买就亏钱？妖风四起的郑州楼市，你真的看懂了么？

随着6月的落幕，郑州的楼市已经正式步入了2021年的下半场 。然而和郑州热得让人快要融化的高温行程对比的，是郑州楼市回落的热度。

房贷市场风声鹤唳、全国集中土拍、持续横盘的郑州市场，纵然是明白买房是对抗通货膨胀的好方式的购房者也充满了茫然。毕竟郑州楼市的风刮得真的太妖了！

01 分化！分化！分化！

郑州房价涨了吗？ 

涨了。但是这轮上涨行情是分化的。在今年，我们可以看到有的板块、楼盘价格有所上调，但也有板块和区域纹丝不动甚至一路阴跌。

今年上半年，管南无疑是风头最劲的区域之一。

今年上半年管南房价集中爆发，四环内攀升至1.6-1.7万/㎡，四环外则维持在1.3万元—1.4万元/㎡左右。

而位于管南的新城时代印象开盘前几天更是傲娇，验资40万起，让郑州消失了几年的“验资”再出江湖。先不管去化效果怎么样，但市场依然掀起了一股“管南已然抛弃刚需”的舆论热潮。

而我们通过上半年各区域房价的走向情况看到，主城区各区域住宅成交价格普遍抬升。

主城区郑东新区以及经开区的涨幅在17%左右，其次为中原区，涨幅在13%左右。

而环郑则多个区域房价环比下调。

中牟县房价下降最为明显，环比下降16%。荥阳的降幅也达到了7%，接近1成。环郑区域仅航空港区维持住了上升态势，价格环比上涨9%。其余或维持不变或不同程度进行下调。

02 又见日光盘！市场真热还是气氛组？

在刚刚过去的上半年，郑州出现了一些“开盘几近清盘”的现象：碧桂园天悦湾开盘几近清盘，去化率95%；郑地美景紫华城去化率在94%；康桥山海云图去化率在92%；与此同时，朋友圈的气氛组也很到位。

但朋友圈中的人头涌动远远不是真正的郑州市场。

笔者对2021年上半年开盘项目进行了分类。去化率在90%以上以及10%以下的项目都属于个别案例，无法代表整个郑州的冷热情况。

事实上，今年上半年开盘的63个活跃楼盘中，有33个项目去化率在10%-50%之间。

而在这33个项目中，去化率在50%以上的仅有5个项目；去化在40%-50%之间的有8个项目；30%-40%之间的有7个项目，有近18个项目去化在10%-30%之间。这意味着，上半年大部分项目的去化效果并不理想。

事实上，前文所提到的傲娇无比的新城时光印象去化率也仅有32%。郑州的市场远没有置业顾问口中以及朋友圈中那么热。

从上半年去化率在80%以上的项目上可以看到，能让购房者买账的还是那些地段、产品、品牌或是价格方面表现比较突出的项目。

在纠结又复杂的当下，强者恒强已经是不可避免的行业大趋势。

03 结语

事实上，自2018年下半年起，郑州市场就进入了漫长的横盘期，郑州再没见过一边倒的发展走势。又冷又热，走走停停，徘徊慢涨或许依旧会是下半年的常态。

不过因此对于郑州楼市抱有悲观情绪也大可不必。毕竟郑州对比同级别城市，仍然算是“洼地”。

而对于大多数刚需朋友来说，当下买房除了自住的刚性需求外，还需要考虑房子对抗通胀的能力。关注那些踩了红线，但还算可控的大开发商在主城区的项目仍然是比较明智的选择。