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77个月的“牛市”要拐了

乐居 焦点解读
发布于 2021.10.22 08:08 阅读:1.1w

6年来新房价格指数首次下降,一线城市二手房全部下跌,长达77个月的“牛市”要拐了。

楼市迎77个月拐点

10月20日,国家统计局公布的数据显示,2021年9月,70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势,同比涨幅持续回落。

9月70城新房价格指数环比下降0.1%,这是2015年5月份以来新房价格指数首次下跌,即77个月以来新房价格指数首次下跌。

其中,9月一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨5.3%和7.7%,涨幅比8月分别回落0.4和1.4个百分点,市场降温明显。

从价格来看,全国住宅均价已经连续两个月下跌,从7月份的10518元/㎡ 下跌至9月份的10050元/㎡。

新房开始下跌,二手房就更是“跌跌不休”。

9月份新房价格环比下跌的城市35个,占比50%;二手房下跌的城市就更多了,高达52个,占比超70%。

就连一线城市也扛不住了,据数据统计,北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%。

深圳则是已经连续5个月环比下降,本月下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

从二手房走势图来看,从2015年5月以来,二手房房价进入上涨通道,一直到今年8月份涨不动了,显出颓势,到9月份更是开始下跌。

通过2011年10月与2014年5月楼市降温数据来看,楼市下探的趋势往往会持续8个月的时间。

楼市涨不动了

具体原因则是严厉的房地产调控政策。

据不完全统计,从2016年开始新一轮的楼市调控开始,我国的调控政策出台次数已经接近2500次左右,单是今年1-8月份调控次数就已突破400次,基本上月均50次。

在调控措施上,凡是不利于楼市健康发展的,中央和地方都有针对性的出台了政策,手段可谓十分丰富。

从土地拍卖、房地产开发,到贷款、限购,再到二手房交易、物业服务等贯穿房地产交易的各个环节均有涉及,其目的之一就是要堵上炒房客投机取巧、扰乱楼市的漏洞。

其次,全面收紧信贷政策。

今年三季度全国大范围内出现放款难的现象。尤其是热点楼市城市,包括长三角、珠三角等地区,楼市房贷排队现象严重,严重制约了楼市成交。

不仅放款困难,不少城市还同步上调房贷利率,提高了购房门槛,也在一定程度上影响市场成交。

没有信贷支持,加上愈发严厉的楼市调控,楼市熄火是意料中的事情。

为了防止楼市的不稳定发展,全国多地都出台了“限跌令”,旨在通过行政手段,限制开发商降价换量,进而引发社会情绪的波动,以及防止金融风险的增加。

多城开始“救市”

不过,从最新消息可以得知,无论是官媒的声音,还是地方的调控政策都有了一定的缓和。

首先,部分地方也开始进行"救市"了。

譬如,昨天我们说的东北F4,长春、沈阳、哈尔滨、大连纷纷出台救市措施。其中,哈尔滨开始直接撒钱,扶持开发商和购房者。

购房补贴,博士10万,硕士5万,本科3万,普通人也有1万。

公积金贷款由20年提高至30年,公寓也按照民用水电来执行。

开发商压力大的,那就降低楼盘拿预售证条件,只要建出一层就可以领证开卖。甚至土地出让金也可以半年分期付款。

这股暖风不仅仅出现在北方,最近东莞宣布降低二手房交易中个人所得税核定税率,个人买卖二手住房的核定税率,从2%降低到了1%。

其次是信贷宽松,广州、佛山、苏州、湖州等城市房贷利率较过往有所下降,虽然虽然下调的幅度不算大,但是对几近冰冻的楼市来说,已经算是春风拂面了。

广州中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等房贷利率较过往有所下降。

佛山也跟上,佛山建设银行和农业银行的首套二套房利率均下降了20个基点。

佛山也跟上,佛山建设银行和农业银行的首套二套房利率均下降了20个基点。

苏州招商银行首套首贷下调5BP;二套房贷未结清的,工行下调10BP。

不仅利率下调,就连房贷放款速度也比之前快了,有些新房购房者表示两个月就放款了。

在宏观层面,也开始放松了。

9月27日,人民银行召开第三季度例会,提出“两个维护”,维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益;

9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,再次提出要保持房地产金融政策连续稳定,金融部门要配合相关部门和地方政府,维护住房消费者合法权益。

10月15日,央行也宣布:少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

就在今天结束的国新办举行发布会上,银监会表示:在贷款首付方面支持首套房购房者,保障刚需群体信贷需求。

从多项政策我们可以看出,未来政策肯定不会大水漫溉,主要目的还是为了稳定市场,保护刚需。

结 语

目前,全国新房市场已经处于量价齐跌的状态,虽然信贷宽松,加上多地开始救市,但在调控的滞后性,短期楼市仍然会继续下探。

加上年关将近,开发商为完成全年销售目标,降价求售的现象会更凸显,预计四季度各城市新房价格将持续回落。

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