惨淡！2021年还剩4个月，郑州供地完成率仅30%！

编者按：2021年楼市调控持续走入深水区，但是房地产马车依然没有解套。7月以来郑州连续遭遇洪灾、疫情的打击，房地产市场信心备受打击。但是，郑州房价依然坚挺，购买力依然存在，郑州楼市是否能从困境中突围，走出市场阴霾？用数据说话，还原楼市真相，还原“郑”在奔跑的楼市。

最近，郑州房地产市场愈发“冷”了。

售楼部暂停开放，开盘被叫停，成交持续下滑，第二轮集中土拍虽然小道消息不断，但是也遥遥无期。

回顾首轮集中土拍，万科首进北龙湖，华润截胡银泰，金茂摘得经开009号公开地……据乐居河南统计，已有28宗地块确定案名，10个地块案名尚未公布。部分地块产品规划已公开，有些甚至已开启营销蓄客活动。

还有一些项目原计划8月底9月初开盘，受郑州暴雨和疫情的影响，售楼处暂停开放许久，这些新品很可能会延期入市。

与新项目一同“被延期”的，还有郑州二轮集中土拍。

如今，2021年已过去了大半，仅剩下4个月的时间，郑州计划供应用地规模完成了多少？和往年相比供地完成率如何？

第二轮、第三轮土拍会不会加大供应？

01 郑州供地完成率连续3年下降

近年来，全国大部分城市土地市场表现都不尽人意。土地市场频频遇冷，成交转淡，房企拿地态度愈发谨慎。

特别是进入2020年以来，郑州土地市场受疫情、房企融资收紧，供地节奏放缓、供地端门槛降低等多重因素影响，土拍市场表现跌宕起伏。

据统计，2020年郑州市区居住用地计划供应量997.7公顷，环比下降35%，实际供应量384公顷，环比下降46%，实际完成率创近四年新低；主城区供地实际完成率最高为二七区，达到97%。

从表中可以看出，自2018年供地完成率“断崖式”下跌后，基本上回到了2016年的水平，而2020年也并未出现回升趋势。郑州土地供应完成率已经出现了连续3年下跌！

根据郑州国有土地供应计划，在住宅土地供应计划上，虽然2020年有所下降，但是在2021年的计划中可以看到，有所上涨，达到了1166.29公顷，占计划总量的37.64%。就全国来说，仅次于重庆。

根据以往经验，为了满足年度供地目标，满足市场供需平衡，郑州土地供应规模通常在12月有一定的回升，但对于整年的土地市场行情的影响并不显著。尤其是今年开始实行土地集中供应政策后，一年三次的供地时间是固定的，开发商拿地也很难实现年底“冲一波业绩”的想法了。

那么，2021年只剩4个月，今年郑州的土地供应完成率如何呢？会不会影响将要到来的第二轮第三轮集中土拍呢？

02 郑州今年前8月供地计划仅完成30%

日前，有传闻称，为了保证供地完成率，郑州第二批集中供地必须100%完成，要求比较严格，参与企业不能退出二批集中土拍。

由此可见，郑州的供地完成率压力不小。

5月18日上午，郑州市自然资源和规划局土地储备中心组织召开第二批“双集中”土地供应工作推进会，提前做好工作谋划。据媒体报道，会议初步梳理出第二批“双集中”供应住宅用地59宗，面积约5200余亩。相比首批次，第二次集中供地宗数增加了10宗，供地面积也大幅增加。

另外，有媒体透露，10月份集中供地宗数或将暴增至110宗，供地面积约8894亩。

根据克而瑞数据的统计结果，郑州第二轮集中供地计划供应4384亩。

克而瑞半年报显示，郑州主城区首次集中供地3172亩，1-6月共供地4541亩；预计第二次集中供地4383亩，共计8924亩。2021年主城区涉宅供地计划7853亩，截至目前，郑州土地供应已完成计划的96%。预计前两次集中供地将完成全年土地供应量的114%，第三次集中供地量将大幅缩减。

然而，第二批土地供应的计划目前尚未有官方信息，各种渠道获取的信息也不尽相同。

从郑州市自然资源和规划局公布的《郑州市市本级2021年度国有建设用地供应计划》了解到，全市本年度计划供应土地总量为3098.43公顷，其中: 住宅用地1166.29公顷，占计划总量的37.64%；商服用地340.82公顷，占计划总量的11.00%；工矿仓储用地612.08公顷，占计划总量的19.75%；其他用地（包括：公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地）979.24公顷，占计划总量的31.60% 。

