购房圈

    靴子落地,深圳“最严”调控会否“误伤”刚需?

    南方都市报 2020-07-16 16:19

    7月15日凌晨一点,远在上海的易居研究院智库中心研究总监严跃进仍然守在电脑旁——他在和深圳人民一起等待“靴子”的落地,“等到现在深圳也没出政策,好气哦”,00:53分,严跃进在群里发了一条消息后终于决定关机休息。

    8个小时后,“靴子”落地了,深圳楼市也炸锅了。

    《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下简称《通知》)发布,将深户购房门槛从落户即可购房,升级为“落户满3年,且在深连续缴纳3年社保或个税”,让一些落户时间不足的准置业者措手不及。

    忙于答疑的经纪人们:

    “还要等待细节出台” 新政更多是信号

    深圳乐有家总部一名工作人员对南都记者表示,营销板块的工作人员都忙翻了,主要是为客户答疑,“太多问题啦,之前买了的、之前没买的,各种问”,该名人员表示,现在他们也在等待更多操作细则的出台。一名链家门店的经纪人也对南都记者透露,实质上最忙的时候已经过去,“政策已经出来了,最忙的时候在政策前,很多客户是连夜网签”,今天一整天,其和同事的主要工作都是在为客户答疑,该名经纪人表示。

    深圳中原董事总经理郑叔伦也对南都记者介绍,今天确实是被购房客户问题淹没的一天,据其梳理,其及其同事被问最多的问题包括刚满18岁的深户能否买房?深户退休人员没社保能否买房?非深户已买5年社保,现转深户(不够3年)能否买房?离婚未满3年,前夫名下已有2套房,能否买房?转深户3年是政策前算还是政策后算?

    不过郑叔伦认为,包括上面提到的数个代表性问题,具体还要等待细节的出台,尤其是操作层面,需要政府进一步明确,“现在政府政策刚出台相当于是给大家释放信号”,郑叔伦表示。

    这里所谓的“信号”,据严跃进解读,此前杭州等城市也有包括类似的政策收紧,尤其是对本地户籍人口购房进行社保缴纳条件的要求,部分城市在限购范围上由外地户籍延伸至本地户籍,在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的;严跃进表示,深圳的做法也至少说明了今年的政策风向:虽然今年受疫情影响,房地产交易市场面临很多压力,但是也可以看到部分城市房价上涨过快,正在违背房住不炒的政策导向,通过此类政策的出台,就是要进一步促进市场稳定,防范市场的炒作。

    史上最“严厉”调控

    下半年二手房成交或回落

    对于这次新政,严跃进认为对购房资格的限制是核心,即使是户籍人口也需要社保缴纳记录,而且要求较高,“充分说明了政策的严厉性”。

    “严厉”到会误伤非炒房者?一位看房者即对南都记者“吐槽”,一直想换套更大的房子住,刚卖完现在的房子筹到钱,结果现在购房名额没了。

    戴德梁行研究院副院长张晓端对南都记者表示,据其对身边朋友情况的观察,新政要求在深户情况之下,也必须得三年社保,很多刚毕业工作就准备买房的则需要等三年,还有本身社保缴纳时间超过了5年,但入深户则不到三年,按照新政标准执行,则缺乏购房资格。

    第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿也对南都记者表示,这次新政确实将很多投资客清理出局,深圳购买力很强,以往缺乏购房资格可用子女的,满十八岁就可以拿一套,但现在不行了,这也误伤到一些刚需,尤其是社保满了、深户刚转的客户。

    尽管有一些“误伤”,但根据南都记者对多位专家的采访来看,观点均比较一致,都认为这次新政对炒房者、投机客起到了很大的打击作用,对一定阶段的后市热度都将进行有效降温。

    张晓端认为,新政是对以往一些购买资格、离婚买房等尚存投资操作空间政策的进一步收紧,“属于是继续封堵”,对于后市影响需区分新房和二手房两端来看:尽管 “打新”的人少了,但新盘去化问题不是太大,因为二手房交易成本的提升,豪宅标准的收紧,进一步使需求流入新房市场,而下半年新房供应量的提升也会进一步提升新房市场的活跃度。

    二手房方面则受影响较大,房票没那么容易得到,投资性需求被压制,“而750万的豪宅总价线也会使需求由西部、流向总价更低的中、东部房源”,张晓端表示。

    吴睿则认为,新政会在一定时期内使市场出现“横盘”的局面,但是会分化,有些近年涨价太厉害的楼盘以及一些原关外的楼盘会回落,“项目涨价逻辑很简单,就是放出少量房源被抢光后、再涨价”,吴睿表示。

    易居克而瑞深圳区域总经理陈洪海则撰文指出,调控主要效果或在于对二手房市场(尤其是豪宅市场)的严控,二手房市场短期内成交会有明显的回落。但陈也认为,受制于城市预期托底,价格下跌几率不大。

    同样,根据克而瑞地产研究员杨科伟、柏品慧的看法,预计下半年深圳房地产市场或将明显降温,成交大概率有所下降,但并不会显著失速,“长期来看,深圳人口虹吸效应显著,高素质人才涌入,且普遍有着较强购买力,房地产市场仍有强劲需求支撑”,并且,双区驱动的政策红利也还将持续释放,杨、柏表示。

    需求外溢:至公寓市场?至周边城市?

    接下来的问题是,若将视野放开,新政的影响会蔓延至深圳住宅之外吗?

    “深圳购买力还是有,只是被限制了,三年内还是要寻找出口”,吴睿认为,深圳购买力的出口极大可能将导至东莞、惠州等周边城市,尤其是限购不严的城市,资金需要外溢。除此外,吴睿也认为,公寓市场或许还是另外一个方向。

    张晓端也认为新政短期内会有挤出效应,深圳楼市购买力或向周边城市消化,但其却并不认为公寓市场会迎来利好,居住用途上无学区,商业产品水电支出大、首付比例高,这次贷款比例也高……不会买公寓的人也还是不会买公寓,尤其是公寓升值依赖于住宅价格的提升,住宅价格被压制后,公寓没有信心会升值,张晓端表示。

    今后新增土地将主要用于公共住房建设

    值得注意的是,在新版“深八条”公布同时,深圳市住建局也在同期发布的解读中,就升级调控需求端、“严打”投机以外的供应端的相关问题,进行了释疑。该局表示,在居住用地供应方面,今年深圳计划供应居住用地3平方公里以上,比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设;在商品住房供应方面,今年新开工商品房1200万平方米,是往年600-800万平方米的近两倍;下半年计划入市商品住房项目80多个,预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套;在公共住房建设方面,今年建设筹集公共住房不少于8万套,确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。

    编辑:黄晓航

    链接:http://szhome.oeeee.com/html/202007/16/961231.html

    来源:南方都市报

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