算，一些概念先行、炒房客疯狂打新的地方，天量的投资房即将迎来交付。它们当中，谁能保证不会再来一个“西溪公馆”，带崩整个板块？
如果需要用钱，趁它们交付前，赶紧让一点价格出货吧！否则，可能就要等下一个三年了……
大江东核心区：半年跌了五六千
目前挂牌：313套；
明年交付：2436套
预警指数：★★★★★
如果问哪个板块最让人担忧，大江东一定榜上有名。
理由再简单不过，在南北约2.5公里长的横一线（青六北路）两侧，密集聚集着十余个住宅盘，累计房源超万套。
过去一两年，距离遥远、但房价超低的大江东，几乎全是投资客在“一边奏乐一边舞”。
最夸张的一次，2020年5月，融创城43套高层，8549组登记，平均200人抢一套房，中签率低至0.5%。
但大江东地广人稀，最多的就是蓝领工人、汽车厂房和城中村，本地接盘侠少。而且，大江东离市区过远，外溢需求也很有限。
所以，东湖城和江与城刚交付时，的确热闹了一阵，但马上就表现出后劲乏力。
今年上半年，大江东次新房网签价已一度迈过3万大关，最高到三万六七，如今已回落到2万5-2万6。如此跌幅，在杭州刚需板块中十分罕见。
与此同时，成交量也大幅下滑，挂牌量却上升明显。
今年4-6月，东湖城二手成交了29套，近90天却只有12套，挂牌70套。江与城4-6月16套，近90天仅5套，挂牌22套。
悦东方反差更明显，挂牌112套，9月至今仅网签1套。（悦东方是现房销售，情况与西溪公馆类似，除排屋外几乎全是炒房客冲着“快进快出”购买，一交付挂牌量奇大，但成交艰难）。
算上琅琴湾和大江东宝龙广场，大江东核心区目前挂牌313套。看似不多，但按目前成交水平，仍需2年多。
更可怕的是，真正的交付高潮（抛售潮）还没到来。
据统计，后期可交付房源超过万套，即便去除5年限售的热点房源和10%以下中签率房源（2020年9月后），明年底前交付的房源，仍有2436套（融创城+星央悦府）。
考虑到大江东的距离，卖不掉房转自住的可能几乎为零；巨量抛盘一开始，叠加偏冷的行情，杀跌会非常惨烈。
而且，未来几年内，持续会有投资性房源交付。
萧山科技城：平均三个月网签一套
目前挂牌：60套
明年交付：2608套
预警指数：★★★★
萧山科技城是近几年楼市中，冉冉升起的一颗新星。
学校、医院、交通和各项配套，都在短时间内齐聚，板块内的楼盘开发也都是大牌品质开发商。
从2018年的屡次流摇，到最低中签率9%，萧山科技城被越来越多购房者认可。
近一年板块中也有两大新盘交付，分别是前湾国际社区一期和江南壹号院，两个盘的挂牌总量为60套。
目前前湾国际社区挂牌均价48842元/㎡，较2万8的新房跳涨了2万/㎡。当然这也只是账面上的数据，实际上交付十个月，前湾国际社区仅成交了3套房源。
平均3个月才卖出一套，但房东们似乎还不太愿意调低挂价。
这也很容易理解。因为萧山科技城刚亮相时，并不好卖，炒房客极少。只是后来周边如南卧、新街和大学城北等限价都抬高，萧科开始凸显性价比，才逐渐变热。
自此之后，大量炒房客冲着低价涌入，他们买入的投资房源，大多将在明后年交付。
其实第一批买入萧科的业主，预期并不高。但建仓的炒房客通过假成交截图，过度抬高了业主的期望值，导致目前成交艰难。
比如交付较晚的江南壹号院，挂牌均价4万5左右，交付4个月，尚未有一套网签。
但如果现在不出手，明年云潮府和江上湾都要交付，总量达2608套。就算20%的购房者挂牌出售，届时也将有500多套次新房“急需接盘侠”。
更别提再往后的2023年，还有投资客大量聚集的荣望轩交付。
按照当下3个月出一套的速度，这大几百套次新房何时才能全部套现啊？还在等待配套落地的萧科，真没有危机感？
市北西：成交量大幅缩水
目前挂牌：331套；
明年交付：1987套
预警指数：★★★★
西面是5万+的滨江，北面是4万7的奥体，37500元/㎡的市北西，一直是购房者眼中香饽饽。
虽然配套欠缺，离地铁、综合体都有一定距离，好在板块内大牌开发商云集，滨绿扎堆在市北西，贡献出一副姣好的板块面容。
目前，市北西次新房比较多，8个盘就有331套挂牌。
其中，价格最坚挺的莫过于桂语江南了。今年7月网签了一套95㎡总价661万，折合单价高达6万9。
高层挂牌均价6万5到7万，近30天内仅有2套房源下调价格，房东心态还是比较好的。
