土地月报｜成交规模延续历史低位 各城市热度显著分化

◎  文/ 克而瑞研究中心

3月，土地市场供地节奏较往年偏缓。截止3月24日，全国300城3月经营性土地成交规模仅3080万平方米，处于同期历史低位。热度方面，各城市表现明显分化，上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡。

核心要点

·供求：3月土地供应5602万平方米，同比下降17%，成交建面3080万平方米，同比下降12%，均在历史低位运行。

·热度：月内优质地块入市占比明显提升，但城市表现分化，如苏州金鸡湖地块刷新江苏土拍单价纪录，而南京三宗传统热点板块宅地则全部底价成交；土地流拍率13.6%，环比上升5.6个百分点。

·分布：同比来看，一线量跌价涨，二三线量价齐跌。月内一线虽有京、沪优质宅地成交，但由于规模相对较小，一线总成交金额仅160亿元，占300城总成交金额的比重降至20%。

后市展望

二季度土拍热度有望整体升温

但延续性仍有赖于楼市回暖表现

3月，土地市场供地节奏较往年偏缓。截止3月24日，全国300城3月经营性土地成交规模仅3080万平方米，处于同期历史相对低位。热度方面，除了供地较为优质的上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度，其余城市市场表现均较为平淡。

展望未来，近期热点城市新政不断，广州120平方米以上、香港取消限购、杭州也全面取消二手房限购，众多核心城市迎来了地方调控放松的春风，这在一定程度上势必提振拿地信心，土地市场热度大概率在二季度有所提升；但热度的延续性和个体差异方面，仍依赖于各地楼市交易回暖表现。

01供求

供地规模同比如期回落

成交建面延续低位

土地供应方面，截止2024年3月24日，本月土地供应量为5602万平方米，环比2月增长20%，如期迎来周期性回升，同比下降17%。2023年初受预供地制度影响，导致部分地块供应时间被挤压到了上年3月份，因此2024年3月供地规模的下降仍在预期之内。对比一季度供应规模来看，2024年新增供应1.8亿平方米，较2023年同期小幅增长2%，连续两年不足2亿平方米，仍在历史低位。

进一步向上溯源土地供应指标，2024年3月份发布供地计划的城市为100个，为上年同期四成，但从更能反映实际供地节奏的预供地来看，2024年3月份有300个县市发布了预供地公告，较2023年同期增加了43个县市。由此来看，2024年初各地在土地供应端的全年计划方面保持审慎，但在土地推介方面仍较为积极，早早地拿出了大量“拟供应”地块供市场选择，这也与近期热点城市城市大量优质地块入市的事实相符。

一线城市方面，本月京沪穗深均有地块供应，不过关注度较高当属上海中心社区宅地，继2月份同板块宅地摇号成交之后，3月份再次供出了一幅体量与起拍价均相差无几的宅地，起始楼板价7万元/平方米，房地联动价12万元/平方米。二线城市方面，月内重庆、石家庄、杭州、宁波、福州新增供地面积超过100万平方米，其他城市新增供应均在60万平方米以下。进入四月份，受新房交易规模承压因素影响，在“人房地钱”要素联动调控机制之下，预计住宅用地供应量同比仍有进一步扩大的可能，但在各地积极的预供地公告推动下，优质地块占比还将持续高位。

土地成交方面，截至3月24日，全国300城经营性土地成交3080万平方米，同比下降12%，延续历史低位，土地成交总价795亿元，同比下降11%。一二线城市中，至截稿时仅西安、南京成交建面突破50万平方米，上海、西安成交金额突破50亿元。月内虽然上海、杭州等地成交了多宗高价地，但西安、南京、嘉兴等地土拍仍多以底价成交为主，月内平均楼板价2583元/平方米，同环比均基本持平。

一季度土地成交建筑面积1.44亿平方米，同比来看，2023年初发布预供地新规，大部分城市的供地时段均有所延迟，受低基数影响，2024年土地成交建面同比上涨7%。进入二季度，鉴于当前土地供应规模收窄，预计成交规模仍将继续维系低位，不过随着优质地块占比的增加，4月份平均楼板价或能小幅回升。

02热度

一二线溢价率显著分化

流拍率再度攀高

市场热度方面，至截稿时3月平均溢价率3.9%，若计入月末厦门等地优质地块，全月均值应当仍在4%以上。

不过城市间分化愈加明显，月内苏州、宁波、成都、上海土拍溢价率均超过9%，以上海土拍为例，拍出的5宗地有4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%，其中古美地块更是超出10家房企竞标，时隔两年再度触及企业打分条款；月末出让的苏州金鸡湖宅地更是刷新了江苏省历史地价纪录，楼板价高达6.5万元/平方米。

不过南京、西安、石家庄月内土拍热度较低，大多数地块仍是底价成交，拉低了溢价率水平，以南京为例，月内出让的河西、城东、江北新区三宗传统意义上的优质板块宅地均底价成交。

由此来看，对于需求端承压的城市而言，单单提升供地质量仍不足以提升土地市场热度，土拍的转暖还需要城市管理者在供需调节、置业门槛、信贷成本、税费政策等各方面形成合力。

3月土地流拍率13.6%，环比上升5.6个百分点，再度攀高至近一年均线上方。流拍的加剧，主要是受房企资金压力依旧较大的影响，除京、沪、杭等核心城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市仍较为谨慎。月内盐城、桂林、南京等城市均出现了多宗宅地流拍，如南京雨花台区2宗宅地均于月内终止出让。

03重点地块

上海包揽两榜榜首

两榜占比达四成

3月，重点城市集中供地量明显减少，重点城市仅北京、上海、苏州、南京等城市少量成交零星土拍，其中上海表现尤为突出，5宗涉宅地均成功出让，其中4宗封顶摇号成交，本月上海揽得两榜榜首，两榜均占4个席位。

值得注意的是，除上海外，其余重点城市的优质地块供应量相对较少，使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自上海浦东北蔡，为纯宅地，由中铁建+国贸以49.75亿元竞得，溢价率10%；排在第二位的同样来自上海，为闵行古美地块，参拍房企就多达12组，包括保利发展、招商、中海、华润、越秀、华发&中铁置业、建发、象屿&金茂、中铁建、绿城、安徽高速、大华，根据竞拍规则，报名房企数超过10家名额的地块，需先对房企进行打分考核，淘汰末位，只有10家房企能够参与竞拍。

最终，大华和安徽高速被末位淘汰，其余10家房企入围竞标摇号，华发和中铁置业成为“幸运儿”，以34.71亿元竞得该地，溢价率10%，成交楼面价55066元/平方米。不仅如此，除榜首、榜二外，总价榜第三、七位也来自上海。

不仅如此，单价榜TOP1-3地块也均来自上海，榜首为静安中兴地块，该地块面积不大，总建面不足2万平方米，资金压力较小，因此吸引了保利发展、招商、象屿、上海城建等房企参拍，在触发上限价后，进入竞报高品质建设环节，其中3家竞拍人均接受8%公租房比例上限，转入摇号环节，最终象屿中签，成交总价155277万元，溢价率10%，成交楼面价约79779元/㎡。排在第二、三位的也均来自上海。第四位的则来自苏州高新区，地块起始楼面价32000元/平方米，这一起始楼面价也是刷新了狮山板块地价记录。地块要求户型面积不低于180平方米、精装标准首次未设置上限。该地块吸引了金新城、苏高新、绿城、象屿4家房企报名。最终经过32轮竞价，由绿城以总价8.28亿元竞得，成交楼面价45454元/平方米，溢价率42.05%。