据此，2021年郑州的住宅供地计划为17494亩。根据乐居河南的统计，郑州第一轮集中供地住宅规模约为3396亩，约占全年宅地供应计划的25%。加上首轮集中土拍之前，郑州出让的住宅用地规模约为2021亩，共计约5417亩。（涉及数据换算，亩数为约数。）

也就是说，截至目前，2021年仅剩下4个月的时间，而郑州实际供地完成率仅有30%。

今年由于洪灾和疫情的原因，实际供地计划难免受到影响，为了完成供地计划，2021年最后4个月的二轮、三轮集中土拍或将加大供应量。

03 土地市场遇冷土拍规则将变

杭州、天津、深圳、长沙、青岛等城市宣布二轮集中土拍延期或中止，背后的原因也引发猜测。

有分析人士认为，或因报名房企数量未达预期才引发了二轮土拍的延期。也就是说，房企拿地的积极性严重受挫，对二轮集中供地摘地的态度过于暧昧。这也从一个侧面回应了郑州二轮土拍房企不得退出的传闻。

从种种表现来看，土地市场越来越冷，主要体现在以下方面：

1、是供应面积的减少。虽然2021年的国有土地供应计划中，宅地供应规模有所增加，但是截止到今年8月份，仅仅完成了25%，土地供应严重不足，完成率还是偏低的。

2、土地成交情况不理想。近年来房地产市场调控不断收紧，房企的融资渠道变窄，资本成本抬升。很多中小房企并没有足够的资金去缴纳巨额的土地保证金，失去了和资金链相对充裕的房企一较高下的机会。另一方面，房企拿地更加谨慎保守，素质较优质的地块或许有争抢，位置偏远、土地性质差的地块就无人问津，土地流拍现象时有发生。

3、土地溢价率偏低。如上所述，开发商受资金等问题的影响，拿地的积极性不高，除了土地流拍率提升之外，土地的溢价率却在走低。高溢价的地块变少，除了政策限制之外，就是开发商并不愿意付出更多的成本。

据了解，郑州第二次集中供地有不少重点地块值得期待，比如北龙湖北岸的85亩宅地、金水区的低总价小地块、经开物流地块、以及港区地块等。不过部分板块控规尚未完成公示，所以具体地块控规只能等出让公告发布才能知晓。

昨日，继沈阳、成都后第八个确认出让时间的南京，此次公布的参拍条款被评为“史上最难”拿地条款。

显然，比挂牌时间、挂牌地块更令人焦虑的是，郑州会采取何种竞买方式。

据小道消息，2021年8月18日，郑州市土地储备中心召开了2021第二批及以后土地供应相关政策调整的会议。乐居河南预测，郑州即将出台的土拍政策可能会从以下几个方面进行调整：

1、禁止“马甲”公司参拍

多个城市的集中土拍出现同一房企多号牌竞买同一宗地块的现象。据知情人士爆料，郑州此前集中供地中的3块公开地，引发四十多家房企争抢。其中，经开区9号地，争抢最为激烈，参与竞拍的公司近60个，涉及多个房企的马甲，业内人士戏称“竞价”变成了“竞马甲”。

因此，郑州二轮土拍很可能要求参与土地竞拍的公司必须具备房地产开发资质。每家参与竞拍的公司及关联公司对同一地块只能报名一次，禁止“马甲”公司参与竞拍。

2、竞品质不竞配建

今年以来，北京、成都、杭州、南京等地的土拍市场，纷纷提出“竞品质”这一关键词，全国各地的土拍市场纷纷进入“竞品质”时代。由此可以预测，与郑州首轮集中拍地不同的是，竞拍达到土地溢价上限，或将改为采取一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建筑方式，不再采取竞配建方式。

3、审核购地金额来源

房地产企业参与土地竞拍过程中，必须是企业自有资金，不得使用银行贷款、融资债券、公司及私人借款参与土地竞拍，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与竞拍房地产企业需对资金来源做出承诺，并接受相关审核。

4、控制溢价率

郑州首次土拍，虽然三宗公开地挣抢激烈，但不论从溢价还是楼面价来看，都没有出现此前的“地王热”现象。成功出让的49宗地块中，溢价地块仅4宗，其中3宗溢价率为30%，华润以成交价67.8亿竞得的综合用地3，则是溢价率最高的宗地，溢价率达55.5%。据此，郑州二轮土拍可能会进一步加强对溢价的控制，比如单宗住宅用地溢价不超过15%，并且不得以提高起始价的方式变相提高溢价等。