6000+入住郑州南三环？郑州公寓市场陷入价格胶着战！

探盘归来｜第33期  文｜林谨言

近日，“公寓”这把火又在郑州冒了头。前段时间，朋友圈郑州公寓降价消息频现，南三环某地铁旁公寓降至6字头刷屏。

郑州公寓价格战陷入胶着，却勾得编辑部众人蠢蠢欲动。

某公寓宣传单页

随着电视剧《三十而已》的热播，公司几个女孩子坚定了还是要靠自己的念头，想为自己置办一份婚前财产。
在郑州，预算150万，首付40-50万是许多人心里价的分界线。对于许多购买力不足的郑州青年来说，总价低，月供少的公寓就成了考虑首选。
那么目前郑州市场上公寓行情究竟如何？公寓产品该如何进行选择？笔者前往管城区的几个大热“网红公寓项目”，去一探究竟。
1实探管城人气项目鑫苑国际新城
鑫苑国际新城的公寓项目靠近地铁口，且位于三环附近，依托项目自带商业，城市配套相对成熟、因此项目一直关注度还算不错。

笔者了解到，鑫苑国际新城在售公寓有平层公寓和LOFT两种产品。

产品类型	建面（㎡）	层高	梯户比	交付标准
LOFT项目	30-44㎡	4.45	6T40户	毛坯
平层公寓	26-34㎡		5T29户	毛坯

作为LOFT产品，4.45米的层高其实还是稍显压抑。

当笔者问到最近公寓有没有降价时，对方表示，确实是有一定程度的降价4#楼的平层公寓，南户平层均价约10970/㎡左右，北户会稍微便宜一些。
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绿都紫荆华庭脉动VS绿都澜湾知了，哪个更香？
与鑫苑国际新城一路之隔的绿都紫荆华庭脉动则打出了6XXX元/㎡买地铁装修房的口号。

据了解，绿都紫荆华庭脉动去年价格还在1.1w-1.2w之间，如今价格堪称“大跳水”，那么情况究竟属不属实呢？

笔者了解到，项目确实是有6000多元/㎡的特殊房源出售，但属于特殊房源，不能办理房本。

置业顾问表示，如果真的要买的话，甚至可以低于6000元/㎡拿下。但正常精装房源普遍还是在9500元/㎡左右。

绿都紫荆华庭公寓项目2021年8月31日左右交房，负一层直通电梯。

同为绿都旗下的绿都澜湾知了项目则包含精装和毛坯两种房源。

据置业顾问介绍，毛坯价格在8000元/㎡左右，精装要10000元/㎡+。公寓与地铁直线距离大约800-900米。
虽然总价比其他项目低很多，但从单价来看，相比绿都紫荆华庭的价格，绿都澜湾的精装公寓项目并不算便宜。
3带双气的公寓，可靠吗？
相对于以上几个项目，位于中州大道附近的正商紫辰园便显得有些"异类"。
据置业顾问介绍，正商紫辰园项目的有几个核心卖点：准现房、双气地暖、3T8户的梯户比。

（官网截图）

据置业顾问介绍,该项目为人才公寓项目，政府规划有双气，计划将在2021年交房。小区有独立围挡，并自带公园，在公寓产品中，居住舒适度较高。

不过正商紫辰园项目多为大面积段公寓产品，面积段为53㎡-88㎡。很不适合投资客入手。

此外，该项目53㎡价格在9200多元/㎡，两室一厅价格在11000左右。项目支持首付可分期，但需要在一年之内付清。
对于许多刚需购房者来说，一年付清30万左右的首付具有一定压力，也并不划算。
4公寓究竟能不能买？

总结一下，管南这四个网红公寓项目其实各有千秋。

除南区的这几个项目外，据了解：
北边的和昌珑悦优惠LOFT房源约11000元/㎡(毛坯）；

郑东新区的华润置地新时代广场目前价格约在11000-12000元/㎡（精装）；
西区的汇泉景悦城公寓平层价格约在10000+元/㎡（毛坯），LOFT售价约11000+元/㎡;
可以说，价格战在郑州的公寓市场已然打响。那么，公寓项目究竟能不能买呢？
其实，说实话并不建议去碰：
1.首先郑州市场公寓产品是过剩的。

                        数据来源：房管局备案数

从郑州公寓存量变化上看，2017年下半年至2019年上半年，公寓市场存量陡增，去化周期更是增长至28个月。这意味着，郑州目前剩余的公寓产品至少还能卖2年多。
此外，公寓产品二次交易税费成本较高，很难找到买家接手，流动性较差。如果只是想通过低总价入局，后期很难脱手。在目前公寓市场明显供大于求的情况下，投资公寓其实并不是一个聪明的选择。
2.公寓居住功能被阉割，生活成本较高。
众所周知，公寓产品和普通住宅除了产权年限的不同外，还包含无法落户、入学等问题。此外公寓产品多筒子楼设计，户型设计多没有独立阳台、厨房，一般采用商业水电，长期居住下来生活成本较高，居住舒适度也差。
3.以租养贷，走的通吗？
其实许多小年轻想要购买公寓只是想为了给自己找个“避风港”，后期多数会选择出租。那么我们看看，公寓项目“以租养贷”走的通吗？
之前有人拿东区人气比较高的万科誉项目做了一笔计算：
22平的万科誉公寓售价1.75万/平，总价约38.5万。首付19.25万，每月月供约2100元。参照目前网上租金1800元/月。
按照一直有稳定租客的情况下进行测算，租金按照每年5%进行递增。10年租金收益为271652元，10年月供支出为252000元，纯收益仅仅为19682元。
这已经是在相当乐观的情况下。而事实上，郑州的租金水平近几年是在不断走低的。
随着郑州管南片区大体量住宅的交付，公寓的租金能否达到置业顾问对你说的那个数，购房者还需要做到自己心中有数。

那么郑州的公寓项目真的就不能买吗？其实也不是那么绝对。
如果真的有价格较低，靠近地铁，租金能覆盖月供的项目还是可以入手的。但是对于大多数刚需购房者而言，对于公寓这项产品，还是要提高警惕。
毕竟大家的钱都不是大风刮来的。城市大，居不易，好好奋斗、攒钱才是王道。