不过，虽然价格体系没有崩塌，但成交量已经大幅回落，相对于3月份单月15套的成交量，近90天只有4套成交。
周围的楼盘更是“举步维艰”，交付4个月的翡翠之星，至今尚未有成交数据。
成交量一直很活跃的春江天玺，最近每个月只能成交一套房源。近30天降价房源更是高达14套，占了挂牌量的整整1/3。
很快，新的压力要来了。年底之前，1466户的闻博花城交付，市北西的二手房压力又要再上一个台阶。
明年则是521户的拥翠府交付。到了2023年，还有3盘同时交付，总房源量达1320套。
未来这两年多的时间里，市北西将砸下3307套房源。
其中，当初热度奇高的拥翠府、翠语华庭和桂语听澜，投资客占比都不低，届时必将有海量二手房一交付后就井喷挂牌。
当然，市北西与奥体基本是无缝连接，未来的城市价值还是非常高的。只是接下来这一两年，暂时会有“偃塞湖”形成。
滨江长河：云宸至今无网签
目前挂牌：91套；
明年交付：1048套
预警指数：★★★★
1048套房源，3937组登记，中签率26.6%，选房当天全部售罄。
这是保利天汇交出的摇号数据。说实话，放在国庆期间登记，均价（51500元/㎡）高于预期，又是一次性梭哈，这个成绩相当不错了。
一般来说，新房中签率低，可以带动周边二手市场。
在滨江长河板块，天汇却很难掀起浪花。首先：虽然这一带大公司环绕，有钱人却更喜欢买区政府和奥体，长河本质上是一个自住（刚需和改善）为主的板块。
其次，因为城南红盘去化殆尽，天汇成了为数不多的选择。即使倒挂暧昧不明，仍吸引了不少博短线的投资客（现房）。
这意味着，只要交付拿到产证，马上就会出货。
但就以目前行情看，想要赚钱难度不小。今年6月交付的中海云宸，我爱我家显示，共12套挂牌，最低6万，但至今无网签。
天汇附近的南岸晶都和铂金名筑，二手网签价则集中在3万-4万5。
事实证明，当下的长河，还没有人愿意为6万多的二手房价买单，哪怕你是产品迭代的优质次新房。
许多“硬上”的投资客也都看清了这一点，他们的逻辑是：即便交付后踩踏，只要我是跑得最快的那一个，那么还是可以成功赚到钱的。
身边有个投资客，摇到一套天汇低楼层，准备一拿证就低价急售（预计低于5万），哪怕只赚个三四十万。
长河自住需求本就很少，只要来几套低价房源，价格体系就会崩塌。跑得慢的，亏本也不是不可能。
这或许也解释了，为什么天汇中签率这么低，南岸晶都和铂金名筑却反而“跌了”？
手边买房显示，南岸晶都近90天网签12套，但10月无成交；铂金名筑10月仅成交1套，单价42780元/㎡，也低于前期。
因为长河自住的底蕴真的很浅啊！1000套天汇新房，就拦截掉了大部分潜在的二手接盘侠。
良渚新城：“万人摇”和光尘樾成鲶鱼？
目前挂牌：296套；
明年交付：1443套
预警指数：★★★
今天5大预警板块中，良渚新城的二手现状，应该是最稳定的。
首先，板块基本面不错，综合体、地铁和快速路（东西大道）俱全，很适合刚改自住。
其次，也是最重要的，目前良渚的次新房，包括融信澜天、万科未来城等在内，交付时间至少一两年，已基本完成投资客的换手。
挂牌量很能说明问题。11个交付楼盘，累计挂牌量不到300套，平均27套。成交价格集中在3万3-4万之间。
再加上新增供应不多，良渚完全是一副风平浪静的模样。
但今年底，超级红盘和光尘樾就要交付。它的到来，可能会搅动良渚现有的二手房价体系。
整盘共有1443套房源，全是非限售房源，且投资客占比超高。
中签率最能说明这一点。该盘11次摇号，中签率均在5%以下。尤其2020年最后两次摇号，中签率低至0.78%和0.83%。
现在最大的悬念是，抛盘率会有多高？
按10%算，有144套房源入市。按15%算，有216套。20%则有288套。
和光尘樾这条鲶鱼，会引发良渚的震动吗？短期会，但长期有限，因为绝对值不算多（其实自住比例也不少），且良渚需求比较旺盛。
手边买房数据显示，融信澜天近 90天成交7套，未来城一二三期则有27套。
良渚的房东们，如果十分急需用钱的，还是要当心和光尘樾交付带来一个短短的“小冰期”；如果不急需用钱，不妨按原计划处置自己的资产。
（备注：本文转载自公众号层楼）
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