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菜鸟万人搬迁,周边二手房静悄悄,阿里“房价鼓风机”不灵了吗?

本地新闻
发布于 2023.05.25 14:19 阅读:2.2w

在杭州,阿里的几次大搬迁,往往成为行走的房价“鼓风机”。10年前,阿里西溪园区落户未来科技城,开启了未科重要的发展篇章,次新二手房价少说也是翻了一番。2年前,蚂蚁拿了之江地块,一度搅动当地的二手房价。

去年9月,阿里云总部搬家到“阿里云谷”。万人级别的“大迁徙”,租房市场一度拔高三成,像万人摇红盘紫璋台139方的四房精装挂牌价涨到了8000元/月(包物业、车位),还很抢手。

最近,阿里旗下又一重要业务组团菜鸟择新址,搬至未来科技城2.0板块,凤新路、云联路处的菜鸟全球总部园区正式启用,涉及迁新址的员工约1万人。

转眼大半个月过去,阿里的“鼓风机定律”是否续写?如今菜鸟总部周边的二手房是否涨了一波?房租行情水涨船高了么?昨天,住浙网研究员实地跑了一趟。 

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从凤新路周边的中介了解到,菜鸟园区新来的上万人,市场多少还是有反应的。只不过,老余杭这边的城市能级和接盘群体,还没法和主城的紫金港科技城、三墩相比。

春节后,这一带的房租是有涨幅的,但二手房价基本没啥体现。目前,菜鸟总部园区周边较新的二手房是交付未满2年的杭语蓝庭和凤玺云著府。

中介小章介绍:“杭语蓝庭是滨江打造的,目前是板块二手房的凤向。看内部数据,它已经有1个月没有成交了。春节后网签了3套,真实成交价在3.8万元/㎡左右,这个价格并没有体现菜鸟园区的利好。

凤玺云著府只会更低,不算税费的话,在3.2万-3.3万元/㎡之间。”研究员查看手边买房数据,杭语蓝庭的成交量还算可以,春节后已经网签了8套,网签最高价在3.6万元/㎡,新房限价29500元/㎡,挤掉部分做低的水分,摇号红利并不多。

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2

二手房价为啥涨不起来,从地铁5号线金星站早高峰里就可窥见端倪。菜鸟总部就在金星站南面约200米处,早班地铁站,满眼晃动着年轻人的身影,让人慨叹“年轻真好”,可见杭州对于大学毕业生的吸引力,新增的常住人口质量也是挺高的。

对刚入职场的年轻人而言,买房肯定不是眼下的第一诉求,租房相对更现实。即使要买房,未来科技城核心区的房源更香,尽管价格落差5600元/方,但是安全边际会更高。房子买在绿汀路,上班在金星,地铁通勤就1站路,同样很便捷。

另外,和阿里云类似的情况,菜鸟要在这里建总部园区的规划定稿好几年了,该买房的早就已经买好了,出现大量临时买房的可能性很小。而且,4月下半月开始,二手行情热度悄降,未科核心区中介门店也在发愁,何况未科2.0!

那么租房市场呢?德佑门店的一名中介表示:租房市场还是溅起一些“水花”的。以杭语蓝庭的三房两厅户型配家俱、家电为例,春节前挂牌价在4000元/月左右,如今稳定在4500-4800元/月,高峰时如果装修好一些,能够租到5000元/月。“看上去相差五百一千,涨幅也有15-20%”他介绍,“菜鸟的员工近期租房不多,该租房的都租了”。

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3

上一次阿里系的“房价鼓风机”效应,体现在蚂蚁在之江拿地,加上地铁通车的利好,之江板块随即高歌猛进。二手房挂牌价一夜狂飙,涨个50万什么的不算稀奇。

再看2013年阿里淘宝城落户未来科技城,当时新房价格不过“1字头”。据好房研究院的数据,2016年G20杭州峰会后,未来科技城新房均价为19628元/㎡,如今新房限价为36100元/㎡,翻了近一番。二手房真实成交价,像中南樾府、东原印未来、阳光城未来悦在5.5-6万元/㎡上下,涨了200%。

这得益于未来科技城清晰的规划、城西科创大走廊的布局,众多科研型企业、互联网公司共襄盛举,众人拾柴火焰高,以及G20、亚运会、杭州云城的先后助攻。

OPPO全球移动终端研发总部效果图

当时的未科,板块的能级和配套到位了,就缺一味“药引子”。在这个“雁阵”中,阿里巴巴顺势发挥了领头作用。这一年来,阿里云和菜鸟万人搬迁的边际效应,之所以越来越小,首先是板块能级尚撑不起飙涨的房价,其次是楼市从卖方市场向买方市场转变,买家有更多的选择余地,单一理由很难说服他们做二手“接盘侠”。

客观上,大公司尤其是平台型数字企业吸纳知识型人才入杭,助推板块要素的集聚,同时也作用于房价,典型的像阿里、蚂蚁于未科、之江,达摩院之于南湖板块。但,不要因为阿里的光环,高估了一家企业的影响力。对于杭州房价而言,学区、地铁、商业的拉动要更直接、更明显。

大公司与所入驻的板块,只有在“金风玉露一相逢”的情况下,才会“胜却人间无数”,引起了楼市的连锁反应。用逻辑语言,大公司的搬迁是二手房大涨的必要条件,而非充要条件。

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