过去我们经历了房地产行业发展兴旺的时代，不过随着楼市环境的改变，“造富”的房地产行业正在逐渐变回普通的行业，楼市发展的主题也趋向分化，分化就意味着有的房子房价有涨有落，价值有升有贬。有一类房子未来或许将会有比较大的升值潜力，会成为很多人眼中的“奢侈品”，就是很多人容易忽视的养老住房。

根据第七次人口普查的数据：中国60岁及以上人口为26402万人，占总人口的18.70%，其中，65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。

中国老龄化现状及趋势图

按照国际上的标准，当一个国家或地区60岁以上的老年人比例占人口总数的10%，就算进入老龄化社会。从老年人的比例来看，现在我国已经开始朝着老龄化的趋势发展，并且随着时间的推移，老龄化程度也会进一步加深。

2020年40大中城市60岁及以上人口占比图

而其中呼和浩特60岁以上的老年人口占比13.3%，已超过10%的老龄化界限。老年人口的比例增加就意味着人们对于养老住房的需求量会增加，一些内行人已经悄悄抓住信号，在公寓市场上与更系统的养老模式做更紧密的联系。

事实上，在日本、中国香港以及国内其他部分一线城市，借助于公寓的一些特性做出的多元复合功能公寓、老幼共融型公寓等根据养老居住做的有针对性地尝试，都卓有成效。

反观呼和浩特的公寓市场究竟如何呢？

据市场统计，2020年呼和浩特平层公寓共成交5431套，loft公寓成交3293套，成交总量同比增长30.73%，全年公寓整体成交约29万平方米，主要成交集中于平层公寓。2021年随着住宅市场产品销售，各项目配套商业公寓产品陆续入市，现阶段呼和浩特公寓市场以平层项目为主，赛罕区公寓项目较多。

公寓成交数虽然在上涨，但实际上，对于呼市的公寓发展状况，市场上存在不同的声音。在上周的媒体联盟会上，有业内人称，因收益阵线过长，难以快速看到合理的回报率，人们对于公寓的投资热情正在逐年递减，对开发商来说财务成本压力大，利润有限且资金难以变现，是以开发商的需求是非常迫切的，对于一些开发商来讲，公寓产品是否能变成现金流，是关乎存亡的问题。

另外，国家政策近些年来也在不断颁布金融扶持等相关政策支持养老，体现对养老问题的重视。

综合来讲，老龄化的社会现状、未来可预见的刚需需求、开发商的迫切需要以及政府的大方向支持，都在传递一个信号：将养老和不动产有效结合，或许是解决中国养老问题的核心趋势和发展方向。

呼和浩特公寓客群统计图

而根据呼和浩特公寓客群年龄和置业目的来看，主力客群年龄主要集中在30-45岁之间，手中有部分闲散资金，置业目的方面以投资占主导，在养老方面的发展市场仍有大片的空白。根据近年来保障性住房对小套型市场的较大冲击，公寓产品的设计理念应增加产品附加值，做出有别于其他公寓产品的特色。

呼和浩特公寓分布图

呼和浩特此前的公寓放量主要集中在新老商业中心片区，这样的分布相当程度上是基于公寓目前以青年人与投资者为主要受众人群的分析而定，周边生活圈繁华。而对于以“养老性公寓”做定位的产品来讲，对于择址要思考的因素则要更为复杂而有针对性了，譬如交通便利又要靠近公园和广场的定位，每过一定半径内是否要设立养老中心，以及社区内相应的养老设施设计等，都需要开发商结合市场需求自行去做评估与后续落地了。